新股前瞻丨时代中国(01233)合同销售金额增速下滑还能否带动时代邻里?

1评论 2019-09-11 10:02:52 来源:智通财经网 一招提高打板成功率至80%

  2014年,花样年控股(01777)分拆旗下物业管理公司彩生活(01778)赴港上市之后,港股迎来一波内地物业管理公司上市潮,并且涌现出了碧桂园服务(06098)、雅生活服务(03319)、绿城服务(02869)等一批带给投资者丰厚回报的个股。

  正因为如此,投资者期望越来越多的优质物业管理公司能够登陆港股。

  智通财经APP注意到,时代中国控股(01233)于9月9日发布公告称,公司建议将公司附属公司时代邻里股份分拆,并透过分派及将时代邻里新股份进行全球发售(包括优先发售)的方式于联交所主板独立上市。时代邻里股份于联交所主板独立上市构成公司根据第15项应用指引分拆时代邻里。联交所已确认公司可进行建议分拆。同日,时代邻里向联交所递交上市申请。

  那么,这家背靠时代中国的物业管理公司,能否像其他优秀物业管理公司一样有为二级市场投资者带来丰厚回报的潜力?

  业绩快速增长,业务对母集团依赖度较低

  根据时代邻里招股书,公司业务主要分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务四大板块。截至2019年6月30日,时代邻里有210个在管项目,包括位于中国15个城市的物业管理项目(包括住宅小区、工业园、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场及教育机构以及市政环卫项目),在管物业总建筑面积逾4270万平方米。

  于往绩记录期间,时代邻里业绩增长迅速,收入从2016年的3.73亿元人民币(下同)

  增至2018年的6.96亿元,年复合增长率为36.6%,2019年上半年公司收入增长48.1%至4.56亿元。2016年至2018年,时代邻里净利率从2010万元增至2018年的6420万元,年复合增长率为78.8%,2019年上半年公司净利润达到4180万元,同比增长50.7%。

  值得注意的是,时代邻里过往业绩增长迅速,但公司对母集团的依赖度却不高。招股书显示,公司最大客户为时代中国集团,公司向其提供物业管理服务、对非业主的增值服务及社区增值服务。于2016年至2018年及2019年上半年,公司来自向时代中国集团提供服务的收入分别为1.2亿元、1.21亿元、2.16亿元及1.22亿元,分别占公司总收入的32.3%、23.4%、31.1% 及26.8%。同期,公司来自向公司的前五大客户提供服务的收入分别为1.26亿元、1.37亿元、2.38亿元及1.33亿元,分别占公司总收入的34.0%、26.4%、34.2%及 29.4%。

  2016年8月,时代邻里旗下广州市时代物业管理以总对价2605.2万元收购骏安电梯70%的股本权益。

  2019年2月,广州市时代物业管理与独立第三方广州市广永国有资产经营有限公司订立股权转让协议,据此,广州市时代物业管理以总对价4527万元收购广州市广永于广州东康持有的全部股本权益。

  为扩大公司在佛山市业务的规模,于2019年4月,广州市时代物业管理与独立第三方佛山市桂南投资有限公司及佛山市宜信订立股权转让协议,据此,广州市时代物业管理以最高对价184.91万元收购佛山市桂南于佛山市宜信持有的全部股本权益。时代邻里在招股书中表示,该收购估计将于2019年9月底前完成,截至最后实际可行日期,佛山市宜信于佛山市从事提供物业管理服务及其他增值服务。

  负债高企,经营活动“造血”持续能力待考

  可见,时代邻里的发展模式与其他大型物业管理公司的发展模式别无二致,即为母公司物业提供管理服务加外延并购。然而,在发展过程中时代邻里采取的是高杠杆模式,2016年至2018年公司经调整资产负债比率均在90%以上,2019年上半年经调整资产负债比率仍高达82.6%。

  在此情况下,如果公司经营活动不能持续“造血”将面临较重的偿债压力。从过往现金流表现来看,时代邻里2016年经营活动所用现金流量净额为438.3万元,2017年为净流入2330.7万元,表现不温不火。尽管公司在2018年迎来经营活动现金净流入11.15亿元这样的“高光时刻”,但公司投资活动所用现金流量净额也达到了15.43亿元。

  时至2019年上半年末,公司投资活动所得现金流量净额达到1.09亿元,但经营活动所用的现金流量净额为8.47亿元,再加上公司融资活动所用现金流量净额为1.39亿元。时代邻里2019年上半年末的现金及现金等价物大幅减少至3.04亿元。

  一方面负债率高企,另一方面账上资金大幅紧缩,时代邻里未来通过需要大量资金投入的并购模式扩大业务版图难度应当不小,这或许是公司谋求上市的原因之一。

  看来,时代邻里未来要保持不低于过往的业绩增长,仍然需要母集团的助力。智通财经APP了解到,2019年上半年,时代中国实现合同销售额312.3亿元,同比增长20.1%,实现销售面积206.4万平方米,同比增长36.8%。时代中国仍是百强房企中业绩增速较快的之一。

  不过,时代中国上半年仅仅完成了年度销售目标750亿元的41.6%,较上年同期的46%下降5.4个百分点。时代中国最新公布的销售数据显示,截至2019年8月31日止8个月的累计合同销售(连合营项目销售)金额约为431.4亿元,增速较上半年下滑至17.8%。8月,时代中国合同销售(连合营项目销售)金额约为63.28亿元,同比增长14.3%。这意味着,时代中国在9月至12月四个月时间内,平均每月要达到约80亿元的销售额才能完成既定销售目标。

  城市限价及融资收紧的政策背景下,时代中国能否完成全年销售目标,尚需画上一个问号。时代中国未来能为时代邻里的业绩增长带来多少助益,还是一个未知数。

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