机构：兴业证券

　　评级：买入

　　目标价：3.2港元

　　首次评级覆盖给予“买入”评级，目标价3.2港元：中海物业起步早规模大，服务品质高，目前是中国排名前十的物业管理公司。公司背靠中国海外，在管面积增长有保障，我们预计公司2018-2020年的在管面积分别达到1.4、1.6和1.7亿平米，营业收入分别达到39.9、45.7和52.1亿港元，分别同比增长18.9%、14.3%和14.0%，净利润分别为3.66、4.28和4.98亿港元，分别同比增长19.3%、16.9%和16.2%。鉴于公司稳健的增长模式，首次评级覆盖给予“买入”评级，给予公司2019年25倍PE，对应目标价3.20港元，较现价有42%的上升空间。

　　起步早规模大，服务品质有优势：公司成立于1986年，发展至今有超过30年历史。目前管理面积达到1.3亿平米，覆盖全国22个省及自治区，超过70个重点城市，在中国物业管理行业规模位居第10。公司注重对客户服务品质的提升，客户满意度高，有利于提升公司的物业管理费溢价。

　　背靠中国海外，规模增长有保障：中海物业的主要在管物业来自于关联公司中国海外和中海宏洋，未来几年中国海外的房地产开发业务将持续增长，可保障公司的在管面积稳步增长。公司在外延拓展方面并不积极，第三方项目仅占整体项目的10%。在社区增值服务方面，公司仍处于探索阶段，随着模式的成熟，未来发展空间较大。

　　财务稳健，现金流充裕：公司保持稳健的财务政策，常年处于净现金状态，持有净现金超过24亿港元。

　　风险提示：1）业务扩张不及预期；2）物业管理费收缴率降低；3）物业管理费提价受阻。