【港股解码】华润置地股价涨幅力压“碧万恒” 实质又如何?

1评论 2018-05-11 15:35:03 来源:财华网 2018年A股放心王

  年初至今(5月10日),地产发展商华润置地(01109-HK)一路高歌猛进,港股股价累计涨幅已达25.9%,从1月22日开始连续12个交易日股价处於30港元以上水准,在2月第一个交易日收报32.35港元,更是创下了10年新高。就同业而言,称霸神州的“碧万恒”股价来势都无华润起劲,年初至今,內房一哥碧桂园(02007-HK)累计涨幅仅有9.3%,而万科企业(02202-HK)及中国恒大(03333-HK)更录得跌幅,分別累计下跌1.8%和7.8%。

  那么,何以令华润置地先声夺人?

2018蓄势待发

  2018年房地产调控升级,有统计指出,今年1至4月份,全国各地新出台房地产调控政策已经超过百次,仅4月合计就有33次。虽然如此,老百姓“买涨不买跌,追涨杀跌”等的恐慌心理反而刺激房地产市场的活跃。于2018年首四月,华润置地的合同销售额分別录得+9.3%、-8.98%、+46.71%和+33.93%的同比变幅。此外,在3月和4月总签约面积分別录得26.9%和20.4%的增幅。

  首四月,华润置地实现503.45亿元(人民币,下同)的合同销售额,同比增加22.75%,实现总签约面积291.93万平方米,同比下跌0.0132%。总签约面积下跌,合同总销售增加,房价悄无声息地上涨却给华润置地带来更多的生意。

  在做去库存的工作的同时,华润置地亦善用资金审时度势在每月拿不同的地。在2018年首四月,合共出资337.28亿元,在深圳、西安、福州、济南、杭州和上海等地共拿下537.55万平方米的土地资源。

  2018年1-4月合同销售情况:

  2018年1-4月拿地地域分佈情况及资金

  其实积极增加土地储备这件事,华润置地一直在做。2017年,华润置地以总地价1044.7亿元(权益地价653.4亿元)增持了64宗土地,新增土地储备计容建筑面积达1196.6万平方米,其中开发物业1005.5万平方米,持有物业191.1万平方米。

  销售方面,2017年,华润置地销售额实现1521.2亿元,同比长40.8%,超年初制定的全年目标26.8%,继续保持行业规模前十名。2018年的销售目標为1830亿元,按首四月销售总额来看,已实现目标的19.77%。

土地储备华南地区最多 手持多个粤港澳大湾区专案

  值得一提的是,截至2017年12月31日,华润置地土地储备已覆盖全球60个城市,总土地储备面积达4897.8万平方米,一、二线城市土地储备占比达75%。下从表清晰可见,其土地储备在华南地区的面积是最大的,总建筑面积高达1265.39万平方米。过去经验告诉我们,华南地区的土地升值空间大,加上粤港澳大湾区发展规划纲要即将出台,隨著粤港澳大湾区的建设,升值空间更加不可估量。

  “粤港澳大湾区”是由深圳、广州、佛山、肇庆、东莞、惠州、珠海、中山、江门九个广东省城市和香港、澳门两个特別行政区组成。值得关注的是,出台实施粤港澳大湾区发展规划,全面推进內地同香港、澳门互利合作已经被写入今年的政府工作报告。於大湾区,华润置地的投资物业有深圳万象城、深圳万象天地、深圳帝王居、万象新天地、深圳华润大厦、深圳君悦酒店等。在开发物业上,华润置地手持深圳华润前海中心、华润城、银湖蓝山、深圳湾专案、广州华润天合、佛山腾冲专案、珠海横琴万象世界、东莞市巷头社区专案等。

  华润置地在投资物业上亦十分进取。截至2017年底,在营投资物业总建筑面积达到688.8万平方米,其中,已开业万象城16个,五彩城/万象汇11个(不含管理输出专案),年內,新开业5个购物中心,分別为西安西咸万象城、上海万象城、深圳万象天地、北京密云万象汇、泰州万象城,店铺开业率处于市场领先水准。此外,于2017年,华润置地在南京、长春、昆明、烟台、南昌等城市新获取5个商业专案,新增商业面积(规划GFA)71万平米,计划在2021年陆续建成开业。2017年华润置业投资物业实现营业额港币87.8亿元,同比增长21.1%。其中,购物中心业务营业额港币61.4亿元,同比增长20.1%;写字楼业务营业额港币12.6亿元,同比增长9.5%;酒店业务营业额港币13.8亿元,同比增长40.1%。

华北大区或成增长点

  2018年首四月,华润置地累计投资物业实现租金收入约28.79亿元,按年增长27%。值得注意的是,华北大区是华润置地首四月总签约金额最高的地区,在收购的25个地块里,10块均位于华北地区。思想决定行为,华润置地你在想什么,我们从你拿地卖房的数据便一眼可看出。

  基于如下数据,不难推测,华北大区或是华润置地的下一个增长点。

  2018年1-4月收购的地块详情载于下表供参考:

  在“全民炒房”的时代,国家对一线城市调控政策严格,楼市调控成效明显。在限购限贷下,一二线热点城市的楼市逐步趋向理性。相反,发达的二线和三线城市的发展空间更大。而上表中华润置地拿地的西安、济南、长春和大连等城市都是西北和华北地区的省会级別城市,西安和济南既有浓厚古都气息又有丰厚旅游资源,发展商住专案潜力可见。而长春是东北亚经济圈中心城市,有“东方底特律”之称,大连也是新一线城市。虽拥有丰厚旅游资源及历史韵味,但这些城市发展无珠江三角洲的城市迅速,背后隱藏著巨大的升值空间。华润置地在盘算著什么,投资者心中有数。

  去年底,德银警示了全球部分房地產活跃板块的泡沫破裂风险,其中包括加拿大、澳大利亚、瑞典、挪威还有中国。老百姓“买涨不买跌”心理作怪也好,宏观调控也罢,房地产泡沫何时爆破仍是未知数,毕竟近十年中国房价普涨了近10倍。在这进程中,华润置地如何实现其利益最大化,如何追赶“碧万恒”,要看它自身造化了。

  在住建部再次强调楼市调控目标不动摇力度不放鬆的背景下,截止5月10日收盘,华润置地收报28.95港元,跌1..531%,成交742万股,成交额为2.16亿港元。

  ■ 作者|张雨娜

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