无处安放的野心,万科(02202)的二手房业务非“窄门”生意

  成大事者,必须要有野心,时代的方向,也在不断改变万科(02202)的走向。

  经过三年的“试错”阶段,如今的万科已实现各个击破,其多元化业务也将正式起航。

  熟悉万科的老铁们肯定都清楚,刚过去的五月,万科的关键词为:1-5月销售金额达2090亿(人民币,单位下同),宝能减持,以及朴邻二手房专营店问世。

  关于减持,本文不再论述,毕竟能影响到万科基本面的还是其主营业务及不断开拓的多元业务。

  “窄门”生意一点也不窄

  众所周知,中国房地产行业正逐步进入存量房深耕的时代,最好的时代已过去。此前郁亮就向媒体表示,中国房价单边上涨的时代已经结束。

  在行业大势下,二手房在不动产全生命周期的管理中的地位也越来越重要。

  行业数据显示,2014年至2016年,全国二手房交易额从3.1万亿增至6.5万亿,增幅109.7%,一线城市二手房成交占比提 升明显,北京、上海、深圳、广州二手房成交占比分别增加 16.1%、6.2%、11.2%、 6%,达到 69%、77%、73%、50.3%,可见一线城市二手房成交占比提升明显。

  根据方正证券统计,一线城市早在2015年就已经进入二手房时代,二手房日均成交面积超过新房。二、三线城市当前依旧还处于新房市场,下一步二线城市也会逐步进入二手房主导的时代。

  值得注意的是,万科新增项目主要位于一、二线城市。因此,万科物业“朴邻二手房专营店”的推出与2018年初万科重新定位为”城乡建设与生活服务商”方向高度一致。

  智通财经APP认为,万科二手房业务虽然做的是窄门生意,但是行业利润及增长空间一点也不窄门。

  首先,从万科地产销售业务来看,这么多年来,万科始终保持着领先的行业地位。

  最新数据显示,单5月份,万科合同销售面积与合同销售金额分别同比增长15.58%、19.48%,月内实现合同销售面积279.7万平方米,实现合同销售金额428.8亿元。

  据此,在前五个月,万科累计实现合同销售面积1585.5万平方米,同比增长4.3%;合同销售金额2390.3亿元,同比增长4.81%。

  随着融资收紧,土地资源流向规模房企,强者恒强的局面持续发酵,稳定增长的合约销售,意味着万科物业的管理面积也在不断扩大,每年都以较高的增速增长,相应的,万科物业的窄门通道也将持续扩宽。

  其次从品牌力来讲,万科物业这么大的品牌,这么多年的沉淀,优势是毋庸置业的。

  截至2017年12月底,万科物业已布局中国69个具有发展潜力的大中城市,服务项目共计2356个,合同面积近4.6亿平方米,服务394万户家庭,超1174万人口,在管资产突破6万亿元,在职员工人数超6万名。

  早在两年前,万科物业CEO朱保全就曾表示,万科物业要做国内第一个营收百亿的物业公司。

  在这片被认为是“忽略的蓝海市场”,物业管理公司的投资逻辑已逐渐被投资者认可,因此可清晰的预见,万科的二手房业务将直接受益于万科物业的发展。

  另外,从行业盈利前景来看,以链家为例子,2014年交易额2000亿元,净利润7400万元;2015年这一数值增长至交易额6500亿元,净利润8.08亿元;2016年交易额冲破万亿,净利润跃至13.6亿元,可见行业利润相当可观。

  此外,万科此次布局的“窄门”生意,其精髓在于粉丝经济。

  正如朱保全所言,希望能够去把万科物业过去30年的服务理念赋能给专营店,用客户服务意识而不是“成交意识”去做房产交易,赋能每个社区的经纪人和管家。

  本身拥有极好的口碑,万科物业此举左手服务老客户,右手吸引喜欢万科物业的客户,堪称粉丝经济表率。

  关于粉丝经济的庞大影响力不用过多累述,如国内设计师品牌江南布衣(03306),可以说是成功的粉丝经济运营者。截止2018财年上半年,优质的粉丝为江南布衣贡献了67.4%的销售收入。

  虽然房产中介行业,受政策影响太大,但是不可否认的,万科物业的二手房业务正如其本身物管行业一样,不存在强烈的周期性,此外房地产进入存量时代,随着其管理面积的持续增加,二手房及房屋租赁业务空间巨大。

  “从一到N”的新阶段

  虽然万科的土储在Top4大房企中最少,但凭借极低的负债率和极低的资金成本,万科可安然渡过任何危机,并大力拓展多元业务,这也是众多投资者仍看好万科的原因。

  万科或是最有可能成功转型的地产商,受“房住不炒”影响较小。

  智通财经APP了解到,除了巩固住宅开发和物业服务固有优势,万科将租赁住宅确定为核心业务,并计划3年内成为全球最大的住房租赁企业之一。

  截至2017年底,万科旗下长租公寓品牌“泊寓”累计获取10万间房间,累计开业超过3万间。

  相比而言,链家旗下自如的管理规模今年正冲刺100万间,但自如是典型的分散方式,而万科的自持及规模集中化模式爆发力更足。

  值得注意的是,万科涉猎的不仅仅是泊寓,还有家庭公寓、社区教育、办公室等。

  如2017年10月份,万科与深圳市人才安居集团合作,共圆人才“安居梦”,双方在住房租赁和物业管理领域构建全面战略合作关系,通过资源共享、优势互补,为改善深圳市人才住房供给结构、发展深圳市住房租赁市场贡献力量。

  此外,万科在商业地产以及物流地产方面,继收购印力以及普洛斯之后,这两项业务实现了飞速发展。

  智通财经APP获悉,今年5月份,万科还新增上海、武汉、涿州4个物流地产项目,合计支付权益价款8.07亿元。四项目合计建筑面积37万平方米,其中万科权益建筑面积31.2万平方米。

  2018年1月5日,印力联合万科和Triwater以83.65亿元的价格联合收购凯德商用20个购物中心。据联商网数据中心统计,收购完成后,万科及印力运营规模得到大幅提升,旗下管理的购物中心数量已仅次于万达,跃居全国第二。

  相关资料显示,普洛斯在全球117个城市拥有并管理约5500万平方米物流基础设施。

  值得注意的是,目前商业地产尤其是购物中心竞争惨烈,可见一斑。世邦魏理仕《全球购物中心发展报告》显示:2016年,全球新建购物中心1250万平方米,同比增长11.4%。中国以575万平方米的面积再居全球首位,占比近半,2017年,中国17个主要零售市场将面临800万平方米的新增供应。

  结语

  哲学上有个说法,即一个年轻人,如果三年的时间里,没有任何想法,他这一生,就基本这个样子,没有多大改变了。

  当然对于一个企业来说,所谓的“想法”就是在战略布局、在业务拓展的“野心”。

  不管是万科此前致力于转型的长租公寓还是商业、物流地产,亦或是最近推出的二手房专营店,万科的全方位布局,都足以说明作为夕日的房产巨鳄,万科从未停止积极进取的心。

  从万科最新的财报数字来看,万科成功的实现了多元化转型:2017年主营业务稍有下降,其营收增长主要得益于物业服务和其他业务的快速增长,其中物业服务贡献营收71.27亿,增速高达67.28%,其他业务收入贡献营收27.57亿,同比增长32.78%。

  因此,智通财经APP认为,房价单边上涨和购销两旺的时代结束的大背景下,物业服务和其他新兴业务(租赁住房和物流地产)或将成为万科未来新的增长引擎,这也是万科17年财报主要的亮点之一,未来的万科或将持续有亮点涌现。

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