机构：国泰君安

　　评级：买入

　　目标价：31.92港元

　　公司合约销售将随着地产行业整合下的市场份额提高而稳定增长。公司土地价值相当于人民币1万亿元。基于低的杠杆比率，尽管收紧的政策和货币环境，公司有足够空间扩张商业运营。

　　因为高质量土储，合适的单位土地成本，突出的运营成本控制和健康的资产负债表，我们预计中国海外发展领先的盈利能力。公司土储完全位于高线城市。考虑到单位土地成本为人民币4,688元每平米，相当于2018年1-10月销售均价的28.9%，毛利率将在2018到2020年维持在35.6%左右。?2018年上半年核心净利符合我们预期。核心净利同比上升4.4%到208.75亿港元。我们将2018，2019以及2020年核心净利分别轻微上调5.0%，2.4%以及0.9%，达到500.06亿港元，576.41亿港元以及652.93亿港元。

　　基于稳固的基本面，公司仍应该适用一个低的每股净资产折让。然而，地产行业在销售和销售均价上的逆境以及人民币贬值将会使得公司估值有所走坏。因而，我们将目标价从35.24港元下调至31.92港元，相当于较34.70港元的2018年每股净资产估值有8%的折让，也分别相当于7.0倍2018年核心市盈率和1.1倍2018年市净率。我们维持“买入”。

　　风险：低于预期的合约销售和进一步信贷收紧。