2018年可以算得上是房地产行业分水岭的一年。随着今年“四限”调控政策的出台，连行业传统意义上的“金九银十”也已不复存在。据最新数据显示，2018年10月全国40个主要城市成交面积环比下降5.91％，其中近六成城市呈现环比下降。

　　在这样的环境下，行业龙头企业人人自危，中小房企的日子料想也更不好过。但笔者近期在中小房企中发现朗诗绿色集团（0106.HK）这样一家公司，在行业火热时并不算出众，反而能在这种行业“寒冬”更凸显价值。

　　价值在何处？咱们先从行业说起。今年房地产行业最让人记住的声音莫过于是万科喊出的“活下去”了，2018年房地产行业出现了史上最难融资困境——银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨等等，对房企的资金情况造成重大影响。

　　但在大家都焦头烂额的时候，朗诗却一副“云淡风轻”的样子。根据2017年业绩数据显示，朗诗绿色集团实现核心净利润9.32亿，增长132％；其中朗诗出品合约销售321亿，增长13％，获得开发服务收入7.5亿，增长37.1％，轻资产业务的净利润为3.1亿元，增长14％。在业绩强势增长的同时，朗诗的负债状况却与传统房企大不相同。根据数据显示，截至2018年上半年，朗诗绿色集团的净负债率仅为47.2％，在上市公司TOP100中排到第26位，若仅计算港股公司则排到第10名，远优于行业平均净负债率为84.69％（因为房地产行业有较多预收账款计入负债，相对于资产负债率，净负债率所呈现出的财务状况更加直观）。除此之外，朗诗在项目储备方面也没有过多压力。截止2018年6月底，朗诗拥有的项目储备可售面积约615.14万平方米，预计可售货值高达1095.9亿元，以去年全年销售面积32.39万平方米来计算，其现有项目储备足以保障未来数年高速发展需要。

　　朗诗背后的秘密

　　在笔者仔细研究之后，发现朗诗能持续地保持健康状态地扩张，最核心的秘密武器还是公司的资产轻型化运营方式——“小股操盘”。其实“小股操盘”的概念提出并不算新颖，早在2013年，万科便在国内率先提出这个轻资产开发模式（可以看到万科的净负债率在TOP100中的排名也挺靠前）。顾名思义，即通过联合有需求的金融机构、国企央企以及中小型地产开发商等共同开发地产项目，而公司通过小额持股的方式，获得项目的操盘权。

　　对于朗诗来说，公司的项目持股比例一般在30％左右，除股东应占权益之外，额外收取开发管理服务费、产品整合费及超业绩的分成等等，能最大程度地在公司完成扩张的同时，降低公司的资金压力。从2014年开始，朗诗就没有全资开发的项目，截至2017年底，朗诗独立第三方委托开发的管理项目共26个，可售面积约274.6万平方米，预计可售货值约495亿元。从分部表现来看，公司“第三方管理”的业务收入2015年的约1亿元，增长至2017年的7.53亿元，两年时间增长超过7倍，在总收入中的占比也增长至约12％。除此之外，截至2017年底，朗诗的核心ROE也达到了25％的高水平。

　　但是看到这里相信有人会问了，如果真的有这么好的轻资产模式，为什么只有朗诗能持续使用？各位不妨接着往下看。

　　小股操盘，Hold得住才是关键

　　正如前文所说，小股操盘的优势就是在于能加快扩张速度，但其劣势也同时出现在“小股”上。由于并不控股，所以难免在项目收入上会有部分让步，对于重点关注规模扩张的房企来说，“小股操盘”难免会造成反效果。参考两个近期转型小股操盘的上市公司：2017年金地集团销售金额达到1408.1亿元，对应销售面积766.7万平方米，同比分别增长39.9％和16.5％，但营业收入却只录得376.62亿元，同比下降32.15％。花样年2017年销售业绩201.64亿元，但实现营业收入只录得97.83亿元，同比下降10.42％。而相比起来，朗诗2017年总营收录得62.14亿元，同比增长28.3％。从2014年开始轻资产化以来，朗诗2015-2017年的营收复合增长率高达86％，真的是“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”。

　　除了收入方面的影响之外，另一个关键点就在于“操盘”。公司在不控股的同时还要拥有“操盘权”，其实际所能依靠的就是公司的品牌价值。比如万科作为行业内的第一梯队，其品牌和产品体系，包括信用资源（融资资源）和采购资源都是保证“操盘”的重要筹码。那么，朗诗的筹码是什么？

　　绿色建筑科技领先者

　　正如公司名字提到的一样，朗诗绿色集团的核心竞争力在于公司的绿色建筑技术。朗诗从2004年起涉足绿色地产开发，旗下绿色住宅产品目前已升级发展至第四代。通过应用绿色建筑技术，朗诗能做到屋内“恒温、恒湿、恒氧”，实现健康、舒适、智能、节能、环保等住宅特点，提升住宅产品的人性化指标。

　　正是通过这样领先的建筑技术，形成了“朗诗出品”的品牌效应。从销售表现来看，“朗诗出品”最直接的好处就是较大的溢价空间，从公开资料来看，朗诗钟山绿郡开盘时价格为2.2万/㎡，比周边同档次的项目溢价37.5％。无锡朗诗太湖绿郡较周边项目溢价率30％。虽然价格高出不少，但是去化速度并没有降低。拿朗诗最近的楼盘为例，苏州太湖新城的朗诗新郡今年11月25日开盘，当天便认购460套，去化率达到95％。

　　“朗诗出品”能做到卖得贵又卖得快，就是朗诗能持续做到“小股操盘”的原因，同时也成为了朗诗能“活下去”的秘密武器。

　　多元化之路

　　当然，除了能“活下去”，销售市场的下滑也在迫使房企寻求新的增长空间，最直接的表现就是从年初开始，多家地产公司掀起的“去地产化”更名潮。而至于多元化的尝试，每家房企都有自己不同的选择。

　　作为改名潮中的一员，朗诗也在今年从“朗诗绿色地产”正式更名为“朗诗绿色集团”，并提出“榕树林计划”，业务模块延伸至长租公寓、养老服务、绿色金融等领域。

　　在长租公寓方面，目前朗诗推出了长租公寓品牌“朗诗寓”，主打中高端市场。截至2018年11月，朗诗寓已在北上广深、杭州、南京、成都、苏州、西安、无锡、宁波、合肥、佛山、重庆等城市获取超过100个项目，房量4万余间，在营房量1.3万间，业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五。11月22日与平安不动产合作的朗诗寓森兰店在上海正式营业，也代表朗诗长租公寓进入新的发展阶段。

　　虽然发展规模迅速，但是从朗诗的中期业绩来看，长租公寓目前仍是处于前期投入阶段，以中高端长租公寓的保守定价4500元/月计算，若朗诗5万间的长租公寓能全部投入运营，预计将产生至少27亿元的营业收入，以2017年的营业收入62.14亿元来计算，朗诗在长租公寓的营业收入能额外贡献40％左右的收入。对朗诗这样体量的房企来说，无疑是规模上的重大提升。

　　而养老方面，从公开资料显示，朗诗的“常青藤”项目已布局北京、上海、杭州、南京及苏州五座城市，共获取项目38个，拓展床位达3263张，同时正在考虑将控股股东已持有8个项目注入本集团养老业务。但由于目前笔者尚未有更详细的数据，所以公司在该部分的进展情况还需要后续持续关注。

　　房企的转型是一项长期的工作，要是现在就讨论各个房企多元化的成效，笔者觉得还为时尚早。从上半年财报来看，目前房企营收的主力军还是房地产开发业务，多数房企房地产销售收入占比都在9成以上，并且多数多元化尝试尚在前期投入阶段，现在就盖棺定论也不太现实。但不管怎么说，对于朗诗来讲，目前仍有时间和机会，毕竟只要能“活下来”，未来就有继续发展的可能。

　　而回到二级市场的层面来看，目前朗诗的市盈率仅在5倍左右，主要还是公司流动性不足的原因，让市场无法充分反映出公司的价值所在。值得注意的是，集团主席在今年多次增持，充分反映了主席对公司前景的看好。在行业“寒冬”渐行渐近之时，朗诗基本面的抗风险性加上多元化业务的发展潜力，应该还能给公司相当大的提升空间，大家不妨拭目以待。