鲸吞74家万达酒店,业务仍在亏损,富力地产“如鲠在喉”?

1评论 2019-08-19 19:24:31 来源:财华网 涨停板套利三天赚20%

  富力地产(02777-HK)在业内闻名遐迩的,不只是公司的千亿规模,还有其高负债。千亿也不过是公司在2018年才达成的销售规模,而负债却是让人久闻大名。

  也由此,那些富丽堂皇的五星酒店、光怪陆离的富力广场,都只是富力地产最明媚的忧伤。这些不赚钱的商业地产,让富力地产芒刺在背,如鲠在喉。

  那话又说回来了,既然酒店不赚钱,富力为何仍要收购万达74间酒店?再次遭遇“史上最严”房地产调控,富力是否会成为下一个万达?

被大股东减持,富力危机乍现?

  摩根大通的减持无异于给市场提了个醒,高负债的富力发展还能稳健吗?

  那些狡黠的投行有着灵敏的嗅觉,能比一般人提前感知市场的瞬息万变。当投行减持某家上市公司股票的时候,往往也将这家上市公司推上舆论“风口”。

  此刻,富力地产正在经历着这个变化。公司的高负债早已不是什么新闻,这在普遍采用财务杠杆的房地产行业里并不为怪。

  令人咂舌的是公司“胆大”,截至2018年末,公司净负债率为184.1%。这个负债水平远高于同一时间行业公司平均78.4%的净负债率。

  最怕的是当你以为没有顾忌的时候,往往风险会降临。公司重要股东摩根大通的两次减持,让举债扩张喘息未定的富力再次经受市场的波动。

  据Wind显示,在8月8日、8月9日连续两天内,摩根大通分别减持富力约1781万股和1767万股,最终减持过后持股比例将至4.75%。

  拉长公司近三年重要股东股票买卖纪录,2019年上半年重要股东减持情况明显集中出现,这会是公司负债出现恶化的信号吗?

净负债率184.1%,富力缘何走到高负债边缘?

  成立于1994年的富力地产,起步于广州城的旧改项目,并于2005年顺利在港交所上市。上市之初的富力地产一时风光无二,有“华南五虎”之首美誉。

  并且,根据内幕君报道,公司在2004年至2009年五年间,曾连续位列中国房地产企业综合实力第一名。

  就是这样的富力,入行早、发展快,却始终未能把握住行业发展潮流,一而再、再而三的错过发展红利,被挤出行业第一掉队,走到高负债的边缘。

  究其原因,主要是因为在公司黄金发展期,对商业地产投入太大。2005年在香港上市后的富力,想做多元化发展的综合地产商,并大力押宝投资性物业。

  公司曾在2007年财报中骄傲的说,富力是目前中国房地产发展行业内,少数建立专门投资物业组合的大型公司之一。

  当时公司在广州组建了广州富力中心,和富力丽思卡尔顿酒店、富力君悦大酒店两家五星级酒店。

  彼时,富力认为,政府已经显示出控制房价的强烈决心,以保证住宅售价维持在可负担水平。在房地产市场的价格波动和紧张气氛下,发展商业地产无疑是最保险不过的。

  然而现在看,当时的优势变成现在的劣势。在当时看来能提供稳定、可靠收入的投资物业,非但没有反哺公司其他业务,还让富力接连错失行业依靠住宅开发业务高速成长期。

  在做商业地产之初,富力地产还有一个豪华酒店品牌梦。2007年,公司两个五星级酒店在广州成立,这个梦想似乎正在悄然变为现实。

  但直到十年后的2017年,富力的酒店业务才有了一个量的飞跃。这个量是来自与万达之间,备受瞩目的交易。富力花费近200亿元,收购万达74家酒店。

  在刚完成收购之初,富力兴奋的在2017年财报中提及,公司拥有88间豪华酒店,已经跃升为全球最大豪华酒店业主。

  谁知这个兴奋劲还未过,名誉、鲜花、掌声过后,现实的赤裸将公司一拳打醒。这些酒店何时盈利?

  截至2018年末,富力共营运89间酒店,其中收购万达的71间酒店组合的收益及营运并入财报,然而这些庞大的酒店资产依旧处于亏损状态。

  2018年财报显示,富力酒店业务亏损4.59亿元,而2017年同期则亏损1.46亿元(不包括来自收购酒店资产的议价收购收益)。2016年这个数字为1.83亿元。

房地产下行周期,富力会成为另一个“万达”吗?

  趁着2017年收购万达酒店的东风,一度掉队的富力再次活跃到行业一线。利好消息再次传来,富力2018年销售额终于冲破千亿,重归行业第一梯队。

  据财报披露,公司2018年销售额达1311亿,同比大幅增长60.15%。一鼓作气,富力将2019年权益协议销售目标定位1600亿元。

  公司喊出这个销售额还是很有底气的。财报透露,截至2018年末,富力拥有约5783万平方米权益土地储备。

  看似地利、人和的富力,却唯独忘记高杠杆带来的伤痛。2018年末,公司曾因资金链紧张,而不得不增发H股来寻求白衣骑士。

  一次次的教训,可能永远无法赶上扩张带来的成功预约。终于忘记观察天象的富力,在其杠杆的顶点,遇到行业变天了,而且堪称“史上最严”。

  这个时候的富力,杠杆有多长?财报显示,截至2018年末,公司有息负债规模达1632.99亿元,净负债率上升至184.15%。

  且财报显示,公司一年内到期债务523.5亿元,占有息负债比重32.06%。这意味着2019年,公司将面临集中到期的债务压力。

  而公司年末账面现金约有197.83亿元,远不足以覆盖一年内到账债务。2019年将是富力资金链的一个大挑战。

  2017年收购别人家的高光时刻尚未走远,仅时隔一年,富力就上演了万达曾经经历的一幕。不过,万达在出售酒店业务时,远不如富力的负债比率。

  当下的房地产政策已经收紧各类融资渠道,被关上一道们的富力,还能否找到一扇打开的窗户?

责任编辑:Robot RF13015
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