机构：国信证券

　　评级：买入

　　目标价：2.4港元

　　领先的物业管理服务公司中海物业集团有限公司是中国首批一级资质物业管理企业，公司于1986年在香港成立。截至2018年9月，公司业务分布于包括香港、澳门在内的73座主要城市，旗下现有员工超过34704人，签约物业项目689个，服务面积超过1.36亿平方米，在管物业类型包括住宅社区、商用物业和政府物业等多种形式，公司在中国物业服务2018年百强企业排名第11，属于中国领先的物业管理公司。

　　稳健的业绩增长

　　受益于房地产行业的过去的高速增长，2012年—2017年公司营业收入、净利润年复合增速分别达到了19.1%、38.6%，过去6年维持了较高的增长速度。未来房地产存量市场的机会和空间仍巨大，物业管理行业龙头公司仍将受益于行业集中度的提升。

　　增值服务收入仍有较大提升空间

　　公司的增值服务收入从2012年的5300万港元提升至2017年的2.63亿港元，6年复合增长率达37.8%。截至2018年上半年，公司增值服务收入仍仅占主营收入的7.1%，增值服务收入占比及盈利贡献落后于大多数同业上市物业公司。公司已推出“优你家”APP及微信等O2O社区资产及服务运营平台，以此为载体，打造“优+”互联网生态圈，实现客户、商户、物业、合作方的多方共赢。我们认为公司今后在增值服务收入及盈利的提升上仍有较大的潜力。

　　2018年，公司先后为“雄安第一标”——雄安市民服务中心、深圳当代艺术馆与城市规划馆、广深港高铁香港西九龙站提供专业服务，并签订了港珠澳大桥香港口岸区专业服务合约。同时中海物业在港澳地区为中央政府驻香港、澳门联络办公室，中国解放军驻港、澳部队军营以及香港、澳门的政府物业（例如香港律政中心、医管局、法院、深圳湾等11个口岸、澳门房屋局等项目）提供物业保障服务。成为唯一一间实现在港澳地区“党、政、军”项目物业服务全覆盖的物业企业。

　　盈利预测与估值

　　公司近一年股价走势明显强于恒生指数，但自今年6月以来，公司股价回调幅度近40%，主要原因在于市场担忧“社保转税”政策对公司员工成本会造成较大负面冲击。我们预计“社保转税”政策或将导致公司2019年税前利润下降8%左右，市场对此项政策导致的负面冲击过度悲观，公司PE目前已处于上市以来的低位。

　　我们预计中海物业未来三年收入、净利润仍能分别维持15%、25%的复合增长，对应公司2018年——2019年收入为38.6亿港元、44.4亿港元，净利润3.87亿港元、4.83亿港元，对应EPS分别为0.12港元、0.15港元。给予公司2018年PE20倍，对应目标价2.4港元，给予“买入”的投资评级。