易居企业控股(2048.HK)在8月31日公布了2018年上半年的“成绩单”。2018年上半年，易居实现收入27.79亿元人民币，同比增长44.4%，净利润 5.63亿元，同比增长84.1%。

　　（数据来源：企业公告）

　　在目前的房地产行业周期下，这个增速可以说让人眼前一亮，超过IPO时期的市场预期。从公布后一周的股价走势可以看到，在业绩支撑下，易居的股价正在持续回升。

　　我们梳理了一下公司的半年业绩公告，主要有两个关键点：

　　1、公司三大业务的发展在加速，实现逆周期的成长趋势；2、公司净利润大增，除了因为收入的增长之外，公司运营效率显著提升，推动了利润率的上升。下面我们详细梳理一下公司上半年以来的发展情况。

　　一、公司成长性爆发，三大业务齐增

　　2018年上半年，易居实现收入27.79亿元人民币，同比增长44.4%，从收入结构来看，2018年上半年一手房代理业务收入和房地产数据及资讯服务收入占比分别为80.2%和13.8%，房地产经纪网络服务收入占比则较去年同期提升4.1个百分点至6%。

　　2015年-2018年上半年营业收入规模、结构及同比增速（亿元）

　　（数据来源：企业公告）

　　1、一手房业务情况

　　一手房代理业务作为易居的主要收入来源，上半年快速发展。期内，一手房代理业务成销总面积2047.6万平方米，成销总金额2558.9亿元，上半年实现营业收入22.3亿元，同比增长44.1%。值得注意的是，截至2018年上半年末，与易居股东有关的25家开发商产生的总收入为12.69亿元，占到了期间总收入的45.7%。

　　一手房快速提升的直接原因有两个：1、公司对行业的深耕以及高效的项目执行与管理能力，获得了开发商的高度认可；2、得益于股东和大客户的支持。在内因外因双重驱动下，大量的战略协议金额，转化为合同订单、成销金额及公司收入。

　　2、数据及咨询服务情况

　　2018年上半年，易居房地产数据及咨询服务板块收入3.84亿元，同比增长11.8%。自2002年开展此业务以来，易居自主研发了CRIC系统，期内，有效用户端口数14000多个。

　　我们判断，易居的数据业务在业内已逐渐成为标杆，专业度是其最核心的竞争力。而从公司最新的业绩会及IPO融资用途上看，公司也有意对这块业务的创新和研发保持投入，未来这一业务有望从传统业务向大数据业务转型。

　　3、房地产经纪网络服务情况

　　房地产经纪网络服务即易居房友业务，自2017年以来发展加速。2018年上半年，易居房友板块实现营业收入1.68亿元，较2017年同期大幅增长366.6%。

　　2016年-2018年上半年易居房地产经纪网络服务营业收入及增速（亿元）

　　（数据来源：企业公告）

　　易居房友通过S2B2C的轻资产业务模式，赋能并整合品牌下的中小微房地产经纪公司，易居房友门店数量快速增长。截至2018年上半年，房友门店数量已累计达8764家，覆盖54个城市。截至中报披露日，易居房友门店已突破10000家。

　　目前，易居房友已搭建“阳光分销”平台，目前已有超30家大型品牌开发商、超300个合作项目、超4000家渠道公司参与。此外，易居房友联合苏宁金融打造“百亿垫佣”资金池，大力缓解开发商资金压力，高效解决结佣问题。

　　公司的这一块二手房业务能够在这么短的时间内快速增长，核心竞争力在于赋能。但并不是所有企业都具备赋能的条件，因此易居拥有两大优势：1、一手房业务的资源整合及联动效应；2、百强房企作为股东和战略伙伴，为公司提供资源和渠道的支持。

　　二、四因素推动逆周期增长

　　众所周知，整个新房市场随着调控的深化，整体新房成交在逐步下滑，预计未来三四线的需求也将回落。而易居2018年上半年却能完成逆周期增长，我们结合公司的战略及优势，我们梳理出整体推动公司能够持续激发“生命力”的四个因素：

　　1、一手房业务在行业保持领先地位；2、”先人一步“的策略调整；3、业务增长空间仍较大，天花板并不明显；4、26家百强房企股东，推动业务搭上“行业集中”的快车。

　　1、一手房代理业务各项指标保持行业领先

　　一手房代理业务作为目前公司收入占比达到8成的业务，无疑对公司业绩影响是最大的。而在代理策划行业TOP3房企中，易居已是中国最大的一手房代理服务提供商

　　对比两大竞争对手世联行和合富辉煌，2018年上半年的易居的一手房代理收入高于同行。一手房平均佣金费率0.91%，高出另外两家房企近0.1个百分点。截止2017年末覆盖城市186个，保持行业领先。

　　2018年上半年TOP3代理企业发展情况（亿元）

　　（数据来源：公司年报、公司官网）

　　2、“先人一步”的策略调整

　　易居在行业研究上的积累早已通过公司的数据业务体现出来，而因为公司的专业能力，易居很多合作伙伴及B端客户在发展布局上会咨询易居对市场的判断和研究，易居也会把研究的报告和市场的分析交给他们。

　　因此对于行业的趋势判断，易居是”先人一步“的。目前，公司依然在一二线城市的布局较大，2017年公司在一二线城市的业务占比为65%，预计2018年维持在60%。

　　业绩会上，管理层表示，在城市布局策略上，公司会布局三四线城市当中排在前列的三线城市作为重点突破。实际上，这部分城市已经超过了二线城市的市场规模。而公司也提前对三四线城市出现的市场压力做出判断，公司在三四线城市投资的速度也有所放缓。

　　3、业务增长空间仍较大

　　目前整体的行业情况来看，新房市场今年销售规模达到13.8万亿，虽然整体在缓慢调整，但总体预计会保持高位的运行。易居2017年一手代理业务市占率去在3%，业务仍有很大的发展空间，短期内并未出现天花板。

　　4、乘借”行业集中度提升“之风

　　随着我国人口增长速度逐渐乏力，整体的房地产行业将要进入存量市场。在这个趋势下，行业集中度不断提升，因此只有具备实力的房企未来才能保持增长，并且市占率将不断提升。

　　易居拥有26家以恒大、万科、碧桂园领衔的百强房企股东，其中4家为TOP5房企。易居的业务模式为渠道分销，而如今开发企业对渠道分销的依赖度正持续提高，全国总的销售项目当中接近30%通过渠道来完成的。

　　因此借助百强房企的资源优势，公司能做到一手房业务”上升“，二手房业务”下沉“，乘借”行业集中度提升“的趋势实现逆周期增长。

　　三、运营效率提升，推动利润大增

　　看完公司的业务发展，我们需要最终落实到公司的利润上。2018年上半年，易居实现净利润5.63亿元，同比增长84.1%。

　　2015年-2018年上半年营业收入、净利润规模及净利率（亿元）

　　（数据来源：企业公告）

　　公司利润增长，简单可以分为两个方面，开源节流，开源即业务收入的增长，上文已详细分析。而剩下的节流则是公司运营效率的持续提升。

　　通过上图，我们可以发现，公司的净利率在快速提升，从2015年的6.5%，提升到如今的20.3%。公司利润上升除了因为收入的增加推动之外，利润率的快速上升也推动了公司利润的增长。

　　值得注意的是，截至2018年6月30日，公司的资本负债比率（按期末债务（所有计息银行贷款）总额除以权益总额计算）为12.7%，与截至2017年12月31日的20.8%相比，下降8.1个百分点。其中主要的下降原因是公司上市进行股权融资。但是公司负债水平一直保持低水平，表明公司的资产结构保持“轻盈”，在目前资金成本持续上升的环境下既减少了开支，同时也获得了长期的优势。

　　同时，对比2018年中期数据，从盈利能力和运营效益上，易居都远远超过了同行。未来易居必定进入了一轮利润增长的爆发时期。

　　（数据来源：wind)

　　小结：

　　易居企业控股2018年上半年，收入及利润增长超过市场预期，目前公司PE为25.2倍，若全年能保持较高增速，股价不变情况，2018年市场预计的PE为16倍。按照目前公司的成长潜力及运营能力，公司未来PE应维持在20-25倍之间，因此随着公司的业绩持续增长，必定支撑公司股价的持续上升。

　　目前国内上市的房地产交易服务商并不多，而且涵盖一手房及二手房的交易服务的投资标的更是十分稀缺。而易居除了背靠众多“巨头”，业绩也是保持行业龙头的地位。重要的是公司资产结构“轻盈”，安全性较高，公司业务在行业地位及强大股东支撑下实现逆周期增长，这对于关注房地产长远价值的投资者不失为理想的投资标的。