机构：国泰君安

　　评级：收集

　　房地产行业将在2019年的销售和投资上面临逆境但如果下跌的销售损害到经济，政策和货币环境应会放松。因为紧的外部环境和不断加大的经济下行压力，我们预计商品房销售面积在2019年大约下跌8.7%。但是，对于政策和货币环境，保持健康的房地产市场的主基调将不会改变。

　　龙湖集团（“龙湖”或者“公司”）预计在收入上获得持续增长。合约销售很有可能稳定增长。在2018年1-11月，公司合约销售录得人民币1,821.7亿元，同比上升22.7%。另外，租金收入将快速增长。

　　公司展现了强劲的融资能力以及持续的健康的杠杆比率，这能够帮助保障利润率。在2018年11月6日公司发行5年期人民币20亿元的境内公司债，利率为4.80%。在2018-2020年净资产负债率将维持在60.0%以下。

　　公司健康的基本面使得其适用一个较低的每股净资产折让。由于我们上调了核心盈利，我们将目标价从23.06港元上调至25.71港元，相当于较其2019年每股净资产有25%折让，7.6倍2019年核心市盈率和1.3倍2019年市净率。我们维持“收集”。

　　风险：低于预期的合约销售和强劲的租金收入无法实现。