放大招!1成首付,喜的还是香港地产股

  香港不只房价最高,更是连续八年斩获“全球房价最难负担城市”之首。

  据智通财经APP了解,从2003年到2018年,香港楼市走出15年的大牛市。这15年里,房价翻了五到六倍,香港房价收入比一度为全球之冠,高处不胜寒。

  10月16日,香港特首林郑月娥发表任期内第三份施政报告,她为港府设立一个清晰目标,即保证每一个香港人和他的家人有房住,让大家买得起供得起楼。

  施政报告提出,港府将会陆续推出短、中期支援措施,包括大幅增加过渡性房屋项目,放宽首次置业人士按揭计划楼价上限——首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由目前的400万港元提升至800万港元,即一套800万的房子,首付只需要付80万就能上车。

  受此消息刺激,香港本地地产股应声上涨。摩根士丹利发表报告,行政长官宣布的施政报告,放宽首次置业人士的按揭保险计划上限,对私楼需求及楼价有所支持,对本港地产市场有正面影响,尤其是在减息环境下,对发展商有利。

  林郑月娥:让大家买得起供得起楼

  10月16日,香港特首林郑月娥发表任期内第三份施政报告,她表示:房屋问题是目前香港社会所面临的最严峻的民生问题,也是部分民怨的根源。在这份施政报告中,林郑月娥为港府设立一个清晰目标,即保证每一个香港人和他的家人有房住,让大家买得起供得起楼。

  林郑月娥表示,去年底已将《长远房屋策略》下未来十年(即2019–20至2028–29年度)的公私营房屋新供应比例由60:40调整至70:30,但这是中、长期目标,何时达标仍取决于增加土地供应的速度,因此现在提出短、中期支持措施。

  据智通财经APP了解,短、中期支援措施包括大幅增加过渡性房屋项目、放宽首次置业人士按揭计划楼价上限——首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由目前的400万港元提升至800万港元,即一套800万的房子,首付只需要付80万就能“上车”。这需要通过压力测试,即最低家庭收入达到74123.5港元/月。

  这一条非常关键,有香港市民表示,其实香港很多市民都能通过还款压力测试,但是交不起首付。这一做法释放了市民购买压力,购房需求增加也可能会进一步刺激楼价上涨。

  为满足市民对住房的需求,林郑月娥表示,要持之以恒的增加土地供应,因此港府会加快规划,运用《收回土地条例》和其他适用条例,收回三类私人土地作100%公营房屋(包括公屋、绿置居、居屋)及“首置”和相关设施发展。

  林郑月娥表示:“由于收地工作接踵而来,目前已知会收回的私人土地约700公顷,预计其中400多公顷会在未来5年收回;特区政府会尽力做好地区配套和作出妥善的安置补偿安排。”而相较之下,过去5年收回的土地面积仅为20公顷,不足未来5年的二十分之一。

  此外,港府还将多管齐下增加土地供应,继续推进“明日大屿”填海计划。

  香港地产股应声上涨,新世界发展两天涨逾8%

  智通财经认为,此次的相关政策,对香港楼市带来利好刺激。一方面对楼市的交投这块预计会带来正面效应,据预测,相关措施有助刺激本月下半月1000万元以下的物业交投量增加两成,未来数月亦带动整体二手私宅买卖登记量由目前只有二、三千宗,回升至三、四千宗的水平。另一方面,对拥有相关地段的土地资源的发展商带来价值重估。据政府消息人士透露,首阶段正审视多于10组多数位于九龙及新界西北的地块,政府将于明年中向外公布目标。

  从二级市场来看,受上述政策影响,香港本地地产股普遍出现拉升现象。

  持有农地面积约1700万平方尺的新世界发展(00017)市场表现最强,连续两天放量上涨,累计涨幅8.12%,报价11.18港元。

  值得一提的是,为了纾缓香港社会房屋短缺问题,今年9月25日,新世界执行副主席兼总经理郑志刚宣布,集团将捐出不同地点总共300万平方呎(合27万多平方米)的农地用于兴建公共房屋等。

  瑞信将新世界发展列为香港本地地产股首选,给予“跑赢大市”评级,目标价分别为15.2港元。

  瑞信指出,《施政报告》对香港房屋政策措施结果大致符合市场预期,但最令人意外是放宽按保计划的楼价上限,为2010年以来政府首次放松物业按揭政策,预计将加快释放终端用户的需求。

  该行还指出,香港本地地产股现股价较每股资产净折让56%,较自2010年以来中位收折让42%有所扩阔,预计放宽按保楼价上限措施将提振买家情绪,以及为发展商推售新盘带来支持。

  恒基地产(00012)作为新界北部目前为持地最大之发展商,也连续两天上涨,累计涨幅为4.17%,最终报价为38.75港元。

  据智通财经APP了解,《施政报告》发布后,瑞信认为恒基地产和新世界发展以及新鸿基地产一样,将为施政报告最大受惠者,因其拥有大量农地及聚焦香港本地住宅市场。

  新鸿基地产(00016)除了拥有大量的农地且聚焦香港本地住宅市场外,还和新世界发展一样,对于政府有决心解决本港的房屋土地供应问题表示欢迎,并愿意配合政府,提早交出该些已被规划作兴建公营房屋的农地。

  据智通财经APP观察,新鸿基地产也曾出现一波直线拉升,两天累计涨幅为3.75%,最终收报116.1港元。

  新鸿基地产表示,乐于参与“土地共享先导计划”,并愿意主动配合政府在粉岭北/古洞北新发展区,以及洪水桥新发展区收回农地兴建公屋,愿意提早交出该些已被规划作兴建公营房屋、社区设施(GIC)、道路等的农地。

  汇丰研究发表报告指出,房屋及土地成为此次次施政报告的首要议程,相信有更多措施去纾缓部分香港房屋问题,对香港地产发展商有利。在地产股中,看好新鸿基地产和信和置业,均给予“买入”评级。

  李嘉诚旗下的长实集团(01113)也有明显的放量上涨,两天累计上涨2.87%,报价53.8港元。

  值得注意的是,与其他香港本地地产股不一样,高盛将长实集团纳入“确信买入”名单,评级“买入”,将目标价由75港元降至74港元,主要是因为该行认为公司有较高的可持续收入,可带动主动资本管理的潜力,加上在香港本地市场覆盖面相对少。

  恒隆地产(00101)作为老牌香港地产公司,并未受到政策提振,市场表现依旧低迷,两天累跌2.9%。

  期间,高盛将恒隆地产评级降至“沽售”,目标价降至18港元,主要基于香港零售偏软等。

  恒隆地产虽然作为老牌香港地产公司,业绩受租金影响较为明显。高盛预期,受不确定因素影响,预计2019至2020年香港零售商场租金将分别跌2%及8%(此前预测各为持平及升2%)。

  智通财经认为,从操作角度,相关利好短期会带来刺激,从中线而言,还需要观察政府和地产商之间的多方协调,政策真正落地是一个长期的过程。大的方面还要看香港形势发展及全球经济的走向。

责任编辑:Robot RF13015
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