机构：安信证券

　　评级：买入-A

　　目标价：40港元

　　■持续发力高端精品，销售跻身行业前四：融创中国是中国领先房地产发展商之一，03年起家于天津，10年于港交所上市。公司开启拿地扩张之路，土地获取方式也逐渐倾向于并购整合；随着并购整合的推进及公司战略的落地跟进，公司并购及品牌优势壮大，形成良好的反馈机制，促进公司发挥并购优势以更合理价格获取土地储备。12-17年间，销售额由行业13位跻身行业前四，CAGR高达59.02pct。当前，公司在高周转的同时也关注企业融资成本与债务比率的变化，强运营、控投资、降杠杆成为公司战略方针。公司实际控制人为孙宏斌先生，持有公司股份47.7%，股权结构相对稳定，近年来公司高管增持不断，彰显其对公司未来发展潜力的认可与信心。

　　■迎来业绩释放期，杠杆水平或将稳步下降：公司近年来业绩实现跨越式增长，15-17年，营业收入年复合增长率高达69.20%，毛利润年复合增长率高达118.40%，相比同行业其他龙头公司而言，公司为TOP10企业内规模增长最快、业绩提升幅度最高的企业之一。目前公司合约负债金额高达1724.14亿元，业绩锁定率为261.73%，高业绩锁定率或保障公司未来2-3年的业绩表现。美中不足在于公司净有息负债率较高，截止18年中期数据，净有息负债率193%，较上年末收缩9.2pct，较17年中期水平收缩67pct。公司净有息负债比率虽较高，但杠杆水平正在稳步下降；此外从债务期限结构来看，有息负债期限结构健康，且外币借款占比不大，人民币汇率波动对公司影响较小。我们认为公司将降杠杆作为年度战略目标之一，未来规模的增长有望进一步稀释净有息负债比率。

　　■深耕一二线城市优势凸显，从容把握市场周期：公司近年来销售增长显著，17年度公司销售首次突破3000亿元，达到3620.1亿元，同比增长140%，3年复合增长率高达103%；同时受益于行业集中度的不断提升，公司市占率持续提升，17年市占率为2.7%。我们认为未来在销售资源、土储资源、融资资源等因素下，行业集中度进一步提升逻辑未变；公司在行业集中度背景下，具备充足的土储资源、良好的产品品质、销售服务与品牌塑造等多重优势下，公司市占率有望进一步提升。公司聚焦核心一二线城市，当前已进入超80城，未来随着城市周期轮动效应的显性化，诸如公司般，布局全国核心区域的房企或将具备相对优势，大浪淘沙始见金。

　　■高起点布局文旅板块，或是未来业绩增长点：公司近年来在资本市场上的动作也较为频繁，如万达文旅项目的收购、乐视相关资产的收购。万达文旅项目是公司布局文旅板块的开端，13个文旅项目与住宅物业相捆绑，项目护城河较好，未来有望提升住宅物业的升值空间。而乐视的投资中，有失亦有所求，电影产业也是公司目前布局中的一大重点，乐视影业在国产影片的票房占有率中也曾有较大份额，如果未来乐视影业与万达影业能够优势互补，发展空间或可观。目前公司文旅板块处于培育期，公司致力于成为中国最具行业竞争力文旅地产运营商之一，未来文旅板块的规模提升带来的效益有望成为公司未来新的增长点。

　　■投资建议：公司是中国领先房地产发展商之一，深耕一二线城市，近年来销售实现跨越式增长，锁定未来业绩释放期，未来在城市轮动效应显性化，公司的布局或将助力公司更好把握城市周期。公司收购万达文旅项目，高起点布局文旅板块，未来或是新的业绩增长点。我们预计公司2018年-2020年的收入增速分别为139.72%、28.13%、10.77%，净利润增速分别为37.6%、29.9%、13.7%，成长性突出；首次给予买入-A的投资评级，6个月目标价为40港元。

　　■风险提示：1）公司经营风险；2）公司净有息负债率较高；3）政策风险；4）经济波动；5）需求疲弱，销售不及预期