毛利率高达43.2%又怎样,富力地产(02777)难摆脱“烧钱”困境

1评论 2018-11-06 19:05:18 来源:智通财经网 低吸也能抓涨停!

  早在7月份,交银国际就指出,富力地产(02777)负债率高,短期会有大量再融资需求,因为富力在融资和流动性方面存在压力。

  果不其然,从9月份细数下来,富力的融资可谓是一波接一波,9月3日、21日,分别发行2018年度第六期、七期超短期融资券6.7亿、10亿元人民币(单位下同);9月20日,发行2021年到期的2亿美元8.875%优先票据;10月9日,其发行不超过130亿元的公司债券获批准。

  智通财经APP了解到,这些融资均未造成股市大的波动,但是11月5日的一则公告,富力拟发行不超过8.05亿股新H股,所得款项将用于补充公司营运资金及还债。公告一出,富力股价当日最大跌幅达11%,成交额为2.47亿港元。

  接连不断的融资,更加强了投资者对富力现金流的担忧,截止11月6日收盘,富力地产已自年初的高点22.446港元回调47%,市盈率(TTM)为1.38,PB仅0.52倍。

  (行情来源:富途证券)

  其实,早在今年3、4月份,富力先后先后就行五次融资,其中4次为超短期融资券,每次为10亿元。同时还与高盛(亚洲)有限责任公司、德意志银行、中信里昂证券、太阳证券、渣打银行及光银国际就发行2021年到期的6亿美元7%优先票据订立认购协议。

  短期还债无压,有息负债居于同行高位

  花钱如流水的富力,究竟有多缺钱呢?

  翻看港交所披露易,富力地产是为数不多的会发布三季报的地产商,这也使该公司的财务状况更加清晰了。

  截止2018年9月底,富力地产的现金为337亿元,截至2018年6月30日及2017年12月31日,现金分别为187.78亿、196.97亿;期内短期负债分别为180.8亿、448.8亿、284亿。

  从资产负债表来看,截止今年9月底,富力的短期还债压力不大。

  从最新披露的三季报披露数据来看,富力地产的资产负债表多了两项负债,一个是一年内到期的负债,以及应付债券部分,分别为191.8亿、467亿,且有息负债已经高达1600逾亿。

  对比同规模的房企,富力地产的有息负债不管是2017年、还是2018年的半年报,都是偏高的,且今年上半年有息负债增加幅度也是居于同水平房企高位。

  据最新公布的数据显示,富力地产今年前10月权益销售额为956.6亿(据第三方克而瑞公布的流量销售额为1044.7亿),权益比高达90%。

  富力全年销售目标为1300亿,从该公司“金九银十”的销售额109亿、90.7亿来看,最后两个月,富力需要完成255的销售额有点困难。

  但是从从盈利能力来看,富力的2018年上半年物业销售的毛利率及净利率更分别高达43.2%、14.7%,因此根据富力披露的今年上半年的权益销售额502.8亿进行估算,采用上半年14.7%的净利率,其净利润约为73.9亿。

  而对应2018年上半年利息支出总额为45.9亿元(不包含资本化融资24.2亿),其利息支出对应盈利还是比较低的,且上半年融资成本只是轻微上升至5.62%,该融资利率在同业公司来看,已是相当低水平。

  但是仅仅上半年,富力就新增加了168.7亿份负债,其未来还债压力不容小觑。

  除了还债,放肆融资为哪般?

  根据上文对富力资产负债表的分析来看,在融资环境极其紧张的2018年,富力的销售额是符合预期的,短期债务压力也不是很大,但是联想到公司10月份发行的130亿公司债,以及最新通过的拟发行的新股,除了为高额的负债进行未雨绸缪,恐怕还有不少难言之隐。

  从公司去年收购万达酒店的分部业绩来看,虽然富力上半年来自酒店及租务收入同比大升229%,至39亿元,主要为大连万达所收购的酒店贡献。但是不可否认的是,其酒店业务运营至今仍未盈利,且今年上半年仍亏损1.84亿,2017年同期为亏损8900万。

  值得一提的是,期内酒店业务的融资成本就高达3.65亿元,较2017年同期的1.2亿同比增长逾200%。

  其实,在收购万达酒店之前,富力自身的酒店业务曾为5年亏损,众所周知的是,酒店业务由于其重资产长周期属性,短时间难以贡献现金流还将增加财务杠杆。

  从富力的分布业绩来看,除了物业发展及物业投资,其他业务都是亏损状态。另一项其他业务期内更是亏损4.84亿元。

  这就不得不提富力的另一副业——医疗。据悉,富力地产今年5月份以5.3亿元,竞得番禺钟村街4万㎡的医疗地块,这意味着富力地产往医疗行业发展几年来迈出实质一步。

  但是,其医疗业务目前来看,仍为烧钱阶段,尤其在房地产调整趋势下,“促回款、稳现金”已成为房企的共识,主营业务已一副窘态,此时的富力还面临副业拖累业绩的尴尬处境,这也难怪其目前市值已跌至0.5倍PB。

  穆迪此前表示,收购酒店业务对于富力地产而言具有负面信用影响,因为部分交易资金将由债务融资支持,而这将延缓富力地产的降杠杆进程。目前来看,确实如此。

  如果没有11月5日的定增,按道理来讲,富力股价进一步大幅下跌的可能性也较小,毕竟其2018财年的高股息12%,将会为股价下行空间带来支持。

  但是不管这么样,拟增发不超过8.05股,定价方面,新H股发行价不低于前五个交易日在联交所H股收市价平均数的80%。若以11月5日的收盘价12.14港元计算,富力地产将融资97.79亿港元。

  目前富力总股东为32.22亿股,上限为24.9%,这种增发融资,在香港市场俗称为“抽水”,对小股东利益摊薄损伤很大。

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