数年以来，宝能地产一波三折的上市计划持续搁浅，最新的消息是不迟于2022年。在大房企纷纷迈入千亿级别的房地产快跑年代，低落已久的宝能地产同时提出了“规模做到前八，利润超400亿，公司估值5000亿-7000亿”的宏大目标。理想与实现真的能实现吗?外界对此异常谨慎。

　　据《财经》杂志日前消息，宝能地产正在紧锣密鼓地筹备上市，首选A股，不排除香港上市选项。该上市计划启动于2017年夏秋之际，默默推进至今。

　　12%年收益上市对赌 估值7000亿利润400亿

　　消息称，上市路线之一是IPO。宝能地产计划在引入战略投资完成后，在2019年底之前向证监会递交申报材料，于2020—2021年左右完成上市。此外，宝能海外主体公司宝能国际集团也计划在2018年后，择机在香港IPO或借壳上市。

　　路线之二是重组。据了解，宝能地产不排除重组上市的可能性，但重组上市的时点规划相对比较灵活，会根据公司经营情况和市场情况适时推进。重组上市进度合计会花7—10个月。

　　报道还称，宝能地产希望先期融资300亿元。对投资者的允诺是，如果到2020—2022年宝能地产还没能实现上市，投资者可以拿到12%左右的年均收益。宝能地产预测，到2022年底，公司价值在5000亿元至7000亿元之间。这个估值是按2022年公司利润超过400亿计算的。还有消息称，宝能集团也同时将于香港上市。

　　智通财经APP7月6日通过电话与短信的方式求证宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁余英，不过截稿前一直没有得到回复。

　　另一位宝能地产前中层员工则向智通财经APP表示，上市消息是属实的，公司实际上早在2014、2015年就在筹备上市，但受到市场以及自身发展等影响，去年又开始明确要上市了。

　　超碧桂园、万科的高利润怎么完成?

　　“看到宝能地产的上市计划，我第一感觉是惊诧，虽然目前离上市时间还早，但它提出的目标都太过激进了。第一、为上市融资，12%的高息对赌，成本实在是高;第二、以现在宝能地产的销售能力，怎么可能完成前八的目标?怎么可能完成超过碧桂园(02007)、万科(02202)的规模和利润呢?这目标定的也太夸张了。”深圳地产圈一位资深观察者这样指出。

　　毫不夸张来说，对于目前业绩还处于下滑阶段的宝能地产，其指定的2017—2022年发展目标，是中国开发商中最雄心勃勃的，也可能是最妄想的。

　　以去年全球房企市值排名第一的地产公司万科来说，利润也不过280.5亿元;而对于去年销售额排名第一达5500亿的碧桂园而言，利润也才260亿，宝能要想达到规模前八、利润400亿，意味着每年至少要销售超数千亿。

　　但2017年，宝能地产才实现销售额119亿元，相比2016年销售额142亿元还下降16%，而2015年销售额为132亿。在房地产行业排名中，宝能目前处于百名以外。

　　据了解，截至2017年6月30日，宝能地产有在建、建成项目31个。其中14个项目分布在一线城市，12个在二线城市，5个在其他地区。合计土地面积448万平米，规划建筑面积2130万平米。

　　1200亿吹过的牛 高层人事离职不断

　　作为最早成立于2002年的宝能地产，十余年来的发展，在业界似乎总是平淡无奇，而上市方面早在2015年就被媒体披露。在地产业务层面，宝能涉及到住宅、商业、旅游、养老等，人们至今还记得，宝能曾在房地产领域吹过的牛。

　　早在2013年，宝能集团副总裁吴永刚就表示，计划用五年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心，全部统一自持经营。结果当然没有实现，在房地产开发商销售最热最旺的这几年，宝能地产却停到了100多亿的销售坎上。

　　与此同时，停滞不前的宝能地产在内部人事上的持续不稳定引发外界关注。据智通财经APP不完全统计，在2015、2016年宝能集团有超过十余位高层离职，绝大多数负责地产业务，包括副总裁刘宁、王大庆、陈力、周强、蒋力、亢小燕、张春昊等，这些高管普遍来自万达、中江地产、佳兆业、恒盛地产、和记黄埔等知名房企。

　　前宝能地产员工坦言，近几年内部不稳定，是导致公司发展难以起色的关键因素。

　　一直到2017年11月，宝能地产的内部调整仍在继续，其领头羊换成了前保利地产副总经理余英。他除了担任宝能地产总裁，还同时担任宝能另一个地产板块业务-宝能城市发展集团总裁。

　　公开资料显示，余英2007年加入保利地产，随后主管广东区域，担任广东公司董事长，任职期间带领保利地产广东团队业绩从50亿元、80亿元、100亿元翻番到150亿元、200亿元、300亿元、500亿元。

　　双地产平台：宝能城市发力 宝能地产没落

　　宝能地产与宝能城市发展集团在地产业务有所差异，前者负责传统住宅及其商业地产项目，后者则定位于产业地产，但也涉及商住项目。

　　宝能城市发展集团成立于2016年12月，于2017年7月更名，旗下拥有25家全资子公司，分布在21个城市。今年2月，宝能城市发展公司再以21.6亿获贵阳37万方商住用地;今年4月，宝能城市发展集团获得昆明西山区白沙地3700亩土地。

　　而从近年来公开市场上看，鲜有宝能地产拿地的消息。业内人士指出，宝能城市发展集团最终将与宝能地产形成内部竞争关系，不排除后续会有更多关联交易，或者把宝能城市、宝能地产进行合并。

　　不过，即使有余英这位国企猛将操盘地产项目，但对宝能房地产的未来前景也并不乐观。前述深圳业内人士认为，除了内部不稳定因素外，地产业务这几年近乎于停滞，一个很大的因素是宝能在资本运作与汽车领域投入了巨大的精力。而随着一二线城市与好的三四线城市房地产市场竞争越来越激烈，错过了前几年最好的发展机遇，宝能还能以数十倍的速度去扩张，颇为值得怀疑。

　　姚振华的“汽车梦”

　　的确，与近年来引发市场关注度最高的资本梦和汽车梦相比，地产梦对宝能系董事长姚振华似乎并不重要，而随着资本梦破碎后，汽车梦几乎成了宝能最重要的选择。

　　2017年是宝能汽车梦布局的重要一年，除了以66.3亿元收购了观致51%的股份，宝能一整年都在为此发力。

　　2017年3月20日，宝能汽车有限公司注册成立，注册资本10亿元人民币。7月，宝能成立“联动云”租车公司。

　　10月，宝能集团与杭州市富阳区政府签订项目合作框架协议，年产30万辆新能源汽车项目达成落户意向。该项目拟由宝能投资集团投资建设，总投资约140亿元，内容主要包括新能源汽车生产、测试、研发、总部楼宇及电机、电池、电控"三电"等配套核心零部件生产。

　　11月，宝能集团与昆明市政府、滇中新区管委会签订《战略合作框架协议》。三方将建立面向未来的深度合作伙伴关系，促进在综合物业开发、物流、科技园、新能源汽车、大健康、文旅等项目领域的合作与交流。按照协议，宝能集团拟在昆明经开区和空港经济区，建设50万辆新能源汽车整车及零部件项目，该项目总投资额约400亿元。

　　12月26日，宝能集团新能源汽车产业园在黄埔区、广州开发区动工。该项目投资约300亿元，首期规划产能50万辆新能源汽车，整车和零部件达产产值将超过1000亿元，首期项目预计2019年底建成投产。

　　不完全统计，宝能在汽车业务上的规划总投入已经超过1200亿。而姚振华的汽车梦显然要比地产梦更踏实。据他表示，未来宝能集团将连续5年，每年拿出100亿元用于研发，并希望用10年至15年的时间，把宝能汽车打造成具备强大竞争力和国际影响力的汽车集团。

　　同样是1200亿，姚振华不知道是否还记得曾经那40座购物中心梦以及如何实现未来的地产前八梦?