业绩会实录|中国海外发展(00688):继续深耕一、二线城市,等待时机布局长租公寓

  8月23日,中国海外发展(00688)在香港举行2018年中期业绩发布会。

  公司主席颜建国对智通财经APP表示,2018年上半年公司各项经营指标均创历史新高,销售规模实现了1508.5亿港元,回款1341.2亿港元。

  公司负债率保持较好,在销售规模千亿以上的房企中保持最低。并且上半年拿地26宗,新增加土地总楼面面积789万方,储备总面积8736万方,考虑到内房业资金的收紧,公司预计下半年面临更好的投资机会。

  财报显示,该公司于期内收入为886亿港元,同比增长1.6%。经营溢利同比增长11.2%至357.5亿港元。公司股东应占溢利上升7.2%至232.2亿港元,其中来自投资物业公允价值变动税后净收益为40.5亿港元。每股基本盈利为2.12港元,拟派发中期股息每股40港仙。

  公告显示,该集团期内房地产合约销售额同比增18.5%至1508.5亿港元,对应销售面积为847万平方米,同比增8.6%。房地产发展项目的毛利率仍然保持行业领先水平。

  该集团在中国内地17个城市新增26幅土地,可供发展的总楼面面积为789万平方米。于6月底,土地储备为6748万平方米,实际权益为5657万平方米。

  此外,该公司股东应占权益从去年年底的2656.9亿港元上升3.8%至2758.8亿港元,即每股资产净值为25.18港元。平均股东资金回报达8.6%。

  以下为智通财经APP整理的业绩会问答实录:

  问:公司年初说在买地方面约1350亿元,截止现在才用地用掉了40%的样子,想问下全年买地的预算是否维持年初计划?

  答:从市场情况,我们在投资买地方面会以一种更谨慎的姿态。我们战略规划目标来看,手头的货值大概有10000多亿,同时今年我们也做出了土地预算1350亿做新增的、权益的土地金额,上半年完成了不到40%,但投资的预算其实是一个动态的数字,因为要根据市场回款进度、政策面,时刻调整投资节奏和规模,比如一季度,抓住市场空档期多买了一点,二季度因政策面适当地降低了投资速度,而近期则处于观察阶段,所以大节奏会适当放慢。

  问:公司说下半年会有较多的机会,其主要会集中在哪些方面?

  答:在区域方面,我们会集中在主流城市的主流区域,会紧紧围绕一、二线城市来做好开发工作,包括一些有活力、人口的确有增长、产业在增长的新型城市。但主要还是围绕在已经布局的一、二线城市,做深做透。

  在投资的方式方法上,我们采取的是多渠道并取。

  问:公司对下半年整个楼市的看法是怎样的?

  答:因为7月31号,政府对房地产市场提出了明确的看法,下决心要解决房地产的问题,遏制房价上涨,所以基于政策的形势,我们认为下半年的房地产会有几个特点:

  第一,长效调控政策渐行渐近,因为坚决遏制房价上涨的表述不同以往,中央对房价是合理引导至价格预期,打破市场长期对房价上涨的预期,因此短期内市场观望情绪会加重,中长期则是对市场有利的;

  第二,从调控结构来看,供给侧将继续推进,商品房地产的总量将被抑制,扩张将逐步放缓,从今年土地供应的结构来说,共有产权、廉价房的比例在增加,就是商品住宅用地上面也是安排了人才房等等的比例问题,所以未来多体供应的保障房比例会加大,完全的市场化比例会慢慢缩小一点;

  第三,下半年行政调控应该会继续从紧,现在在不少城市仍旧在加码,放松的迹象并没有,我们相信现半年会继续延续这种态势;

  第四,货币政策收入稳健,但就整合房地产行业来说,资金面仍偏紧,拿按揭贷款比来说,今年上半年相比同期是下降了4%,所以利率在上升,总量则在减少。

  所以,这四条构成了今天房地产的基本政策面,我们相信市场会更加谨慎,消费者也会定期观望,这就是我们对市场的一个看法。

  问:房企都在做“跟投”机制,公司如何看待这一机制?中海外发展是否有计划在内部推行该机制?

  答:不同公司有不同的激励方法,我们选择了一个期权激励计划,6月11日已经公告了,我们也是国资委职业经理人试点的第一个单位,期权计划是一个10年总股本10%的这样一个计划,分期实施,第一期1%的已经实施完毕,所以我们认为期权更适合我们。而“跟投”可能对我们而言并不合适,毕竟任何一种激励方式都有利弊,我们只选对我们更合理的。

  问:公司从2016末开始,发展一直比较快,公司是否会改变相关的财务策略?下半年的融资计划能否透露?

  答:我们财务的策略依然是稳健、灵活的,我们在过程当中,尽管有新开工面积的增长,在建面积的增加、土地储备的增加,但我们在整个财务资源的安排上有这么几条:第一,按照整体的经营战略,每年度的经营现金流的复盘,然后来安排筹融资计划;第二,我们在过程中会严密监控各项数据,比如净借贷比例、资产负债率;第三,下半年的融资计划会根据市场的预判、投资情况,在手货币资资源、回款的情况去做细化安排。当然,下半年我们也有些到期或者偿还的负债,我们也会做提早的安排和考虑。

  问:公司在长租公寓方面发展如何?

  答:由于我们的长租公寓有限,目前对市场的看法也不多做评论,我来说说我们自己的想法:长租公寓是国家积极倡导的,我们也在积极的向前推进这项项目,包括组建的专业的团队、人员,大大部分长租公寓项目还处于建设期,是被动持有,为什么是被动持有,这是因为买地时,必须搭配一定比例的进去,我们希望今年能在长租公寓这条路上走出第一步,大概6个项目,其中3个是重资产,3个轻资产,期望未来达到一个“6*6”的数量。大规模地做,我们也在寻找合适的时机,等待更大机会到来。

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