楼市凉凉是个“伪命题”?“炒”楼还能致富吗

1评论 2019-08-19 08:27:33 来源:财华网 300494还有几个涨停板?

  楼市凉凉似乎永远是个“伪命题”。在众多行业里,房地产永远是被调控的那个,但越挫越勇的房地产行业“逆周期”穿越能力早已被专业人士肯定。

  如今又逢调控收紧,且7月30日中央政治局会议定调,“不拿房地产作为短期刺激经济的手段”。一切迹象表明,这次调控堪称房地产行业“史上最严”的一次。

  在这种背景下,行业还会有转机吗?房企们怎么办?靠“炒”楼还能致富吗?

  7万亿开发投资,房地产行业跑赢固定资产投资

  统计局于8月14日公布一系列经济数据。数据显示,固定资产投资增势稳定,房地产行业仍然一枝独秀,领跑固定资产投资。

  2019年1-7月,全国共完成固定资产投资(不含农户)348892亿元,同比增长5.7%,增速比上半年回落0.1个百分点,比去年同期加快0.2个百分点。

  其中,制造业投资近三个月有所回升,增长3.3%,增速加快0.3个百分点。基础设施投资同比增长3.8%,增速有所回落。

  与之相比,房地产投资继续保持强劲增长。1-7月,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月回落0.3个百分点。其中,住宅投资占房地产开发投资比重为73.4%。

  除继续持高增长外,房地产投资完成额也占到固定资产投资20.88%的比重,这一数据也优于2018年同期18.68%。

  事实证明,房地产行业再次打破2018年底市场的悲观预期,一波三折的走出新行情。

  政策屡念“紧箍咒”,房企拿地热情锐减

  在严厉的房地产调控措施之下,房企拿地势头减弱。统计局数据显示,房企拿地面积与价款同比全线下跌。

  2019年1-7月,房企购地面积9761万平方米,同比下降29.4%,与1-6月比,降幅扩大1.9个百分点。今年前7月,土地成交价款4795亿元,同比下降27.6%,降幅与上半年持平。

  土地市场是从何时“量价齐跌”的?而上述宏观数据反映到房企身上又是怎样的情形?

  从克而瑞数据看,土地市场量价齐跌还是从7月开始的。受监测的31家典型房企7月新增总建面3377万平方米,与6月环比持平。新增土地成交价1811亿元,环比微降2%。

  克尔瑞分析认为,从31家企业表现看,7月份,约有60%企业拿地力度低于1-6月平均水平,拿地金额更是远低于上半年平均值。

  其中,龙湖、世茂等房企7月拿地明显放缓,单月拿地金额较1-6月降低70%。在此情形下,仍有不少房企逆势扩张。万科、中海、金茂就属于后者。

  土地是房企的命根子,一旦不能持续补充土储,意味着房企在三年两年内卖光自家储备,未来就没有余粮了。调控狠不狠?狠且有用。

  哪些房企有土储优势?

  俗话说“上有政策,下有对策”,房地产开发商也就久经政策考验。很多房企嗅觉灵敏,早就在这番“暴风雨”来临之前做好准备。

  比如,今年上半年趁着信贷宽松,很多房企都突击拿地。克而瑞数据显示,今年1-6月份,百强房企新增土储建面比2018年拉升近10个百分点。

  此外,还有很多房企在财报中表示,不怕吃老本。眼下公司土储足够未来多年发展之用。融创就在2018年财报中这样说过。

  那行业公司究竟谁有土储优势呢?这个衡量标准肯定是多方面的,首先从土储数量看,龙头房企有绝对优势。

  克尔瑞数据显示,2018年总土储过万亿的企业有8家之多,有万科(000002-CN)、保利(600048-CN)、融创等,这几家也是TOP10排行榜常客。

  方正证券研报认为,基本上房企土储充足度达到2年以上的,短期风险都不大。2018年主流房企土储充足度的平均值为4.26。其中,融创8.48位列第一。

  这意味着如果按照2018年销售面积,那么现有土地储备至少保证融创在未来8年内有充足的销售存货。

  余粮只是一个重要的方面,不能只看手中余粮。从保值增值端看,土储分布城市尤为重要。国盛证券研报显示,全国性布局房企,一二线城市占比超过50%。

  其中,万科布局城市众多,一二线城市占比超过60%。中海地产在济南、西安等一二线城市占比达89%。

  此外,深耕长三角、珠三角和京津冀城市群的区域房企龙头,在土地储备方面也较为稳健,它们三大城市群占比超过50%。

  这一点华侨城(000069-CN)、金地(600383-CN)、招商蛇口(001979-CN)较有优势。

  房企销售规模要回暖?

  说完土储优势,再说销售。上半年房企销售可谓“一层风雨一层凉”。3月、4月楼市“小阳春”刚带动起市场情绪,就被5月苏州、佛山等房价上涨较快城市调控收紧而浇灭。

  在此情形下,克而瑞数据显示,2018年1-5月,TOP100房企总体销售规模达到3.47万亿元,同比增长33.5%。不过4月、5月累计业绩同比增速基本持平。

  不过随即而来的6月是半年销售冲刺月,房企也都各显神通,加大推盘及营销力度。数据显示,房企6月单月操盘成绩环比提升超23%。

  即使这样,TOP100房企2019年上半年累计权益销售规模近3.9万亿元,仅微增4%,增速较去年明显放缓。

  这是不是意味着房地产企业销售彻底一蹶不振?不要着急,还是克而瑞数据,今年1-7月,百强房企7月单月销售规模较6月环比降低近29%,同比却略高于去年同期。

  环比大幅降低主要是由于6月销售冲刺取得高基数,同比则能很好的说明,在前期政策的调控下,房地产行业销售还是好于预期的。

  这一点从统计局数据也得到印证。2019年,1-7月累计商品房销售额83162亿元,增长6.2%,增速加快0.6个百分点。

  具体到各家房企表现,东方证券研报显示,2019年1-7月,TOP10房企销售增速为9.5%,较1-6月销售额增速提升0.4个百分点。

  越往后房企销售增速反而越高。增速最高的是第50-100名梯队房企,增速约为19.5%。这一梯队房企最规模扩张的诉求最为强烈。

  华创证券也认为,7月在行业销售同比高基数月下,主流50家房企仍保持销售稳增,并且头部10家房企基本实现同比增长21%、涨幅扩大,实属不易。

  一方面表明行业销售集中度继续上升,并在目前环境下继续保持加速提升趋势;另一方面,考虑到8月开始基数高位回落,主流房企销售同比或将继续表现不错。

  还有很多业内人士认为,从销售端表现出来的韧性来看,只要调控政策不再加码,下半年房企大概率将保持稳健态势。

  居民购房热情依旧不减?

  一边是房企拿地热情减退,一边是房屋销售端数据回暖,是什么力量让房地产开发商再次披上“护身符”,拥有穿越周期的能力?

  这个恐怕就是国人对房子的情怀使然。政府一直在给房企泼冷水,但有需求就有市场,在国人“安家”追求下,房地产行业陷入房企冷、居民热的怪状。

  统计局数据显示,1-7月,定金及预收款33980亿元,增长9.6%。个人按揭贷款15198亿元,增长11.3%。

  而太平洋证券的一份研究报告,或可以很好的解释为何个人按揭贷款提升。这份研报显示,今年5月,全国首套房贷平均利率到达2018年以来最低点5.42%。

  5月较为宽松的房贷利率也带来一批购房者的狂欢。央行公布的贷款数据也显示,7月人民币贷款增加1.06万亿元,其中居民中长期贷款增加4417亿元,占比超40%。

  但好景不长,受各地调控收紧影响,房贷平均利率开始上升。

  融360大数据研究院监测数据显示:今年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于基准利率1.11倍,环比上涨2个百分点。二套房贷款平均利率5.76%,环比上涨1个百分点。

  如今政策调控之火更是从房企那头,烧到需求端购房者这头。未来房贷利率如果连续上涨,势必也会浇灭市场升高的购房情绪。

  房价还在上涨?

  房企融资会被浇灭,市场购房情绪会被浇灭,但有一样东西似乎永远不会被浇灭,那就是房价。统计局最新数据显示,全国房价一片涨幅,房价依旧坚挺。

  数据显示,7月份,在监测的70大中城市中,有60城新建商品住宅价格环比上涨。其中,平顶山环比涨幅1.6%领跑众城市。

  一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格分别同比上涨4.3%和0.2%;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.2%和7.1%。

  房企冷、需求端冷,想来市场交易也开始冷清,为何房价却走出一个背离行情呢?中泰证券研究认为,问题可能主要在于价格的统计存在差异。

  中泰证券认为,2018年下半年以来,统计局公布70城房价指数和中国指数研究院发布的百城房价指数,在走势上存在明显背离,一个向上一个向下。

  根据百城数据,房价下跌的城市个数从2018年年中的9个增加到今年7月的35个。此外,诸葛找房网统计480多个城市中,有接近300个城市的二手房成交价格是止涨甚至下跌的。

  或许是来自统计方法的差异,导致不同渠道统计的房价从去年年中以来出现背离。但从其他量价指标来看,房地产市场降温的速度似乎比官方统计指标要快一些。

  那些统计方面的技术问题就先不管了。作为普罗大众一员,很多人更关心的是房价最终会下降吗?这就回到开头设下的那个伪命题之说。

  喊了很多年都降不下来的房价最近又有一种新说法,那就是“高位横盘”。未来会有一种资产高位横盘吗?对此市场也有好多不同声音。

  在这里引述中泰证券研报观点,一种资产价格不上涨就会下跌,不太可能长期维持在同一个水平横盘。

  本轮房子主要集中在居民手里,地产周期下行速度也会相对慢一些。边际的交易者往往是影响存量资产价格的关键,只要有交易,价格势必就会波动起来。

  房地产下行周期,炒楼再难暴富

  围绕着房地产行业说了这么多,最后结尾还是结合购房需求端综合看下,楼市下行周期,买房子还是明智的投资行为吗?

  归根结底,楼市曾给一批人带来丰厚的财富回报。与此同时,随着房价逐年长高,家中有房也让一部分人找到安全感和富足感。

  所以楼市走到现在,不管自住还是投资,购房者买房的考量几乎清一色都是站在投资的角度去购房。有鉴于房子的金融属性,房子也成大部分国人的最大财富。

  中泰证券研报显示,国内居民资产配置中有6成以上与地产直接或者间接相关,一旦地产行业下行,居民财富、消费、乃至大类资产走势多会受到影响。

  正因为房子的财富属性,朝着楼市前仆后继的人太多。当太多人因此致富,后来者还有机会吗?在这个楼市下行周期,这个答案无疑是已经没有机会了。

  一个很好的例子,天津“海河计划”已经实施一年,门槛不高的人才引入政策也招揽了大批人才。这些人拿到天津集体户口后,第一个计划便是投资购房。

  一位刘姓先生就表示,去年通过此计划取得天津户口。不久,他在市中心也花三万多买了学区房。不过,一年过后,房价不但没有涨,还跌了两三千。

  根据诸葛找房数据研究中心提供数据显示,天津二手房挂牌均价已经从2018年的3万元每平方米,将至现在的2.45万元每平方米。

  那还是2018年,今年形势更为严峻。房企融资冷、房贷利率提升,还有一个随时会被点名“因城施策”政策,房地产行业真是冷到骨子里。

  在这种随时会“踩雷”的情况下,不仅炒房者怕,刚需也怕,刚需或采取观望态度,而炒房者的存量资金只能再去找其它生财之道了。

责任编辑:Robot RF13015
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