建发国际集团（1908.HK）是世界500强企业厦门建发集团有限公司的成员企业，是中国房地产50强建发房地产集团有限公司控股的香港主板上市公司。在大股东建发房产的品牌、资金及技术的支持下，经过两年的蓄力积淀，2018年建发国际集团的经营业绩实现爆发式增长。

　　建发国际集团（1908.HK）于2019年3月20日公布了2018年全年业绩，截至2018年12月31日，公司实现总收入约为人民币123.71亿元（单位下同），同比增长约158.88%（经重列）；毛利约为41.15亿元，同比增长约158.70%（经重列）；公司权益持有人应占利润约14.2亿元，同比增长约169.12%（经重列）。每股分红1.2元港币，派息率高达53.4%， 2018年度现金分红总额约为8.82亿元港币，以高额分红回馈股东。

　　近日格隆汇十分有幸，在建发国际集团厦门总部拜访了公司新任执行董事兼行政总裁林伟国先生，林总从公司发展和未来规划角度出发，为投资者解答了13个问题。

　　以下是格隆汇对林伟国先生的访谈实录

　　01

　　格隆汇：近年来，公司围绕房地产产业链上下游进行整合，核心业务包括地产开发、房地产产业链和新兴产业。请问公司业务的未来发展战略是怎样的？

　　林总裁：

　　目前，公司业务发展的核心仍是房地产开发版块，现阶段建发国际集团的房开版图已覆盖19城近50个项目，总货值超1200亿元，形成了多区域、多层次、多模式的业务布局，未来将稳步推进房地产开发持续有效地增长。

　　房地产产业链方面，未来公司将重点培育下述两个方向的业务：一是物业管理，公司旗下的物业公司以优质的服务在市场上积聚了良好口碑，未来有较高的升值空间；二是轻资产代建、代经营业务，目前这方面业务在上海及南宁地区已涵盖商场、写字楼等类型，并保持着稳定的增长。

　　新兴产业投资领域，公司敏锐地把握到行业及政府需求带来的契机，目前已进入养老产业领域。2018年公司与上海佰仁健康产业有限公司合作，承接了厦门市湖里区社会福利服务中心的项目，中心床位近700床，是中高端的综合性养老服务机构。未来公司将关注发展前景广阔的新兴产业投资机会，择机在大健康、高端教育等领域参与项目投资。

　　02

　　格隆汇：具体到房地产业务方面，公司对比其他房地产企业有什么优势呢？

　　林总裁：

　　相较其他同类型房地产开发商，公司在下面四个方面具有显著的优势：

　　第一，产品品质优势。目前公司已形成了“1+3”新中式产品系，公司在多地打造的新中式标杆项目，已数次获得了地产设计大奖，并得到业主高美誉度的评价；

　　第二，服务质量优势。“用心服务”是我们一直以来坚守的信诺，在2018年赛惟的调查报告中，公司的整体客户满意度及物业服务满意度排名全国前三，房屋质量指标及投诉处理指标位居行业第一；

　　第三，低融资成本优势。在国有企业股东背景及大股东资金支持的双重保障下，公司的融资成本具备优势，相对同行处于较低水平；

　　第四，丰富的资源优势。母公司有丰富的资源优势，并在品牌、资金、技术等方面对建发国际集团进行支持，相信公司将有极大的未来发展空间。

　　03

　　格隆汇：公司对不同城市和区域有什么看法和选择？土地储备的布局策略是怎样的？

　　 林总裁：

　　我们认为在国内的不同地区，文化、经济状况乃至产品定位的差异都十分大。公司选将择深耕长江以南区域作为长期发展的区域。目前来看，公司房开项目主要布局在福建、华东、华中及华南等人口净流入、经济增长稳健向上的重点城市。

　　（1）福建区域，虽相较于广东等重点省市的市场规模较小，但发展空间依然非常大，我们在福建省的业务实现了主要城市的全覆盖，并重点布局福州、厦门、泉州、莆田、漳州等核心城市；

　　（2）华东区域，华东地区是近年重点布局的地区，打造以苏州、杭州、南京及周边卫星城为核心的城市圈；

　　（3）华中区域：主要围绕长沙、武汉等具备升值潜力并有较大市场容量的核心城市；

　　（4）华南地区：公司于去年开始布局大湾区，进驻广州、珠海、深圳等地，是我们未来将长期布局的重点。

　　04

　　格隆汇：产品方面，我们知道建发的产品一直是业界非常关注的，您如何诠释建发的产品定位？为什么专注在中式庭院这个细分领域？

　　（厦门武地&建发·央著）

　　林总裁：

　　产品方面公司关注的是公共建筑和住宅建筑两个方面：

　　在酒店、办公楼宇、医院、会议中心等公共建筑方面，除了强调产品的美观和建设成本的集约外，将建设运营、物业管理一体化考虑，从节能增效方面入手降低运营成本，为业主创造长远和持久的经济效益；

　　在住宅建设方面，这几年重视研究了新中式产品，既保留和延续了中国传统建筑文化的韵味，又将中式产品存在使用性材料、工艺等各种缺陷加以改进，打造出市场上颇受欢迎的成熟的新中式产品，目前已申请获批50多项新中式专利。

　　05

　　格隆汇：国企的背景为公司带来了哪些方面的优势呢？

　　林总裁：

　　母公司建发房产的国有企业背景，为公司带来低融资成本和多元化的融资渠道；我们市场化的经营模式，则为公司带来更高的升值和利益释放空间；同时，我们对产品品质精益求精的追求，更为公司塑造了良好的市场口碑。

　　以项目合作为例，在福建和华东区域的很多合作伙伴，是主动拿自身的项目与我们合作共同开发，在福建的项目中，通过这类途径获得的合作项目占到接近50%。公司良好市场口碑，也为我们带来了优质的合作伙伴。 

　　06

　　格隆汇：建发国际集团作为集团香港上市平台与母公司的关系和协同作用如何？业务上未来将如何进行定位分配？ 

　　林总裁：

　　建发国际集团对建发房产而言是一个十分重要的子公司，是建发房产资本运作的国际平台以及品牌展示的国际窗口。在业务定位上，建发国际集团与母公司建发房产进行了一定的划分：

　　（1）新增的房开项目、房开产业链及新兴产业的投资，原则上都由建发国际集团承接；

　　（2）母公司未来的业务经营方向是一级土地开发、重资产商业等业务；

　　（3）随着建发房产现有房开业务的逐步结转退出，预计在未来3至5年后，母公司建发房产就将全部退出房开业务，届时，建发国际集团就将全部承接母公司的房地产开发业务板块。

　　07

　　格隆汇：贵公司的业务收入结构未来是否会发生明显变化？代建业务是公司很大的一个特色，这块业务未来发展的核心是什么？

　　林总裁：

　　目前公司已形成覆盖项目定位、规划设计、施工管理、策划营销的项目全周期代建业务，2018年公司的代建业务的净利润超1亿元，未来将保持平稳增长。 

　　代建业务本质是服务，需要有丰富的经验、成熟的管理体系和较强的专业能力才能得到客户认可。许多合作伙伴由于开发能力不具备优势等原因，在获得土地项目后会主动与我们进行合作。近年我们在厦门有许多获得代建项目的机会，主要原因也在于公司建造的安置房在后市的租金和价格升值都优于同行。

　　08

　　格隆汇：物业管理板块未来会有什么样的发展规划吗？

　　林总裁：

　　2018年建发国际集团收购了母公司旗下的怡家园物业和汇嘉物业公司，为公司的房地产产业链服务体系加入了重要环节。

　　我们的物业原只服务于自身的房开项目，直至2018年我们开始允许向外提供物业管理服务。但是我们对拓展的物业品质要求高，以高标准服务保证客户居住品质。同时，近年来公司在智慧物业管理平台进行投入和研发，2018年实现了收入类业务信息化全覆盖，降低了物业管理成本。2018年公司的物业服务营收近6亿元人民币，合同管理面积近3,000万平方米，预计未来几年物业的发展规模和业绩都将保持良好的增长。

　　近年来，新成立的建发公建物业管理公司也承接了大型公共建筑管理（如写字楼、医院等），实现了专业化管理，规模效益逐年提升。

　　09

　　格隆汇：2019年整体销售目标是怎样的呢？

　　 林总裁：

　　2019年整体销售目标为500亿元人民币。未来房开项目的拓展主要以南方重点城市为核心开拓辐射半径，提高市场占有率，形成区域规模效应；并注重区域及城市的分析，选择进入人口呈现正增长、具备发展潜力的城市，优化土地储备结构。

　　 10

　　格隆汇：公司近年的毛利率和净利率都不降反升，主要因素是什么呢？未来毛利率和净利率上会有一个什么样的变化趋势呢？

　　林总裁：

　　目前公司毛利率约33%，净利率约12%左右，公司保持较高的利润率是由于：

　　（1）公司整体的风险把控能力较高。在前两年土地价格高涨期间，公司坚持审慎的投资策略，理性分析，合理甄选，保持良好的投资取地质量，持有土地成本较为合理；

　　（2）公司品牌溢价程度高。依托母公司建发房产30多年来的房地产开发经验和品牌知名度，建发新中式中高端产品在市场上深受欢迎，产品定价平均高于同区位其他房地产项目；

　　（3）公司具有较高的资金优势。借助于母公司的股东背景和项目担保，公司的信用评级大幅提升，融资成本显著低于同类型房企；同时母公司建发房产将在未来三年向公司提供人民币300亿元的股东贷款，平均利率约为5.9%/年，为公司未来规模的扩张提供了充足的资金支持和杠杆空间。

　　一直以来，我们都坚持稳健的投资策略，注重项目的选择，来有效控制项目自身运营风险，预计未来毛利率和净利率将维持稳定。

　　 11

　　格隆汇：我们可以看到过去一年公司因为收并购影响，收入利润调整变化较大，请问今年结转收入中有多少来源于新并购的企业？今年的增速大增，公司预计未来能够保持一个如何的收入、利润增速？

　　 林总裁：

　　2018年建发国际集团新增收购两家物业管理公司，实现物业管理收入约人民币5.9亿元；2018年新增收购多个房开项目，结转房开项目收入约21亿元；上述两项合共占比营业收入约22%。

　　预计未来公司每年将保持30%-40%的增速增长，完善“产品+服务”的价值驱动引擎，以优质产品和服务打造口碑，向市场积极传递公司理念，实现可持续、高质量、受认可的价值增长。

　　 12

　　格隆汇：2018年开始，股东增持十分频繁，主要原因有哪些呢？

　　林总裁：

　　主要原因为去年我们判断公司的估值较低，所以增持了一部分公司股份，没有其他特殊原因。未来在合适的时机依然会选择适当增持，这也充分体现管理层对公司未来发展的信心。 

　　13

　　格隆汇：最后想了解一下咱们企业文化这块，管理机制有什么优势吗，如何保证较低的流失率？整个团队经营的风格和文化如何？ 

　　 林总裁：

　　我们重视人员培养，公司给予了员工广阔的发展平台。公司虽然是国企，但是并没有国企僵化的机制，实行差别化的考核和升迁机制，员工干部每年平均升迁率达到20-30%，降职率也近10%。同时，公司注重内部培养机制，三分之二的高管来自于自身内部培养，其每年平均流失比率大概只有2%。

　　很多时候支撑企业稳定增长的是企业文化。我们保持敏感的市场嗅觉，但也保留有一定的国企特征，使得公司不会过于冒险，有自身坚守的风险底线。 “团结、敬业、诚信、进取”的文化理念，已形成每一位员工的文化印记。