差异化发展 朗诗绿色集团布局中美市场

1评论 2019-04-01 14:35:52 来源:iMoney智富杂志 赶紧加自选!这票可能要成妖

朗诗绿色集团

  国际社会对环保要求愈来愈高,连地产都要「绿色」。朗诗绿色集团(0106.HK)以差异化产品、资产轻型化战略,成功巩固在中美的市场。

  根据中国建筑节能协会的报告,2015年内地建筑能源消费占全国总消费的20%,如果把建材生产、施工等都计算在内,占比更高达三分之一。在中央鼓励环保下,绿色地产近年成为地产的新兴热点。

  朗诗绿色为内地绿色地产的先行者之一,现时亦为业内龙头之一。集团主席田明介绍指,绿色地产的概念并不单是环保,而是从设计、建筑、使用、维护到拆卸,都包含节能、环保、舒适等元素。

  绿色地产为全球趋势

  田明指出绿色地产已是世界趋势:「绿色地产在欧洲已是主流,非绿色地产在当地基本没有市场。2020年德国要求所有建筑都需要达到零排放的标准,欧盟则在2022年推出有关措施。中国与美国亦逐步重视绿色地产的发展,现时内地新建建筑,有约两成为绿色建筑。预计该比例将持续提高。」

  谈及中国绿色地产发展,他指出:「中国地产市场实际上已经走到下一个阶段,不缺房子,缺的是好房子。健康安全、环保节能的建筑,正是好房子的标准。」

  内地政府在容积率、建筑补贴等有多种扶助政策,集团的母公司朗诗集团为中国绿色建筑委员会创始会员,之前便向中央建议扶助政策应参考欧洲的「市场化」,由单纯的补贴,改为在销售上降低税负等,推动绿色地产的发展。

  项目受到消费者肯定

  内地房地产市场有所谓利润大年及小年,大年是指投地成本低、预售时楼价高,因此利润水平较高,而小年则反其道而行。田明认为绿色地产行业周期与地产市场大致同步。

  「一般来说,绿色地产的溢价高于一般楼盘。以我们的楼盘为例,在二手楼价及租金水平,与附近同类项目有大约两成以上的溢价。另外,我们卖出的项目之中,有七成是业主或其亲友自住,反映质素受消费者肯定。」

  集团去年收入按年升22%至75.6亿元(人民币,下同),纯利按年倍增至14.4亿元,其中ROE更按年升10.8个百分点至30.3%。不过,田明对集团未来业绩有信心:「我们预期行业较大机会出现『小年』,然而集团今明两年业务仍然有望进一步提升,一方面大部分项目已进行预售,同时我们开发服务整合后,成为新的增长动力。」

  合作关键在优势互补

  朗诗绿色集团近年积极与其他公司合作共同发展项目,即「小股开发管理」的模式,集团持股平均不足30%。去年集团应占联营收入达到35.4亿元,较2017年急升近6倍。

  田明解释:「我们采取轻资产的策略,善用集团在绿色地产的品牌及技术。选择合作伙伴主要看能否互补,以大型开发商为例,因为过去只需要简单建房卖房,赚钱容易,对绿色地产的认识有限,除非一齐投地,否则互补有限。反而小型发展商往往有地但欠缺资金或品牌,我们可填补他们的不足。」

  实际上,集团合作伙伴有不少金融机构及大型国企:「建房最基本是有钱及有地。金融机构拥有资金,融资成本低,解决钱的问题;国企则往往有地,但未必有足够资金,或者欠缺房地产开发的知识,因此我们与这些机构的合作相当顺利。」

  「因为我们在绿色地产的专业,进行产品差异化,即使占股比例较低,我们都要求由设计、建筑、管理等,都交由我们决定,否则宁愿不合作。」

  美国业务去年占比增

  集团去年收入其中一个增长亮点是美国房地产业务,按年升近一倍,占收入比例亦由21.4个百分点增至33.8个百分点。公司在内地项目集中在一、二线城市,而美国业务则同样位于一线城市,包括纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿等,下一步将版图开拓至凤凰城。

  「由于湾区楼价上升,不少人都选择搬到附近的凤凰城居住,带动当地居住需求,正如深圳、广州楼价上升,便会搬到东莞、惠州等。」他解释道。

  不少内地发展商在海外业务发展都遇到困难,田明分析集团的成功之道:「美国地产市场与中国截然不同,我们在美国的业务,由管理层到员工,都是在当地招聘。除了股东是中国外,它是一间美国公司,这样才能更掌握本地市场的需要。」

  田明补充,中美贸易战并不影响集团在美国的投资:「一方面我们不是高新科技,不是贸易战的核心,另一方面我们在当地发展房地产,并非为了逃避中国或美国的税务。实际上,特朗普(Donald Trump)上台后,我们在美国的业务反而受惠于其减税政策。」

  负债低伺机拓展业务

  看内房股不单看盈利,还要看负债情况。去年集团负债比率约在四成,加权平均融资成本为7.4厘,与前年比较变动不大,现金则按年增62%。集团负债在内房股中属较低水平。一方面集团采取轻资产策略,另一方面集团选择在市场较淡的时间才投地。田明笑言,市场冷却,发展商才会想办法如何卖更好的楼,因此更愿意与集团合作。他又指,若有合适的机会,才会增加杠杆,但强调集团「不拿地王」的原则。

  集团有意把长租公寓、养老、物业管理等非地产业务从上市公司剥离,田明强调这并非看淡这些业务的前景,只是回本期较长,剥离是为了是为了增加股东短期的回报,他以公寓举例指:「我们在该业务是扮演『二房东』的角色,向地主租用15年至20年,改造并租出去。一般回本期要3年至5年,市场在现阶段难以估值,因此建议剥离非地产业务。」

关键词阅读:朗诗绿色集团

责任编辑:周壮 RF12883
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