机构：兴业证券

　　事件

　　据公司11月销售数据，公司实现合约销售金额175.3亿元，同比增长45.1%；合约销售面积为121.1万平米，同比增长91.4%。截至11月，公司实现合约销售金额1896.6亿元，同比增长52.0%，合约销售面积为1086.0万平米，同比增长36.0%。

　　据公司11月拿地数据，公司单月新增土地储备项目6个，合计建筑面积为83.6万平米，其中权益建筑面积为62万平米。截至11月，公司共新增土地储备项目81个，合计建筑面积为1826.6万平米，权益建筑面积为1325.1万平米。

　　投资要点

　　维持“买入”评级，36港元目标价：我们推荐投资者积极关注华润置地。公司的物业开发业务布局精良，产品品质优秀，毛利率在行业内领跑。2018年销售规模依然保持较快的增速，也较为积极的进行拿地，拿地成本较上一年得到更好的控制。同时公司财务实力雄厚，融资具巨大优势，还有投资物业作为第二引擎驱动，这些都有助于公司持续的保持行业内显著优势。公司当前股息收益率为3.2%，我们维持36港元目标价，对应2018E/2019E的PE为10.4、9.2倍，重申买入评级。

　　总销售及操盘口径销售均保持强劲增势：截至2018年11月，公司累计实现销售金额和面积1897亿元及1086万平米，分别同比增长52%、36%。其中操盘口径的销售金额和面积也保持较快增长，分别同比增长约40%、30%，年销售目标（1830亿元）完成度达到约92%。销售均价维持上升趋势，截至11月为17463元/平米，同比增长11.8%。

　　土地投资仍然聚焦一二线：公司今年销售增速保持较快水平，从拿地情况来看，相应较为积极的补给了库存，前11个月共新增了81幅土地，新增土地储备GFA1827万平米，其中权益GFA为1325万平米，总土地款1192.1亿元，达到当年合约销售金额的62.8%。截至目前的总土储约为5639万平米，较去年底增长15%。从新增土储的分布上看，三季度拿地占比最大，而从城市分布来看，公司仍以一二线城市为重点布局区域，一二线新增土地储备占比合计超过60%，同时公司也战略性进入了揭阳、肇庆、鄂州、许昌、常熟等多个三四线城市，但在这些城市公司大部分都保持不超过50%的权益比例。

　　土地成本控制得当：截至11月，公司共投入土地款1192亿元，权益土地款为846亿元，平均土地成本为6526元/平米，较2017年下降25%，成本得到进一步控制。若剔除三四线城市影响，一二线城市的新增平均成本为8131元/平米，较2017年一二线新增平均土地成本也有11%的下降。

　　租金收入平稳增长：前11个月公司共实现投资物业租金收入86亿元，同比增长10.8%。年内南通、太原、厦门等6个万象城及杭州和重庆的万象汇将陆续完成开业，这些商场都集中在下半年开业，预计将于3年之后进入成熟期，之后开始贡献更为丰厚和稳定的回报。

　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、公司销售不及预期、人民币贬值。