3月22日，绿城中国(03900)在香港举行2018年年度业绩发布会。

　　会上，集团CEO张亚东表示，在公司2019-2021三年发展规划中，争取达到合同销售目标分别为2000亿元、2500亿元、3000亿元。投资机制改革会是集团近半年的重点，仍有很多路要走。

　　展望未来，公司将优化组织管控，职能中心由9个整合为7个，下属单位由16个整合为11个。同时，预计将减少人员编制344人，预计2019年人均开发面积提升10%，并将逐年提升。

　　2019年可售货源合计1495万方，合计金额2909亿元，包括2029亿元投资项目，及880亿元代建项目。其中，一二线可售货源占比73%，三四线占比27%。截至2018年底，公司累计已售未结转额约为1082亿元(按权益：595亿元)。

　　智通财经APP了解到，2018年公司实现收入人民币603.03亿元(单位下同)，较去年增长43.7%;除税前利润79.04亿元，较去年增长23.7%;股东应占利润10.03亿元，同比下降54.2%，但股东应占核心净利润约37.96亿元，同比上升62%;每股基本盈利0.18元，拟派末期股息每股0.23元。

　　净利减少主要是由于期内集团出售附属公司而带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元;鉴于市场环境变化，该集团基于谨慎考虑，本年度计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元(对集团本年度现金流无实际影响);因人民币贬值对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元，而2017年为汇兑净收益5.11亿元(对集团本年度现金流无实际影响)。

　　若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若干资产的公平值调整的税后净影响，本公司股东应占核心利润增长62%。

　　期内，集团累计取得总合同销售面积约812万平方米，总合同销售金额约1564亿元，较去年稳步增长6.9%。投资项目销售均价约每平方米人民币25455元。其中，绿城集团2018年累计取得投资项目合同销售面积约398万平方米，合同销售金额约1012亿元，其中归属于集团的权益金额约为557亿元;于2018年12月31日，集团另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约18亿元，其中归属于集团的权益金额约为10亿元。

　　以下是智通财经APP整理的业绩会问答实录。

　　问：去年2000亿的销售目标没有达到是什么原因?今年对达到2000亿有没有信心?怎么看今年房地产调控政策对今年销售的影响?

　　答：2018年有一个考核目标和一个争取目标。2018年的考核目标是1300亿，争取达到1700亿，最后我们完成了1564亿。今年的考核目标是1800亿，努力冲刺目标为2000亿，有信心今年站到2000亿元的平台上。

　　关于房地产调控，我们认为今年是正向的，因为今年房地产的调控因城施策，对于绿城这样讲品质的企业来说是正面消息，今年发展平稳向好。

　　问：公司在大湾区方面的投入如何?

　　答：绿城进入大湾区相对较晚，投入相对较少，目前在建项目有3个，去年新拿项目有3个，大概有6个项目。我们希望加大大湾区方面的投入，特别是大湾区规划的出台，有更大的机会，我们会加大投入。

　　问：关于收购百年人寿，公司会怎样加大金融方面的投资?预计投资多少?

　　答：关于百年人寿，我们总共投了27亿元，占了11.5%的股份，是单一的大股东。对于百年人寿本身的发展我们很有信心。

　　除了对百年人寿的财务和战略性投资外，百年人寿与绿城的合作空间还非常大，双方协同效应非常多。特别是百年人寿对于地产产品方面的支持，有更多的合作机会。

　　问：2018年股东应占净利下降，刚刚提到汇兑的因素，而物业减值拨备也有所上涨，是什么原因，是否在财务方面有一些安排?

　　答：今年的拨备是财务的安排，在完成2018年各个股东下达利润指标的情况下，我们有能力覆盖掉，所以把历史上沉淀的几个项目进行了拨备。关于土地税增长，跟我们2018年所有的清盘和交付项目增加有直接关系。

　　股东应占利润下降主要有三个因素：一是2017年有16亿的专项处置;二是20亿美金债在2017年产生了5亿的汇兑收益，2018年汇兑收益是4.8亿的损失;三是拨备。这都是由股东承担的。

　　问：如何看待今年三四线楼市的走势，在一二线限价较严的情况下，绿城会采取怎样的销售策略?

　　答：我们认为三四线楼市在今年和之后一段时间会稳步地恢复和增长。措施方面，在“一城一策”政策的指导下，我们认为一二线楼市也是稳定向好的。

　　但我们也按照底线思维的模式，积极做出调整，主要是对产品的种类进行结构性的调整。比如说增加小镇产品的投入和产出，增加TOD特色房地产的介入，保证绿城特色房产企业的利润。

　　另外，我们还进行了区域性的调整，我们会在六大区域进行铺开，有大湾区、长三角、京津冀、中部城市群还有海南，从这些方面均衡发展，使绿城的发展更稳定和全面。

　　问：在1564亿的合同销售额中，权益销售额的具体金额是多少?增长比例是多少?

　　答：去年投资部分是1012亿，权益占比55%。后期新增项目权益部分会逐渐增加，原则上投资项目都要控股，但不会大幅提升。

　　问：去年公司表露要加强快周转的意图，但是从合同销售来看，6.9%的增速并不太高，相关排行榜的排位也在下降，什么原因限制了公司的规模增速?

　　答：很多17年拿的地在18年进行销售，17年是房地产调控最严厉的一年。我们以现金为王，而当时房价得到很好的控制但地价仍在上涨。我们以一种谨慎的态度拿地，所以2018年的增速不到7个点。现在有5200亿的货值储备满足2019年的2000亿销售，甚至超过2000亿的销售都是可达到的。

　　问：物业减值拨备具体是哪些区域的哪些项目?

　　答：我们的拨备总共是17.35亿。其中有几个比较大的，一个在西安是2.7亿，另外一个是沈阳的5.14亿，还有一个在温州的应收款。

　　西安是我们买的老项目，原来的项目销售额是亏损的，做了拨备。但是未开发部分，我们会有很大的盈利，后面整体的项目是赚钱的。

　　温州的应收款时间的确是比较长所以做了拨备，不代表没有回收性，后面还有很大的机会。它目前有资金困难，但还是承认这笔帐，只是需要时间。所以，这个拨备有很大机会可以回来。

　　青岛项目是绿城早期拿的项目，当时地价比较高，持续时间比较久。所以按照准则的相关规定，按照最新的成本和未来的售价进行了拨备。未来实际的拨备会根据实际的情况进行合理的调整。

　　问：2019年是否会采用高周转策略?

　　答：一般情况下，从拿地到销售，按绿城原来的速度比较慢。我们在规划设计上会投入很大的精力，反复研磨产品。在新的大运营体系的管控下，我们各项周转指标都有大幅度的提升，意味着我们在2017年下半年和2018年拿的项目基本上在2019年都可具备销售条件。

　　另外，2018年有部分城市因为限价，在绿城整体财务成本比较低的情况下，我们没有必要斩仓出货。在2019年因城施策、分类指导的原则下，我们觉得原先表现不太好的项目可能有些机会，可能会在2019年有集中，增幅会比较明显。

　　问：明年再融资方面有何计划?

　　答：境外部分主要以再融资为主，明年有一笔5亿高级债要再融资。另外有一笔之前发给中交的，因为成本太贵了，所以这个再融资可能会在今年12月份。现在债券市场表现非常好，境外融资的成本相对境内较贵，还有汇兑风险，所以我们比较谨慎，暂没有额外新增的计划。

　　境内有很多申请的新产品额度没用完，会按公司的需要去投。因为目前现金还比较充裕，会看项目的进展去做，没有具体的计划。将维持负债率在均衡水平是我们的目标。

　　问：拨备其实已经困扰公司好几年了，有没有什么时间点会大比例解决这个问题?

　　答：关于拨备主要看市场情况，也不是特地看哪天释放出来。当中是有不同项目的拨备，视项目需求情况而定。如果后面这个项目赚回来，就可以回调，并没有具体时间节点。拨备的情况也可以说跟国家政策有关，如果限购限价政策放松的话，可能很快就回来了，也不需要拨备。