即便在政策层面与外围环境有所承压的当下，内房股上半年所交的财务答卷仍然是超预期的迅猛，这造成了公司股价层面的低迷与基本面呈现反比态势。

　　不管从数千亿级别的大型开发商碧桂园(02007)、恒大(03333)、万科(02202)或融创(01918)，还是规模相当的龙湖(00960)、融信(03301)、正荣(06158)、世茂房地产(00813)、花样年(01777)、中国奥园(03883)，从现有内房股披露的上半年销售数据来看，大都表现良好。

　　而根据相关机构数据显示，2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加12家;合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%

　　财务数据良好的内房股在资本市场上呈现倒挂现象，据智通财经APP观察，整个内房股板块股价今年以来下跌超过20%。而据申万宏源证券房地产指数显示，年初至7月2日，房地产板块市值蒸发约5000亿，市净率创出五年新低。

　　基本面与市场价值的严重背离，让不少内房股大股东纷纷开展了一系列护盘行动。从最近两周来看，包括中国恒大于五日内回购22.9亿元、碧桂园回购6.96亿元、世茂房地产回购1.97亿元。另外，旭辉控股(00884)、新城发展(01030)、融创中国(01918)及龙湖集团(00960)最近一段时间也竞赛增持。

　　从机构角度而言，包括中金、摩根大通、德意志银行等也相继提出内房股最佳买点到来。摩根大通甚至提出了现在是买入中国地产股的“黄金时间”。

　　如何看待当下内房股的机会，智通财经APP日前专访了联昌国际证券香港及大陆地产研究主管郑怀武。郑怀武研究关注中国房地产十余年，他此前曾在瑞信、渣打担任中国房地产研究主管。

　　智通财经APP：最近很多内房股相继公布了上半年销售业绩，增速普遍都很好，您怎么看业绩表现?

　　郑怀武：其实销售也比我们预期的好，本来我们预计按月增长在10%-20%，你看到很多按年按月都增长很大，这些数据比我们原来预期要高10%-15%。

　　而且由于政策信贷比较紧，市场会觉得开发商的销售应该会有增长，但不会增长这么快，但出来的数字看来是超预期。

　　智通财经APP：从上半年销售数据来看，很多应该完成全年目标问题不大?

　　郑怀武：对。我们觉得除非有很意料的事情发生了，按照现有公布的数字，开发商基本上已经完成2018年预售的目标超过一半了。

　　一般来说，上半年开发商会完成全年目标的40%-45%左右，现在已经完成了一半，全年目标应该没有问题。反而是个别的房企，业绩会超标。

　　智通财经APP：我们看碧桂园等最近传出在加快现金流回流，这是不是可能也说明下半年信贷可能还是很紧?或者政策会加码?

　　郑怀武：这个是正常的，房地产行业本身就是资金链非常重要的行业。管理层需要考虑，通过销售拿多点钱回来，这是风险管理的措施。可能他们感觉到银行信贷比较紧，海外发债成本在提升，国内融资窗口还没有到来，所以如果自身的销售好，这是一个最好的方法。

　　我们认为，开发商现阶段收款要快一点，不要囤货，如果可以的话就尽量推，这是合理，也是应该要做的方法。

　　智通财经APP：海外发债今年很多暂停或放弃了，对小房企来说应该比较难熬。

　　郑怀武：应该说对大小房企都有影响，起码从资金成本来说，肯定是高了很多，相比于一年前要高2到3个点。

　　大的开发商有自身的优势，资产负债表是比较强的，另外，投资者对这些债的胃口有多元化的选择，如果是太小的开发商，市场会担心债务是不是有风险?会担心违约。

　　现在对中大型开发商来说，是比较有利，从利润率和投资人角度，投资人会觉得中大型开发商起码要倒闭的机会不大，而小的开发商将有很大负面冲击。市场要觉得买你的债券，起码有99%的概率两三年可能拿回本金，否则给高两个点，都没什么意思。

　　我们认为，整体上市公司还好，虽然短期有些宏观方面政策不太确定，比如中美贸易摩擦，人民币贬值压力，这导致了整个内房股股价下跌很多，有20%-30%，我们一直跟投资者强调，应该用公司的基本面去看待这个板块，不是说宏观面政策很紧银行很紧，这个板块就有问题，这样看是有问题不合理的。

　　而且，现在的环境相对于2014、2015以及2008年，那个时候，整个融资环境，经济环境，现在要比那个时候更好，投资者是有担心的地方，但不应该太过于担心，反而这些中大型开发商我们看不到有什么特别大的风险，你看他们的销售还是蛮好的，第一可以达标，第二目标不是持平，而是按年增长20%、30%、40%。

　　因此，只要销售目标没有困难的话，我们还是对比较好公司的增长、估值予以肯定，而现在整个板块估值，内房股只有6倍左右，明年才5倍不到，这是什么概念?这样的估值代表市场很担心开发商破产或融资有问题，我们觉得市场是太过于悲观了。

　　智通财经APP：换言之，对宏观层面的悲观而没有看到企业基本面的价值。

　　郑怀武：对对。所以我们觉得对于价值投资者而言，这个板块有利润有分红，基本面都是蛮好的，还是有机会的。

　　智通财经APP：很多大行认为目前内房股处于价值的洼地。

　　郑怀武：我们觉得，大跌的风险有限，但起码从价值链的角度，从基本面的角度，是蛮有吸引力的。

　　智通财经APP：而且最近内房股回购非常频繁，是否说明内房股目前被市场低估很多?或者说房企对自身前景非常看好?

　　郑怀武：大股东或高管回购肯定会觉得估值是很低，虽然整个板块存在政策的风险，但今年上半年很多业绩表现都非常好，从大股东或管理层角度，这样的销售增长保证了将来的利润。

　　同时，管理层自身又属于内幕消息者，他们很清楚公司自身的发展运作，公司看到价值被低估，股价很偏低，所以愿意自己出钱买股。

　　我们认为，如果开发商可以达到他们的销售目标，那流动性风险远没有投资者想象的那么大。反而，我是觉得销售可以达标的话，内房股估值不应该是这样低。

　　现在市场担心限购、限价、限贷、棚改，当然会有影响，但是否影响到开发商的销售下降?不会啊，他们还是按年上升很多，这个行业的收紧，没有很明显影响到开发商的营运状况。

　　比如说今年的利润，开发商都是预售的，就是说2018年的利润，都锁定了90%-100%，他们要交付的楼房，都是2017、2016年底卖的，已经是做完了，利润价格全部都锁定了，只要今年交付，就可以确认利润。

　　另外，我们估计2019年开发商有30%-50%的利润，基本上也已经锁定了，有哪一个行业可以给出像房地产这样今年利润锁定，明年还有这么高增速?除了内房股，其他都没有。

　　智通财经APP：房企多元化扩张是前几年就开始的，现在似乎更迫在眉睫，比如万科做投资了，碧桂园开始往农业方面转，这个趋势是不是希望逐渐调整对房地产的依赖或多少抵消房地产风险?

　　郑怀武：这个需要时间的，我没有他们那么乐观，如果从一个其他板块的贡献，就算万科也好，利润的贡献从房地产以外未来两到三年看不到可以超过10%。

　　房地产板块贡献目前占开发商95%，其他板块贡献，未来可能五到十年可能会占到20%-30%占比，而短期两三年是无法达到的。

　　智通财经APP：外界预测棚改政策调整影响三四线城市，您目前看好哪些城市?

　　郑怀武：我们觉得一二线城市会比较好，就算没有棚改政策，还是一二线城市会好一点，因为房地产要看人口效应，有没有人流入，一二线城市肯定是主要的人口流入，这个需求会比较踏实，小的城市一方面存在经济的问题，另一方面单价比较偏低，含金量肯定没有一二线城市那么好。

　　智通财经APP：今年预计房地产投资增速在多少?

　　郑怀武：我们预计整个房地产板价格会持平，个别城市跌一点，成交量可能也会持平，上下幅度不会超过5%，整个销售额大概跟去年差不多。

　　整个房地产行业持平，到单位数增长，但上市公司会增长30%-40%，他们会对整个市场份额加快。

　　智通财经APP：房地产行业兼并或集中度不断提升，这几年都是趋势，这个步伐是否将加速?

　　郑怀武：是的。现在政策规范越来越多，小的开发商，本身没有上市，项目很少，比如年销售额只有几十亿，可能就变成了被人收购的目标。

　　现在太小的开发商到银行做融资，银行就觉得太小了，给的融资额也不够，就算给的话，也要给一个比较高的利率成本，从这个角度看，小的开发商营运是有困难的。在这种情况下，小的开发商经营困难，对中大型开发商来说，是一个收购扩张的机会，成本也合理。

　　我们预计，房地产行业集中度还会进一步增加，前15大的开发商市场份额，以销售额计算，2007年的时候市场占有率为7%左右，到2017年，已经升到30%，今年前15大的开发商市场份额将占到40%，这是一个大的趋势。