机构：天风证券

　　总结：木棉花开，冬不再来！近年来，越南成为实业和房产投资热点区域，2018年进入胡志明楼市最多的外国人来自中国，占比近30%，我们认为其中一个很重要的原因是经历了中国楼市暴涨的中国人，都想要有再来一次的机会，没买的重新买，买了的多买点。那到底越南是不是十年前的中国，越南的房产是否值得买呢，未来还有上涨空间吗？我们调研了胡志明市区8个楼盘，并调研了胡志明市开发商、房产中介及资产管理机构，并根据自己的深度观察寻找答案。从购房人口占比、人均收入水平、城镇化率、城市规划及交通建设、房价绝对水平等多方面来看，越南和十年前的中国非常接近，但是现在的越南是十年前的中国，十年后的越南却未必能达到今天中国的成就，因此最终高度不可直接对比，从买房角度，我们认为需要越南盾和美元两个视角去看，从本国居民角度，我们认为越南本币计价的胡志明房价上涨空间仍然较大，毕竟对于一个国家最大的经济都市还在建设第一条地铁线的情况下，当地居民在没有真正见到之前，是很难真正想象或者感受这些交通建设带来的巨变；但对于外国投资者来讲，需要注意的是汇率贬值以及杠杆损失（越南买房没法和在国内买房那样轻松借贷）都将压制最终收益率。

　　越南地产历史——历经三轮周期、振荡上涨趋势明显：

　　1）高速腾飞期（2004-2008）——需求强劲、量价暴涨、城镇化率29%：2006年11月越南加入WTO，GDP平均增长7%，美元对越南盾汇率相对稳定16000左右，不过由于货币总量暴增，M2五年平均增速超过32%，CPI同比增速在2008年达到惊人的19.9%，居民购房保值意愿强烈且居民对经济前景大为看好，2007年房地产销量创出天量，超过1万套，公寓均价突破1千美金/平，最高达到1650美金/平米左右，但当时汇率算，约2801万越南盾/平米。

　　2）调整衰退期（2009-2013）——加息加税、量价齐跌、城镇化率32%：2008年加息以及2009年加税导致2009年房价大幅下跌37%至1000美金/平米左右，汇率大幅贬值近26%至20828；但2009年之后越南政府又持续大幅降息恢复至9%的水平，同时2010年宣布鼓励越侨买房，销量在2010年一度暴增至1.3万套左右，由于越侨精通信贷杠杆推升按揭利率上升至近20%，使得2011和2012年大幅回落甚至腰斩至不足5000套水平。

　　3）健康发展期（2009-2013）——货币稳定、量价缓涨、城镇化率36%：经历了金融危机和欧债危机的影响之后，越南经济重新回归增长，平均GDP增速也恢复到6.4%的水平，政府在2014年推出30万亿越南盾的购房贷款计划，2015年《住房法》修改放宽外国人买房条件大幅推升了地产销量，销量更是在2015年放宽当年爆冲至超过3W套，价格在2018年恢复至1210美金左右，需要注意的是，以美元计价并未创新高，但是如果以本币计价，由于2008和2018年的汇率分别是16977和22825，对应本币价格2018年达到3523万越南盾/平米超过2008年的2801万越南盾/平米近20%。

　　越南地产现状——供需两旺价格上涨、租金收益率高位略降：

　　1）供需两旺均在3W套、去化率高达80%、按揭贷款利率较高近10%；

　　2）库存量整体偏低不足一年、豪华住宅供应紧缺仅占2%；

　　3）外国投资者逐渐增多、中国投资者占比最高：2018通过CBER在越南购房的客户中，中国大陆占比30%，韩国22%、香港11%是最高的三个地方。购房者的目的中，用于自己居住的占比约20%，比2016、2017有明显下降，显示投资比例较高；其中准备转售（Buy-to-gain）的占比约22%，准备转租（Buy-to-let）的占比约58%；

　　4）租金收益平均6%、但高位略有下降：胡志明平均租金收益率6%，而新的开发区第二区（类似上海浦东新区）由于整体房价相对较低，租金收益率则最高达到8%，对比国内2%左右的租金收益率，这样的租金较难相信，但其实纽约等主流城市也有近6%的租金收益率，但随着2015-2018年四年的销售量逐渐竣工交房，将使得买房用作租赁的面对更大的压力，租金收益率预计会持续下行。

　　越南地产趋势——像十年前的中国、房价上涨空间仍大、但最终高度不可直接对标：

　　1）越南人口结构接近2007年的中国：首次购房人口（25-44岁）占比来看，越南2016年首次购房人口占比为32.9%，与2007年中国（33.2%）接近；

　　2）越南收入水平接近2006年的中国：从人均GDP看，和中国2004年接近（1560美元）；从可支配收入角度，越南2016年人均可支配收入水平为1603美元，和中国2006年接近（1739美元）；

　　3）越南城镇化水平接近2000年的中国：越南2018年末的城镇化水平约36%，相当于2000年中国的水平，我们预计城镇化的提升将会是未来越南房地产市场重要的驱动力；

　　4）越南城市规划水平接近1995年的中国、地铁还在盖一条；

　　5）越南典型楼盘房价绝对价格水平接近2006年的中国。

　　风险提示：越南经济不及预期、越南盾汇率贬值