万创国际:区域房企的差异化发展之路

  金融界网站讯 对房地产行业来说,即将过去的2018年,主题是变化。万科率先喊出的“活下去”,揭开了房地产行业“新常态”趋势的面纱:高回报与高扩张降温、融资压力加大、市场壁垒在竞争中越发举足轻重。随着这些行业趋势“新常态”的逐渐确立,行业市场分化现象愈演愈烈,找到最适合自身的差异化经营发展之路,已然成为国内房企在产业变革中生存与突破的第一要务。

  在这中间,即将在港股上市的区域龙头房企万创国际有限公司(以下简称万创国际),就是一家走“非典型”房地产开发企业发展之路的“典型”代表。已在11月22日向香港联交所递交上市申请书的万创国际,是安徽省第一家申请港股上市的房地产企业。与一般认知中的国内房地产企业不同,万创国际并没有追求“天下布武”,而是选择聚焦淮南市房地产市场,深耕地方客户、培育品牌价值。也因此,从这家待上市公司的招股说明书中可以发现,其在规模、盈利、资产结构等各方面指标中,都体现出了许多独特之处。

  “小个头”与高增长

  与2018年港股新上市房地产开发类型的企业相比,万创国际在其中是“个头”最小的一个。截至2018年前3季度,其共有两个位于淮南市的房地产项目——泉山湖项目与御香山项目,总建筑面积177.3万平方米。另外,明年一季度将动工建设总建筑面积36.9万平方米的六安市“万创‧东方樾”项目。2018年前3季度,万创国际营收为7.57亿元,归母净利则为1.35亿元。

  尽管在绝对数值方面体量最小,但凭借着对区域市场的深度挖掘与区域性品牌等优势,万创国际在增长速度方面着实令人侧目。比如,其2017年业绩同比增长52.96%,就在2018年港股新上市房地产行业公司中排名前三。

  进入2018年后,由于开发项目进入收获期,其销售、营收、业绩的增速均出现了阶段性爆发。从其资产负债表中的合约负债一项,可以看出其合同销售高速增长情况。合约负债是房企预售收入产生的。2015年底,万创国际合约负债约为4.57亿元,2017年底则增长至14亿元。2018年9月末,其合约负债约为18.6亿元,较年初增长了4.6亿元。再加上前3季度营收,也就是交房转结的7.57亿元,可以推算出2018年1~9月,万创国际合同销售规模大约在12.2亿元以上,已相当于同口径计算出的2017年全年水平。这一数据虽然很难和全国性的房企巨头们相比,但在淮南市房地产市场却独占鳌头。2017年,根据销售面积比较,万创国际还排名淮南市房企第三,而2018年上半年,则上升为第一。

  从营收与业绩来看,2018年前3季度,万创国际营收同比增长162.48%,归母净利同比增长327.16%。将该数据放入财务报表周期更为契合的A股市场进行比较可以发现,2018年1~9月,万创国际在A股130家房地产行业上市公司中,营收增速与业绩增速皆排名第7,远高于行业平均水平。

  回报质量亮眼 资产结构改善

  分析万创国际近几年的财务报告,可以发现其在盈利能力方面同样表现亮眼。这也说明,虽然在规模、市场方面无法与全国龙头比肩,但区域型房企仍能够凭借稳固的地方市场、高效的经营策略支撑,以差异化定位发展提供高质量的回报。

  制表:金融界上市公司研究院 数据来源:万创国际招股说明书

  2018年前3季度,万创国际销售毛利率、销售净利率,以及ROA与ROIC分别为34.71%、17.81%,以及4.05%与5.09%。对比来看,分别处于A股房地产行业上市公司中的第57、第38,以及第15 与第19。万创国际在盈利能力方面,已经成长为国内房地产企业中上游乃至上游的水平。

  在市场中较为关注的房企杠杆率与负债风险方面,万创国际确实在国内房企中处于高水平,但尚在合理范围内。排除合约负债影响,3季度末,万创国际带息负债/全部投入资本为80.77%,在A股房地产公司中处于中上游水平。而其有息负债率则为28.55%,在A股房地产公司中属于非常低的水平。

  中国华融资产管理股份有限公司(以下简称中国华融)是万创国际债权融资过程中的主要债权人,市场中也有关于其资金链过度依赖中国华融融资的风险担忧。事实上,从万创国际方面了解到的情况,在当年国内房地产行业普遍面临融资难、融资贵的情况下,中国华融提供的融资渠道反而具有低成本与高效率的优势。由于双方均为对方优质客户,已经建立了长期良好的合作关系,因此减少了沟通等大量隐性成本。中国华融在与万创国际合作中,也适当提供了如较长的融资周期、合理的抵押物估值等优惠,且较一般银行贷款来说,放款效率更是很大程度的有所提高。

  当然,万创国际相关负责人也表示了对市场担忧的理解。今年开始,万创国际已经新增了其他机构融资渠道,并减少了向中国华融融资的绝对金额。相信在上市之后,其融资渠道将进一步拓宽。

关键词阅读:万创国际 高质量 营收

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