机构：安信证券

　　公司概览

　　新城悦是一家物业管理服务公司，根据中指院的《2018年中国物业服务百强企业研究报告》，公司在中国物业服务百强企业中排名第16位。截至2018年4月，新城悦拥有约7,330万平方米的合约建筑面积，及约3,700万平方米的在管建筑面积。

　　新城悦，顾名思义是新城集团体系内的物管平台，虽然和在港上市的新城发展（1030 HK）没有从属关系，但控股股东同为王振华先生。截至2018年4月，在公司7,330万平方米的合约建面中，约75%来自新城集团。

　　物业管理服务是公司的主要收入来源，约占2017年总收入的66%，服务范围包括保安、公共设备保养、公共及停车区域管理、及客户服务。此外还提供增值服务，占2017年总收入的34%，服务包括物业开发商相关服务、小区相关服务及专业服务。

　　 FY2015-FY2017，公司收入分别约为4亿元（人民币。下同）、5.7亿元及8.7亿元，CAGR为47%；净利润分别约2,221万元、人民币4,333万元及7,341万元，净利率分别约为5.5%、7.6%以及8.5%。

　　行业状况及前景

　　中国房市场发展多年渐趋成熟，2017年商品房销售建面约17亿平方米，经历多年的积累，物管行业将进入黄金时期。根据中指院报告，预计2020年全国物业管理行业规模可达243亿平方米。

　　行业整合，强者愈强就成了大趋势，2018年首三季百强房企销售额约70,000亿元，占全国总销售约70%。然而下游物业管理行业虽有同样整合之势但仍然分散，物管百强所占的市场份额只有约三成，行业龙头预期还大幅受惠整合红利。

　　优势与机遇

　　新城集团是中国增长最快的物业开发商之一，据克而瑞数据，新城控股在2018年首9个月的合约销售额约1,600亿元，排名第8位。新城控股的强劲销售将支撑同系公司的未来发展。

　　除一般物管服务外，公司还提供其他增值服务，以多样化的服务范围增加住户的满意度，从而使公司能够保持对物业管理服务的保留率，为未来带来稳定收入。

　　弱项与风险

　　房地产市场波动，以及政府对房地产行业的调控政策可能导致未来增速放慢。

　　国务院明确表示从 2019 年 1 月 1 日起，将各项社保费交由税务部门统一征收。表示企业以前按照社保缴费下限申报和缴纳的，在明年起都要按员工实际工资来缴纳五险一金。公司超过 80%的成本为直接员工支出及外包成本，我们预计整体成本会上升，这是公司以至整个行业在短期最大的不利因素。

　　投资估值

　　假设新城悦以下限定价（每股2.9港元），以2017年的净利润7341万元计算，静态市盈率（完全摊薄）约 27.5 倍。我们估计公司 2017 年底的待转化合同管理面积约 3200 万平方米，假设分三年转化（行业平均数），若利润能力保持在平稳水平，估计 2018 年净利润约1 亿元，相当于市盈率（完全摊薄）20 倍，与其他物管公司相约，但考虑到市场情绪短期比较负面，给予 IPO 专用评级 “5” 。