国际社会对环保要求愈来愈高，连地产都要「绿色」。朗诗绿色集团（0106.HK）以差异化产品、资产轻型化战略，成功巩固在中美的市场。

　　根据中国建筑节能协会的报告，2015年内地建筑能源消费占全国总消费的20%，如果把建材生产、施工等都计算在内，占比更高达三分之一。在中央鼓励环保下，绿色地产近年成为地产的新兴热点。

　　朗诗绿色为内地绿色地产的先行者之一，现时亦为业内龙头之一。集团主席田明介绍指，绿色地产的概念并不单是环保，而是从设计、建筑、使用、维护到拆卸，都包含节能、环保、舒适等元素。

　　绿色地产为全球趋势

　　田明指出绿色地产已是世界趋势：「绿色地产在欧洲已是主流，非绿色地产在当地基本没有市场。2020年德国要求所有建筑都需要达到零排放的标准，欧盟则在2022年推出有关措施。中国与美国亦逐步重视绿色地产的发展，现时内地新建建筑，有约两成为绿色建筑。预计该比例将持续提高。」

　　谈及中国绿色地产发展，他指出：「中国地产市场实际上已经走到下一个阶段，不缺房子，缺的是好房子。健康安全、环保节能的建筑，正是好房子的标准。」

　　内地政府在容积率、建筑补贴等有多种扶助政策，集团的母公司朗诗集团为中国绿色建筑委员会创始会员，之前便向中央建议扶助政策应参考欧洲的「市场化」，由单纯的补贴，改为在销售上降低税负等，推动绿色地产的发展。

　　项目受到消费者肯定

　　内地房地产市场有所谓利润大年及小年，大年是指投地成本低、预售时楼价高，因此利润水平较高，而小年则反其道而行。田明认为绿色地产行业周期与地产市场大致同步。

　　「一般来说，绿色地产的溢价高于一般楼盘。以我们的楼盘为例，在二手楼价及租金水平，与附近同类项目有大约两成以上的溢价。另外，我们卖出的项目之中，有七成是业主或其亲友自住，反映质素受消费者肯定。」

　　集团去年收入按年升22%至75.6亿元（人民币，下同），纯利按年倍增至14.4亿元，其中ROE更按年升10.8个百分点至30.3%。不过，田明对集团未来业绩有信心：「我们预期行业较大机会出现『小年』，然而集团今明两年业务仍然有望进一步提升，一方面大部分项目已进行预售，同时我们开发服务整合后，成为新的增长动力。」

　　合作关键在优势互补

　　朗诗绿色集团近年积极与其他公司合作共同发展项目，即「小股开发管理」的模式，集团持股平均不足30%。去年集团应占联营收入达到35.4亿元，较2017年急升近6倍。

　　田明解释：「我们采取轻资产的策略，善用集团在绿色地产的品牌及技术。选择合作伙伴主要看能否互补，以大型开发商为例，因为过去只需要简单建房卖房，赚钱容易，对绿色地产的认识有限，除非一齐投地，否则互补有限。反而小型发展商往往有地但欠缺资金或品牌，我们可填补他们的不足。」

　　实际上，集团合作伙伴有不少金融机构及大型国企：「建房最基本是有钱及有地。金融机构拥有资金，融资成本低，解决钱的问题；国企则往往有地，但未必有足够资金，或者欠缺房地产开发的知识，因此我们与这些机构的合作相当顺利。」

　　「因为我们在绿色地产的专业，进行产品差异化，即使占股比例较低，我们都要求由设计、建筑、管理等，都交由我们决定，否则宁愿不合作。」

　　美国业务去年占比增

　　集团去年收入其中一个增长亮点是美国房地产业务，按年升近一倍，占收入比例亦由21.4个百分点增至33.8个百分点。公司在内地项目集中在一、二线城市，而美国业务则同样位于一线城市，包括纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿等，下一步将版图开拓至凤凰城。

　　「由于湾区楼价上升，不少人都选择搬到附近的凤凰城居住，带动当地居住需求，正如深圳、广州楼价上升，便会搬到东莞、惠州等。」他解释道。

　　不少内地发展商在海外业务发展都遇到困难，田明分析集团的成功之道：「美国地产市场与中国截然不同，我们在美国的业务，由管理层到员工，都是在当地招聘。除了股东是中国外，它是一间美国公司，这样才能更掌握本地市场的需要。」

　　田明补充，中美贸易战并不影响集团在美国的投资：「一方面我们不是高新科技，不是贸易战的核心，另一方面我们在当地发展房地产，并非为了逃避中国或美国的税务。实际上，特朗普（Donald Trump）上台后，我们在美国的业务反而受惠于其减税政策。」

　　负债低伺机拓展业务

　　看内房股不单看盈利，还要看负债情况。去年集团负债比率约在四成，加权平均融资成本为7.4厘，与前年比较变动不大，现金则按年增62%。集团负债在内房股中属较低水平。一方面集团采取轻资产策略，另一方面集团选择在市场较淡的时间才投地。田明笑言，市场冷却，发展商才会想办法如何卖更好的楼，因此更愿意与集团合作。他又指，若有合适的机会，才会增加杠杆，但强调集团「不拿地王」的原则。

　　集团有意把长租公寓、养老、物业管理等非地产业务从上市公司剥离，田明强调这并非看淡这些业务的前景，只是回本期较长，剥离是为了是为了增加股东短期的回报，他以公寓举例指：「我们在该业务是扮演『二房东』的角色，向地主租用15年至20年，改造并租出去。一般回本期要3年至5年，市场在现阶段难以估值，因此建议剥离非地产业务。」