万科转型之惑:销售规模6千亿,新业务盈利成迷局

1评论 2019-09-11 11:45:36 来源:财华网 一招提高打板成功率至80%

  转型多年,万科拥有“泊寓”、普洛斯、万科松花湖等多元品牌。公司新业务虽涉猎广泛,但都难登财报的“大雅之堂”,所以万科新业务盈利能力成了一个迷局。

  就在市场期待公司新业务能揭开神秘面纱的时候,万科2018年又从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”,寻找自己新业务拓展的第二曲线。

  但勇于开拓新业务的万科,并未冷落其传统房地产开发业务。相反,万科合同销售规模近年规模越来越大。据万科企业H股2019年中期业绩报告,物业销售依旧占据万科约92.2%营收。

  针对公司转型问题,财华社采访了万科相关人士,转型做“城乡建设与生活服务商”,是否意味着万科房开业务要下沉到三四线城市?

  万科方面表示,公司在地产开发上的投资策略,并非按照一二三四线城市划分,而是聚焦核心都市圈发展。

  此外,除现有滑雪度假地等业务外,万科未来还会开拓新的业务领域吗?

  万科方面表示,公司会继续坚持城乡建设与生活服务商的战略定位,与城市同步发展,与客户同步发展,在巩固提升核心业务优势的基础上,探索第二增长曲线。

房地产开发业务继续保持高增长,8月合同销售额同比增长15%

  万科企业(02202-HK)于9月3日公告2019年8月份销售情况。数据显示,公司实现合同销售面积277.4万平方米,合同销售金额441.3亿元。

  公司2019年8月合同销售额同比2018年8月383.4亿元,同比提升约15%。尽管单月成绩同比有较大提升,但是放到同行业看的话,万科的单月排名优势已经跌出前三甲。

  克而瑞最新数据显示,融创中国已经挤进前三名,而万科的排名已经跌至第四位。

  环比来看,万科8月合同销售额比7月份481.9亿元,还是略有下滑8%。其实这一已经是公司合同销售额自2018年8月以来连续回调。

  万科的销售走势跟国内房地产行业政策调控密不可分。中国楼市依然是政策市,去年下半年在宽松货币政策里,整个房地产行业都在备战“窗口期”。

  而今年上半年的楼市小阳春和各地风起云涌的房价,让调控自5月以来开始收紧。信贷政策趋紧,重点城市房贷利率连续2个月回升,购房需求观望情绪回升等因素,让8月房地产行业景气度继续回落。

  不过累计今年销售额看,万科2019年1-8月实现合同销售面积2740.9万平方米,合同销售金额达4263.2亿元。公前8月累计合同销售额稳坐中指院研制的房企销售额榜单第二位。

  排在第一位的依然是碧桂园,第三位是恒大。这三兄弟稳坐钓鱼台,近年牢牢把控住了头三把交椅。

房开业务之外,转型多年的多元业务是否有所斩获?

  万科在房地产行业称霸数十年,也是行业最早提出转型的房企。但从公司历史业务看,房地产开发业务依旧是公司致胜业务。

  近年来,公司房地产开发业务非但没有因为其他业务转型而受冷,反而越发得规模壮大。公司尤其把握住了2016-2018年三年间逆势成长机会,也为如今的销售规模打下基础。

  作为行业数一数二的企业,万科选择什么样的发展道路,如何完善业务布局,不仅对自己,对整个行业也能彰显榜样的力量。

  万科已经转型好多年了。2014年是万科成立30周年,当时公司管理层认为,2014年对万科尤为关键。未来万科何去何从,万科从来没有像2014年思考这么多。

  后来公司将“三好住宅供应商”定位延伸为“城市配套服务商”。大概意思是,公司未来要做有别于传统商办,符合移动互联网趋势的新型地产业务。

  此外,公司还要做与万科客户资源、技术、信用优势存在关联性的延伸业务。万科打算用三年时间,向外界展示这些新业务。

  三年后公司的多元业务发展如何?暂不看三年,就看四年后的2018年。万科的多元业务虽然在长租公寓等方面有“开花结果”,不过检验万科转型成果的业绩却始终是一个迷局。

  公司始终没有在财报中披露长租公寓等新业务具体财务数据。少了这些多元业务的具体财务数据,外界也难以解读万科转型发展。

  不过看待新业务的发展,在三五年里也不能仅以业绩来“论英雄”。从发展规模看,万科的多元业务与同业比还是显示出带头大哥的榜样的。

  2018年财报显示,公司物业服务营收98亿元,同比增长36.1%。物业服务是典型的房地产行业衍生品,不过凭借房地产实力,万科也将物业服务公司顺理成章地做成全国第一。

  以“泊寓”品牌切入长租公寓的万科,在2018年末业务规模已经覆盖35座城市,累计开业6万多家。开业6个月以上的项目平均出租率约92%。

  此外,公司的商业开发与运营、物流仓储服务、滑雪度假项目等也都名声在外,一度让万科成为标榜新恒基转型的模范房企。

房企大如万科也有转型之惑?

  梳理完万科多元化业务,很多人或不禁要问,即使大如万科也有转型之惑?

  万科2018年提出“活下去”的口号,让外界褒贬不一。有人说,万科依旧保持高销售额,所以他在喊假口号。

  但从房企转型看,公司所言不虚。业务涉及摊子太大,商业地产、物流仓促、度假基地,哪个不是重资产?出血点太多,万科也认识到这个问题。

  所以公司在2018年提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”打法,检讨战略、梳理业务。由此万科在2018年房地产开发业务继续保持巩固优势。

  一切看来,万科似乎又重回房地产开发这个旧轨道。

  这不是万科一家的困局。从行业看,几乎大型房企都多元业务方面有布局,不过收效如何也是如鱼饮水冷暖自知。

  不过2018年,在战略定位上,万科又将原定的“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”。

  万科总裁祝九胜表示,一个企业的发展阶段有传统的生命周期曲线的衡量。我个人更偏向把我们理解成第三次创业的阶段。

  万科35年前做了第一次创业,20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业。现在的城乡建设与生活服务商转型是第三次创业。

  第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求,构筑我们的第二条增长曲线,这不是静态的阶段。

  为支持万科未来持续增长,转型势在必行。在提出新的发展战略后,万科将从配套服务商,到生活服务商,提供软、硬件服务。

  不过,战略规划百密一疏,如果落实不到执行层面,和画大饼无异。通过商业地产、仓储物流等新业务开拓,是否能寻找自己的第二曲线,尚需时日检验。

责任编辑:Robot RF13015
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