机构：国信证券

　　评级：中性

　　行情回顾

　　本期(2019/09/09-2019/09/20）恒生地产分类指数下跌1.61%，物业管理行业指数本期下跌1.77%，同期恒生指数小幅0.96%。恒生地产分类指数小幅跑输恒生指数0.65%，物业管理行业跑输恒生指数0.81%。目前房地产板块PE（TTM）为6.71X，板块估值已接近近年估值底部区域。物业管理行业PE(TTM)27.75X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。

　　商品房销售保持平稳，二、三线城市地产销售改善明显

　　从月度数据来看，19年2月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，8月同增比速为-0.61%，较7月小幅回升0.73个百分点，但仍处于负值区间运行，显示目前全国商品房销售仍处于调整阶段。8月百城住宅月平均价格为15004元/平方米，同比小幅上升3.68%，上涨幅度较上月继续回落0.15个百分点，商品房销售价格基本保持稳定。月度数据显示商品房销售市场量缩价稳。

　　从周数据来看，本期30城市商品房成交面积与上期基本持平。本期30大中城市第一周商品房成交面积为310.38万平米，环比下降10.39%，同比下降13.9%；第二周商品房成交面积为382.83万平方米，环比上升23.34%，同比上升9.41%。其中，一线城市同比增速分别为-45.73%、-30.15%，二线城市环比同比速分别为-4.21%、28.5%，三线城市同比增速为-1.68%、15.78%。一线城市商品房成交面积同比大幅下滑，而受益于3季度以来棚改政策再度发力，二、三线城市地产销售改善明显。

　　土地市场量价齐跌，房企拿地意愿低迷

　　本期百城土地供应面积、成交面积延续下滑态势，百城土地供应规划建筑面积分别为1378.67万平方米，同比增速为-13.23%，延续下滑趋势。其中，一线城市本期供应规划建筑面积89.3万平方米，同比增长46.94%；二线城市本期供应规划建筑面积456.75万平方米，同比增速为-12.39%；三线城市本期供应规划建筑面积为693.25万平方米，同比增速为-18.08%。一线城市土地供应同比增速连续回升，二、三线城市土地供应面积同比仍呈现下滑态势。

　　土地成交方面，本期百城土地成交面积为701.11万平方米，较上期大幅下滑。供销比为1.77，土地成交溢价率为5.45%，溢价率5.45%，接近近一年的低位，显示在外部融资趋紧的压力下，房企拿地意愿低迷。

　　投资建议

　　本期商品房销售保持平稳，二、三线城市地产销售在棚改政策再度发力的支撑下改善明显，但在房企外部融资趋紧的压力下，土地市场量价齐跌，房企拿地意愿低迷，维持房地产行业“中性”的投资评级。建议关注中报业绩增长确定、行业前景向好的绿城服务（2869.HK）、碧桂园服务(6098.HK)、永升生活服务(1995.HK)等物业管理子行业个股。

　　风险提示

　　房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。