近年地产行业涌现出不少轻资产化运营项目，为非龙头房企带来新的机遇。在国家“房住不炒”政策导向以及资金面不断趋紧的背景下，行业已逐渐开始由争取增量优势转向整合存量优势，预期未来偏服务型的地产公司将有更多机会脱颖而出。朗诗绿色集团为国内较早涉足绿色地产开发及地产协同业务的创新型公司，业务已涉足长三角，环渤海、中西部等核心区域市场以及美国市场。除了独树一帜的绿色地产运营理念，在轻资产开发及项目管理服务领域取得了不俗成绩，于火爆的长租公寓及养老市场布局也进展迅速。

　　绿色科技地产引领时尚

　　朗诗绿色集团创立于2001年，总部位于南京，2004年起涉足绿色地产开发，旗下绿色住宅产品目前已升级发展至第四代。从引进国际先进技术到自主研发，公司的绿色地产科技获多项殊荣及专利技术。代表项目如布鲁克被动房获世界银行颁发中国首个EDGE认证，及获德国可持续建筑委员会中国首个铂金认证。朗诗熙华府也是全国唯一全项目获批中国首批健康建筑评价标识三星认证项目。

　　截止2017底，朗诗在全国20多个城市已开发104个楼盘，总面积逾1800万平方米。上海、南京、杭州、苏州等九个城市的第一个绿色三星项目均由朗诗建造，其中30个项目获得了国家绿色三星标识，认证率业界最高，凭借高舒适度、低能耗产品占全国该类产品市场份额约64％。朗诗绿色地产口碑已打响，消费者对居住环境的需求在不断升级，绿色地产行业前景可观，而公司正是引领这股新时尚的佼佼者。

　　独树一帜的绿色科技地产的差异化竞争战略为朗诗带来了强劲增长动力，朗诗品牌效应日益增强，所带来的则是更多技术输出、管理输出和品牌输出的机会，轻资产的业务模式从酝酿到迅速发展也不过两三年光景。2017财年，朗诗出品的签约销售额达至321亿元人民币，按年增长13％。其中非朗诗权益销售203亿，获得开发服务收入7.5亿，增长21％。朗诗绿色科技地产理念还成功进军至海外市场，在美国旧金山、洛杉矶、波士顿及纽约地区等均有项目落地，提升了公司抗周期风险能力。

　　回看过往业绩，朗诗2013年于香港借壳上市，由于上市规则限制，前两年的业绩未能完全体现出来，母公司朗诗集团需要一个逐渐注入资产的过程。2015年至2017年，公司总营收年复合增长率（CAGR）为86％，其中，中国地产收入的CAGR为113％，美国地产收入的CAGR为352％，而来自独立第三方开发收入的CAGR为65％。朗诗营收高速增长源自其对行业趋势前瞻性的判断以及资产轻型化、产品差异化以及市场国际化的企业发展策略。

　　仅2017财年，朗诗总营收约为62.14亿元人民币，较去年上升28.3％。营收占比方面，中国地产业务占比约66％，美国业务占比约21％。此外，向独立第三方或合作方收取的开发管理服务费约7.5亿（2016年约：5.5亿），该业务带来的税前利润约4.1亿。2017年，朗诗全年核心净利润约9.3亿，同比增长1.3倍。同时，得益于轻资产策略的实施以及公司不断优化资本结构，2017年底公司净负债净负债权益比率已降至49％（2016年底为102％），剔除汇兑损益及物业评估影响后的股东权益回报率（ROE）更是高达25％，各项财务指标均有不错改善。

　　小股操盘为主的轻资产开发模式

　　超过十余年于绿色地产建筑领域的经验积累，朗诗品牌差异化产品优势显著，也为公司在轻资产化运营方面带来契机，即小股操盘为主的轻资产开发模式。朗诗一般采取联合有需求的金融机构、国企央企以及中小型地产开发商等共同开发，而公司持股比例一般不会超过30％，主要收取开发管理服务费。在2015年，公司完全来自第三方的管理费用只有约1亿元，至2017年，该业务收入已经增长至约7.5亿，两年时间增长了7倍多，在总收入中的占比也达至12％，且该业务的毛利率高达60％-70％，朗诗轻资产开发管理业务已经对利润表形成实质性支撑，并具备了一定规模效应。

　　截至2017年底，朗诗独立第三方委托开发的管理项目共26个，可售面积约274.6万平方米，预计可售货值约495亿元。未来随着更多的朗诗出品楼盘面世，会进一步提升公司绿色科技的品牌优势。以小博大，轻负担、小资金参与，结果就是更多现金流收入、更快资金回笼及更灵活运作空间。

　　构建绿色业务生态体系

　　朗诗在2016年提出了“榕树林计划”，计划围绕公司特色地产业务，积极培育长租公寓、养老服务及绿色金融等新业务事业部，并还在装饰、设计、资产运营及物业服务等方面打造专业能力，最终形成榕树林般相融共生的绿色地产业务生态体系。

　　长租公寓

　　房地产行业正步入存量时代，一线核心城市二手房成交量已远超商品房成交量，未来消费市场将更加看重的是配套服务能力。2017年7月，国家发布在大中城市加快发展住房租赁市场的通知。今年4月，关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知亦正式出台。租赁市场迎来历史发展机遇，一线城市购房压力大，越来越多的人会倾向以租赁解决住房问题。但目前国内住房租赁市场仍缺乏规范的配套服务，这一块市场体量值得期待。

　　朗诗2017年创立了“朗诗寓”品牌，旗下长租公寓分为青年公寓、白领公寓、精品公寓及服务式公寓等，针对不同消费人群提供个性化服务。目前公司已全面布局了北京、上海、广州、深圳及南京等共11个城市，共获取了55个项目，总面积达52.6万平方米，确认房源15040间，先发优势明显，行业规模排名已挤进前五。年初，朗诗寓还凭借自身精准的市场定位和出色运营能力，获得中国房地产业协会、中国房地产存量资产更新理事会颁发的“住房租赁行业示范单位”及“年度最佳公寓运营商”两项大奖。

　　朗诗计划未来继续覆盖更多一线和二线主要城市，2018年的目标是将运营房间数增至约5万间，逐步确立自身在长租公寓市场的规模及品牌优势，以在未来将该业务打造成为集团新的利润增长点。

　　养老服务

　　养老服务是公司另一个战略性布局的重点领域，朗诗在2012年起就于国内外展开养老项目的研究，旗下的“常青藤”品牌从南京实践并逐步拓展至北京、上海、杭州及广州等一线城市。“常青藤”遵循就近养老理念，充分借鉴日本、台湾等东亚成熟市场的经验，并结合中国本土市场情况形成了自身的特色。2018年，朗诗在养老服务领域的规划是继续重点布局6个一线城市，机构存量床位数要达至6000床以上，运营床位增至2500张以上，未来长期目标则是成为中国最优秀的养老服务机构。

　　绿色金融

　　朗诗与中信资本、信达投资、平安不动产及中融信托等展开深入合作，去年以来已相继搭建了不同方向的4个投资平台和主题基金。首批落地项目包括城市更新类、长租公寓类及收并购重组等，产品结构均衡。截至2017年末，存量资产管理规模达人民币60亿元，2018年目标是将年末存续基金资产管理规模提升至人民币150亿元。

　　估值提升潜力较大

　　总的来说，看惯太多地产公司土地储备、可售面积以及可售货值等传统数据，朗诗凭借创新性的商业模式及多层次的业务发展结构的确为市场带来了耳目一新的感觉。朗诗作为城市绿色生活运营商的发展定位亦独树一帜，拥有较高的品牌辨识度。未来，朗诗若将 “榕树林”战略有效实施落地，从而打通绿色业务生态圈，其业绩高成长的潜力也将被进一步释放出来。

　　公司上月中旬公布今年第一季度签约销售数据，首季实现的总签约销售额约45.5亿元，同比增长69.8％，今年的业绩令人充满期待。今年四月，朗诗还成功首次发行了1.5亿美元境外债券，打通了香港资本市场融资渠道，并获得三大评级机构正面评级及展望。此外，集团董事局主席田明年初至今亦多次在二级市场增持公司股份，看得出对公司业务发展前景充满信心。

　　朗诗目前二级市场静态估值水平只有不到五倍市盈率，考虑到此前大幅增长的签约销售将在2018及2019年结转确认为销售收入，且其轻资产业务的贡献比例已较可观，目前公司的股价具有较高的安全边际。此外，单看朗诗旗下长租公寓及养老服务两个板块，其一级市场的与二级市场估值已倒挂。尤其长租公寓领域，近一年国内市场资金的参与热情十分高涨，目前朗诗的股价并未反映出这两块业务的内在价值。综合公司基本面高成长性及其不同一般内房股的投资故事来看，朗诗绿色集团未来估值应会有一个不错的提升空间。