新一轮恒生综指及港股通检讨期将于2019年6月30日截止，据恒生指数先调、港股通后变的规则，本轮入选港股通的市值门槛预计约57亿港元。

　　在入选港股通标的潜在名单中，笔者关注到刚于5月31日在“格隆汇·首届大中华区最佳上市公司”评选活动中荣获“港股上市公司最具成长奖”的一只相对“低调”的内房股——建发国际集团（HK.01908）。建发国际自18年7月以来12个月月末的平均市值约62.7亿港元，流通比例也优于恒指入选标准，将有望于9月份入围港股通。

　　港股通潜在标的股，业绩释放凸显成长性

　　2014年、2016年沪港通和深港通接连开通，内地资金像开闸的洪水一样涌到香港。2017年恒指以36％的涨幅领涨全球，南下资金的流入功不可没，2017年南下资金累计净买入超过3000亿人民币，同比增长46％。

　　纳入港股通名单往往是牛股的催化剂，因此热门公司会通常得到获得提前关注和布局。例如绿城服务（2869.HK）于2017年3月份被纳入深市港股通，截至目前，通过港股通买入的其股票数量占总股本近8％，股价较被调入时翻了两倍。同样在2017年调入港股通的中国奥园（3883.HK）、金斯瑞生物科技（1548.HK），从被纳入以来股价涨幅已超100％。

　　调入港股通的企业，通常表现出超越同行的业绩增长和盈利能力。在2019年9月有望新晋港股通的潜在标的股中，建发国际是少数拥有国有企业背景的企业，并且在近两年持续释放出高速的成长性。

　　建发国际起源于福建地区，是世界500强厦门建发集团有限公司的成员企业，也是中国房地产50强建发房地产集团有限公司（“建发房产”）控股的香港主板上市公司。而建发国际作为建发房产旗下唯一海外上市平台，其母公司的地产业务逐渐聚焦到建发国际上，目前已形成了房地产开发、房地产产业链服务及新兴产业投资三大业务模式。

　　2018年全年，建发国际归母净利润及合约销售金额增速分别达到331％及145％，业绩增速远超同行。

　　从资产盈利质量看，据乐居财经发布的2018年中国地产内房股榜单数据显示，建发国际ROE在内房股排名中位列第三，资产盈利能力位居行业前列。

　　据笔者分析，建发国际于近两年取得业绩的高速增长，很大因素取决于其“以品牌创造价值”的核心理念与战略布局，即坚持深耕于核心城市，通过品牌落地获得产品溢价。

　　坚持深耕细作，品牌落地生根

　　根据房地产企业的城市布局策略，房企大概可以分为两种类型：广阔布局类型和城市深耕型，建发国际则是后者的杰出代表。

　　建发国际聚焦在福建、华东、华中、华南等具备增长潜力的区域市场，土储逐步拓展了深圳、长沙、苏州、杭州、福州等20个核心城市，布局具备增长潜力的一二线城市及周边具备升值潜力的卫星城。公司在城市布局中具备长足眼光，布局城市多抗风险能力强。随着城市群相关政策的加速落地，未来不仅核心城市的产业能级得到提升，人才、资金、资源等优势将更为明显；核心城市周边的中小城市将受益于人才、产业的外溢影响，形成具有特色的支柱产业，未来发展前景巨大。

　　截至2018年，建发国际土地储备总可售货值超1200亿元。根据公司公开信息披露显示，建发国际于2019年上半年新增土地储备货值约400亿元，较去年同期增长约80％；若建发国际下半年按照该增速积极拿地扩张，2019全年预计可以新增货值约800亿元，土地货值补充迅速。

　　随着消费升级时代来临，我国房地产市场由刚需时代进入改善时代。建发国际将产品定位为“高端改善型产品”，逐步确立了“新中式”品牌，在保留中国传统建筑风格的同时，融合现代建筑工艺和材料，改良了传统中式产品用料、工艺的不足，使得新中式产品既富有文化韵味又具备高度使用性能，在市场上大受欢迎。例如，建发国际的集美央著项目在2018年厦门楼市趋冷的环境下依旧火爆开盘，较周边同竞品楼盘溢价7000元左右，首推3号楼高层在当日被一抢而空；二期推售的128套房源，在开盘当日全部售罄，而周边楼盘去化却相当冷清，足以见得公司产品的品牌溢价能力。

　　随着土拍市场持续高热不减，房地产企业通过土地获取红利的机会将逐步缩减，预料后期房地产企业间的竞争将逐步转移至“操盘能力”的竞争，通过高效且有质量的操盘水平获取“品牌溢价”，这也正是建发国际的核心竞争力。

　　此外，建发国际的融资成本优势为其带来更高的升值和利益释放空间。在国有企业股东背景及大股东资金支持的双重保障下，建发国际2018年全年平均融资成本约5.7％， 2019年以来建发国际的综合融资成本进一步降至约5.3％，相对同行处于较低水平。在市场调控政策愈发严格、行业融资环境收紧的市场环境下，具备融资成本优势的企业将备受投资者青睐。

　　小结

　　房地产板块PE的波动本质是由行业小周期波动引起，投资者普遍敬畏政策对中长期基本面的影响，股价亦受政策及政策预期影响。但长期走势看，股票市值增长依赖业绩释放，业绩是核心牵引力。

　　对比2019年股价同样得到快速增长的内房股，可以发现建发国际处于低估区间，以目前建发国际超过同行的成长性，公司估值具备较高的提升空间。

　　而2019年以来，建发国际集团成长性仍在释放。随着新一轮港股通选秀的最终落定，建发国际有望成为下一轮的资本宠儿。