地产股大跌!这个行业拐点降临

1评论 2018-09-25 07:13:25 来源:港股挖掘机 作者:机叔 抢反弹必备短线战法

  品房预售制自香港引进内地已25个年头,这中间催生不知多少地产大佬,如今我们终于要放弃香港模式,一场行业洗牌在所难免吗。

  ——导读

  于香港的假期安排与内地不同(定在中秋翌日),所以尽管今天是中秋佳节,也不影响港股的正常开市。

  那份蔓延了一个周末的担忧也就顺理成章地应验了,果然,一经开盘地产股们便纷纷下挫:

  地产股大跌!这个行业拐点降临

  至于为什么会这样,想必猜也猜得到:

  广东省酝酿取消商品房预售制度,全面实施现房销售。

  对,没错,白纸黑字写得明明白白,原文如下:

  地产股大跌!这个行业拐点降临

  地产股大跌!这个行业拐点降临

  虽然看在舆论反弹强烈,粤房协很快做出了回应,称“该文件目前还处于内部讨论阶段,相关内容只是拟订。”

  但官方这回应实在是无力,即便迟钝如傻子都知道这事儿肯定是要上了,只不过是快与慢的区别而已,而且无论快还是慢,其影响都将是颠覆式的。

  今天的“智通港股早知道”对此做了详细评述,摘录如下:

  这件事情的影响非常大,实际上是对于整个房地产行业商业模式进行了巨大的变革。

  地产公司少了一大笔近乎无息的贷款,我们现在看到的主要地产公司都有大规模的促销甚至折扣,恐怕很多都是因为这个政策变动,短期内地产公司手里的库存还会继续快速释放。

  剩下还没开工的地,在目前的环境下,除了大地产公司,很难说有动力再去开发,还不如直接卖给其他有实力的公司。

  这是地产行业真正的供给侧改革,也是某地产大佬所说,“房地产行业的转折点终于来了”。

所谓商品房预售制,是指房地产开发企业将正在建设中、尚未完成建设的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。

  这个制度的创始人是霍英东先生,当时还有个好听的名字,叫“卖楼花”,1994年由香港传入内地,成为普遍采用的一种售楼方式。

  毫无疑问,商品房预售制度发明的初衷是为了减轻房企的资金压力。

  正如传说中当年霍先生用100万不到的本金,在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元。

  所以说白了还是能加杠杆,合理合法地加杠杆,也难怪内地的有钱人自1998年房改启动以来如此热衷于房地产行业,杠杆的对面就是暴利啊。

  但杠杆的另一面,则是风险,以及它所带来的一切。

  在粤房协下发的文件里,官方表示预售制存在管理风险消费风险社会风险金融风险,具体而言:

  一,一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益,另一方面也给社会稳定造成挑战。

  二,使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。

  三,交易不公平,以期房销售的名义,将现房销售的实质风险转移给了社会。

  四,房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。

  五,造成不平衡发展和低效率竞争,门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房,也刺激房地产过度投资开发。

  总之,风险大大的,不改是不行了的节奏。

  于是真正的问题才浮出水面,取消预售制,怎么来取消?

  对于开发商来说,这是失去了一个融资渠道,增加开发商的融资压力。

  当下国内的房地产市场,还是中小企业比较多,取消预售制对于资金宽裕的国企、大型民企来说,影响不会很大,但对小开发商而言则可以说是灭顶之灾

  如果短期内土地供应不足,而开发商融资成本又提高了,会对房地产市场造成波动,最后还可能会导致房价上升,又有违调控初心。

  港股内房股金牌分析师Oscar甚至直言该政策极为不妥,措辞颇为激烈:

  “如果取消预售,会导致中国大部分开发商倒下;房屋供应将下降50%-67%,二手房价暴涨;地方政府5万亿土地销售下降一半以上,从而使地方政府四五十万亿债务陷入偿付危机。

  此外水泥、钢铁玻璃以及家电等上下游产业链将全面熄火,最终导致经济萧条。”

  不过内地的观察者则相对淡定,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时表示,取消预售制,有助于对相关企业形成较大约束。现房销售模式下,房企销售应该有更强、更严格的财务约束。

  “过去30层的房子,开发商建到5层基本上就可以办理预售证。资金弱的房企可以通过预售回笼资金,进行后续楼盘的追加投资,但现在可能需要30层全部建造完毕。从这个角度看,对此类房屋建造的资金考核压力很大,资金弱的房企是无法进行开发投资的。”

  严跃进还预测,广东此次建议获得审批的可能性很大。未来购房者见到的房子,更多的是精装修现房项目,这也是房住不炒的政策思路体现,有助于发挥房屋的消费属性。

  不过不管怎么说,房住不炒是既定方针,改变可能会有阻力,不意味着改变就会停滞。

  在这个过程中必有阵痛,体现在楼市就是中小房企瑟瑟过冬,体现在股市就是广大投资者还要再忍受波动。

  今年以来,热门板块轮流遭遇“杀猪”行情,从教育股、游戏股、医药股,甚至到殡葬股,都经历了政策变动带来的巨大震动。

  如果这不是你擅长的投资环境,不妨做做调整,改变改变,总好过用一年前的思路,来应对一年后的市场吧。

  最后再和大家分享一个简单有趣的见闻:

  保利地产公告要正式更名为“保利发展控股集团股份有限公司”;

  万科核心子公司“深圳市万科房地产有限公司”确认将更名为“深圳市万科发展有限公司”;

  龙湖地产公告已更名为“龙湖集团控股有限公司”;

  合景泰富地产要更名为“合景泰富集团控股有限公司”;

  时代地产变更为“时代中国控股有限公司”,简称为“时代中国”;

  大连万达商业地产更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”;

  朗诗绿色地产发布公告,将采用“朗诗绿色集团有限公司”为中文第二名称;

  ……

  恒大投资贾跃亭打算造车,恒大健康到港股上市;

  碧桂园开始养猪,造机器人,“希望未来机器人成为核心业务”;

  万科转型进入医养健康,“现在谁跟我说万科是房产商,我跟谁急!”

  ……

  (整理自智谷趋势,在此表示感谢。)

  实际上对于此事,龙头房企们早就春江水暖鸭先知,你只需看看它们最近的动作就很清楚了。

  恒大一年前斥1500万年薪挖走新财富首席宏观分析师任泽平,想必便是基于战略层面的考虑。

  因此,行业拐点降临是真,龙头发力转型也是真。市场担忧虽然不可避免,至于是不是要如此恐慌,可能真的要见仁见智了。

关键词阅读:地产股

责任编辑:Robot RF13015
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