现在房地产调控政策未见松绑，买房还是买内房股?假设给你10万港元，全仓押一支内房股，该如何选择?房地产公司的核心竞争优势是什么?

　　5月19日，2018雪球港股高峰论坛在深圳召开。在房地产圆桌主题论坛环节，四位雪球房地产领域人气用户：等着蚂蚁变大象、jiancai、九宵投资首席地产分析师StarringLu、雪球徐志私募证券基金经理“一只特立独行的猪”，主要围绕上述问题展开一场激烈辩论。

　　智通财经APP注意到，在目前这个时点，四位雪球大V倾向于买内房股，而不是买房。在众多内房股中，StarringLu看好中国金茂(00817)，认为综合整个家底和盈利能力来看，中国金茂估值一千亿以上，现在四百多亿的估值严重低估。

　　“一只特立独行的猪”也看好中国金茂，同时推荐金地商置(00535)，认为这是只进可攻退可守的股票。它的防御性比较强，估值比较低。在jiancai的回答中，其选择定位精准、融资成本低、负债率低，品牌溢价高的大悦城地产(00207)。

　　以下是智通财经APP整理的现场问答干货。

　　主持人：大家觉得房地产是过热，还是比较危险，还是可以进取的市场?现在这个时间段，到底应该买房还是买股?

　　等着蚂蚁变大象：在我看来地产行业到了一个上升周期的峰值，人们直到现在买房热情还是非常高。一二三四线的房子都已经涨了一大波，如果是刚需，仍然可以随时买，作为投资来讲，一定要谨慎，因为国家“房住不炒”政策下，用限价限购把房价摁住不让涨，目前不是一个好的买房时间点。

　　jiancai：我已经买房了，现在房价比较高。住宅类的房地产公司(股票)我不买，我持有商业类地产公司的股票。

　　StarringLu：(关于房地产市场)宏观看是偏过热的，但是在一二线城市和三四线城市表现出来是不一样的。一二线供给不足，大家摇号买房。本来有自住需求的人摇号买房，套利的也去跟风摇号，所以一二线是新房过热。三四线的新房过热有几个原因造成，一个原因是一二线城市限购了，很多人没有资格买就去买三四线了，另一个是棚改货币化的影响。

　　我觉得这些原因不是可持续性的。很多三四线城市原本老龄化越来越严重，内需越来越少，这些楼盘的购买可能更多是恐慌式购买，是一种投机性需求，所以我觉得三四线的过热可能是更危险的。

　　而关于买房还是买股，我的观点是买房地产股，虽然我对楼市的预期是偏中性或者说偏悲观一点点，但是我觉得房地产股票的投资主要还是买预期差，如果未来现实情况比当下预期更好的话，投资房地产股票就有超额收益。

　　我觉得市场上已经充分反映或者超额反映了大众对房地产这个行业整体悲观预期，这种反映对于某些公司是可以理解的，因为国内一些公司土地储备在一些偏僻的地方，未来可能会卖不掉，新的项目可能会赔钱，但是现在买一些好的地产股，是能够获得比较好的收益的。

　　一只特立独行的猪：地产和地产股如果仅仅投资的话，比如现在房地产一二线的收益率是1%甚至1.5%左右，租金是真正反映了市场真实需求，我个人认为是未来房价走势长期指标，比如说1.5%的话，相比较股票来讲，可能相当于六七十倍的市盈率股票。但是房地产股不一样，按照一些静态情况看，平均在5倍(PE)，而且结算周期是高增长的，今年的净利润还会高速增长，市盈率下降更快，所以我个人认为房地产股更适合。

　　整体房地产行业的估值和公司估值是不一样的，房地产最大的逻辑是集中度的提升，我们看房地产公司只要做到去化率60%，提升就比较大，我觉得对房地产行业的悲观和对房地产股票公司的分析不在一个逻辑上。

　　主持人：各位嘉宾更多的倾向于买股，而不是买房，港股那么多房产股，应该怎么选?假设现在给你们10万港币，全仓押一支内房股，应该押哪一支?

　　等着蚂蚁变大象：规模比较大的企业肯定是模糊的利润，因为项目太多，有的上千项目，不可能每一个都看得很透，只能根据公司的战略去看布局，去把握这家公司的发展方向。如果是一家小的地产商，你可能每个项目都要细细核算一下，所以说大的是模糊的正确，小的是精确的正确。至于具体的什么股票，如果是大的话前20名里管理优秀业绩强劲的都是可以的，小的就要自己计算了。

　　jiancai：我持有大悦城地产，如果我有10万的话就只买这支，起码短期内不会出现大波动。大悦城负债率比较低，它是确定要做REITs的，做这个就可以拿到大量低成本的钱，它远期抢的是银行理财、养老基金这些需要稳定分红的钱，这个钱的数量是非常庞大的。而且大悦城运营比普通开发商要好，租金比其他开发商收得高。同样一块地，同样的价格，它拿下来回报会比较高，而且大悦城品牌也很好，现在它的扩张速度非常快，数倍扩张。

　　(主持人：为什么它能运营得好?主要体现在哪些方面?)

　　主要是地拿得好，它从开始定位非常精准——15到35岁的年轻人。大悦城从2008年开始做，当时是快时尚进入中国最早的时候，这些品牌在中国迅速崛起，在各地复制。这些品牌在中国的发展是年轻人消费的风向标。大悦城拉拢年轻人消费能力，相当于全球的消费品牌在中国增长的情况，中国消费者趋向于国际品牌。

　　StarringLu：投资股票看三点，第一是这支股票性价比怎么样，第二是投资的确定性怎么样，第三是这笔投资的可靠度怎么样。我选择的标的是中国金茂。

　　首先我们看它有什么资产，首先有核心城市或者说是热点的旅游城市最高端的酒店物业，还有核心城市地标性的写字楼，还有一级土地储备，1800万方。因为一级(开发)没有土地增值税，可以做到很高的净利润率。而且还有两千多万方的二级土地储备，与同样市值规模的房地产商对比，货值非常高，而且净利润率远高于其他房企。

　　除了已经确权的土地储备之外，还有城市运营，在去年和今年短短几个月内就已经圈定了大概6千万方潜在土地储备。

　　综合整个金茂的家底和盈利能力来看，值一千亿以上，现在四百多亿的估值严重低估了。而且它的土地储备都在一二线核心城市，品牌能力强、产品溢价高，产品也是高端产品。而且它的融资成本很低，通过城市运营项目可以拿到核心城市最优质而且又很廉价的土地储备，将来可以获得一个不错的投资回报率。整体看中国金茂是非常不错的，你几年后看看可能就翻了几倍了。

　　一只特立独行的猪：我也非常喜欢这只股。除了中国金茂，我可能选择防御性稍微强的股票——金地商置。它的逻辑，非常安全，融资成本和金茂差不多，大概在4.5%左右，从这几个指标看财务安全性是比较高的股票。另外从估值上，今年公布的销售额是负增长2%，但是按照管理层的口径，如果把所有的操盘和非操盘的加起来，其实还是有2%的增长，前瞻性PE只有2.4倍左右，这个2.4倍也在最低估的一批股票里面。

　　另外它的成本在六千左右，去年的销售均价1.8万，平均毛利率是30-40%，也是内房股属于比较高的。无论房地产行业怎么走，这是只进可攻退可守的股票。如果房地产走得不好，它的财务安全非常高，防御性比较强，估值比较低。

　　主持人：房地产公司能在市场上获胜，核心的优势到底在哪?

　　等着蚂蚁变大象：现在说房地产公司的经营利润，大家总是担心地产到头，包括银行等机构，都会有这个顾虑。始终没有发生，但是一直在担心。规模越大也越集中，银行愿意给你贷，利息也比较低，除了规模以外，品牌也是一个大优势，同样拿了一块地有产品溢价，产品溢价本来就是代表实力，毛利率会比别人高。

　　jiancai：我了解的这个商业地产核心竞争力是钱的来源，现在预计要翻几倍的产能盖更多的商场，但是它(大悦城地产)不会通过借钱，它发的核心基金，中国人寿是股东，这些资本方愿意给它借钱，而且这些资本方的钱来源非常便宜，这就可以给了很高的杠杆。只需要把自己的运营搞好就行，给资本方合理的回报。他们不需要短期翻倍，是需要长期持有的，因为他们做了大量的尽职调查，比普通投资者的确定性是要高得多，所以在这些确定性之下，股票不会有很大的波动。

　　StarringLu：我觉得看房地产股还是要看可持续的竞争优势在哪里，因为房地产是一个比较充分竞争的行业，每个企业的特点都是不一样的。因为中国房地产是一个非常大的市场，不需要做到整个市场通吃，你只需要做出和竞争对手相比有充分的竞争优势，就可以活得比别人好，跑得比别人快。

　　当然这也和不同的经济周期有关，我们可以看到从2016年到2017年，楼市大热的时候，比拼的核心竞争优势就是谁胆大，谁周转快，因为三四线城市可以做到更高速度，所以碧桂园就跑出来了。如果说未来几年，楼市热度下降的话，我们更关注这家房地产的内功怎么样，品牌能力怎么样，在一个市场冷却中它的产品是不是还卖得出去，溢价能力怎么样，拿到土地的成本是否够低，融资成本是否够低，操盘能力是否够强，我觉得这是未来几年比较重要的核心竞争优势。

　　我选择中国金茂也是基于此，它可以源源不断的在核心城市贡献非常廉价的土地储备，这就已经相比其他房企来说赢了很多，再加上它这么低的融资成本，这么高的产品溢价能力，在未来也可以保持一个非常不错的产品利润率，利用这把尖刀不断扩大自己的市场份额，它的竞争优势够突出，持久性够强。

　　一只特立独行的猪：现在规模是第一要素，现在大型房企基本也明白了这个道理，各个制订的规模和目标，基本上是到了不进则退。规模之外还有一些因素决定了这些规模能不能执行，就看自己的操盘能力，销售能力，融资成本，其实是一个整体性的竞争优势。比如金地商置，它是23亿起步，2017年销售额约453亿，这样的销售数据足以证明金地商置是有这个销售能力的。