[公司信息]【业绩速递】国瑞置业(2329.HK)销售额增长32%,土储大增68%,未来价值释放可期

  国瑞置业(02329.HK)公告,截至2018年6月30日止6个月,公司总收入同比增加2.59%至人民币22.38亿元,其中来自物业开发的收入为19.56亿元;已签约销售额为68.43亿元,相应的已签约建筑面积约为56.34万平方米,较去年同期分别增加32.31%及63.73%。每股基本盈利9.2分;2018年上半年,公司实现租金收入人民币2.07亿,同比增长48% ;无派息。

  一、销售面临爆发,土储加速积累

  从合约销售数据看,2018年上半年,国瑞置业的合约销售额达到人民币68亿,同比增长32%。回顾国瑞置业2014年至2017年的合约销售,销售金额复合增长率为34%。上半年国瑞置业的销售主要处于三四线城市,而下半年主要集中在一二线城市,根据推货节奏测算,国瑞置业的合约销售增速有望在下半年面临爆发。

  首先,从公司过去两年的销售数据可以看出,合约销售的增速显著加快,反映出国瑞在加快周转和销售。这呈现出房地产企业中成长加速期“黑马股”厚积薄发的特征。其次,公司预计全年合约销售目标为238亿,同比将增长61%。我们可以通过全年年的推盘计划看出,公司有大部分的货值集中在下半年才推出,公司2018年全年总可售资源约为人民币590亿元,下半年年可售资源十分充裕,因此公司完成全年目标没有任何问题。

  作为一家房企,发展的持续性关键在于土储的“厚度”和“质量”。

  从国瑞置业购地策略上,看出公司也有意加速增厚公司的土地储备以适应销售业绩的爆发。2018上半年,新进入8个城市,共获取12幅地块,共新增土地储备550万平米,相应新补充货值约为人民币497亿元。其中,新增的土地平均成本为人民币1,505元/平方米。

  于2018年6月30日,集团在21个城市共拥有土地储备1,428万平,相应货值逾人民币1,200亿,较去年底大幅上升近70%。其中平均土地成本约人民币3,355元/平。除此之外,公司坚持一级开发及旧改的模式,截至2018年中期,公司主要一级开发及旧改项目集中在北京和深圳,总建筑面积达到2.8百万平,成本为1421.3元/平。可见公司土储成本十分低,但这公司土储的质量确实有保障的。

  从公司土地储备总货值按城市分布上看,目前公司持有货值最高比重地区为北京、佛山、上海和贵州,占比分别为26%、12%、8%和8%。公司虽然一直对有潜力的二三线城市开拓和布局,但是公司权重最大的地区依然是一二线城市。即使是近期市场有较大不确定因素,但是这部分城市需求仍然受到支撑,公司土储的质量是有所保证的。

  二、“住宅+商业”双轮驱动,毛利率有望提升

  公司除了有丰厚的优质土地储备能够支撑公司可持续的高增长之外,公司”住宅+商业“的运营优势使得长期竞争中具备优势。我们先来看一下公司各项业务的增长情况。

  营业收入中,公司开发类业务收入占比达到总收入的91%。2018年上半年,结转收入为19.6亿元,同比去年有所下滑。公司开发类业务收入的下滑主要跟公司结转项目的地区和周期有关。截至2018年中期,公司预计已经锁定待2018下半年及未来年度结转销售额约136亿元,对比往年有大幅度提升。

  值得注意的是,随着公司对投资物业的运营能力优化及孵化的物业陆续入市,公司的租金收入呈现快速增长。截至2018年中期,国瑞置业租金收入为2.1亿元,同比增长48%。

  公司目前在6个城市持有10个投资性物业,总建筑面积约81万平米,其中已竣工可租面积约48万平米,实际租赁面积约28万平米。年内,预计有4个物业(可租面积约为16万平米)将陆续签约,预计2018年租金收入可达到人民币5亿元,同比增长61%。

  回归到公司利润方面,截至2018年中期,国瑞置业净利润为5.6亿元,同比下滑了11.4%。其中下滑主要原因有连个:1、上文所说的开发类业务的结转收入集中于下半年;2、2016-2017年销售的项目在二三线城市的比重增加,导致结转收入的毛利有所下滑。

  上述两点的影响不可持续,下半年有望发生扭转。原因如下:第一点结转收入集中下半年,其中待结转收入规模超过136亿,预计2018年全年营收超过100亿,同比增速超过60%;

  第二点,公司一二线城市,与三四线城市比重一直保持相对平衡,且一二线城市比重更大,从货值的城市分布上看,北京占比约为41%,佛山占比约为14%,苏州、崇明岛和三亚共占约20%。同时2017年上半年合约销售中一二线城市占比更大,但是并未呈现在结转收入之中,表明过去已售未结的高毛利项目集中在下半年及未来结转。

  以下是国瑞置业开发业务结转收入及合约销售在不同类型城市的占比情况。

  总体而言,国瑞置业下半年的毛利率有望将出现回升,目前公司毛利率为34%,EBIDA23%,预计2018年全年毛利率大致为40%,EBIDA为30%。

  现金流方面,截至2018年中期,公司账上现金为22.3亿元人民币,目前市值仅为104亿港币,公司资金流健康,现金充裕。整体而言,公司财务状况稳健。

  小结:

  国瑞置业2018年即将迈入新的业绩增长阶段,合约销售和土地储备加速上升是这一阶段的典型特征,业绩上涨最终会反应在公司的股价之上。目前公司市值为104亿,PE为5X,随着公司规模的稳定增长,目前公司估值具有吸引力。同时国瑞置业丰厚的优质土储以及”住宅+商业“的模式为公司在长期竞争中提供”护城河“,公司财务保持稳健,具备安全性和未来的上涨空间。

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