新股前瞻|坐拥首都经济圈优质资源,天保集团发展爆发期将至

1评论 2019-10-29 16:31:00 来源:智通财经网 感谢300643

  坐拥首都经济圈优质资源的区域地产龙头天保集团,刚刚通过了港交所聆讯,距离公开资本市场又近了一步。

  智通财经APP了解到,1998年就开始在涿州设立建筑承包业务,2001年将业务扩张至房地产开发的天保集团,将于10月29日举办上市新闻发布会,预计11月4日左右完成定价,11月11日左右有望正式进行上市买卖。目前一线卫星城市土地价值凸显,京津冀城镇化进程建设加速将进一步促进房地产发展,行业数据端也在持续验证地产四季度回归的逻辑,此刻天保集团,正在迎来自己发展的爆发期。

  多驱动助推京津冀发展提速

  作为国家战略级规划,京津冀区域潜力无限。智通财经APP了解到,京津冀区域包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、石家庄、邯郸、秦皇岛、张家口、承德、沧州、邢台、衡水等11个地级市,是中国北方经济规模最大、最具活力的地区,区域面积21.71万平方公里,占全国面积的2.26%;2018年人口1.13亿人,占全国人口8.1%;经济总量达8.51万亿元,占全国GDP的9.45%。

  2014年,国家正式将京津冀协同发展上升为国家战略,作为与长三角一体化、粤港澳大湾区并列的国家战略,《京津冀区域协同发展规划纲要》表示,京津冀区域定位是“以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区”。

  目前的京津冀,正处在建设提速的过程当中。智通财经APP了解到,其实京津冀在区域发展进度和均衡性上与长三角、珠三角存在较为明显的差异。截至2018年,长三角和粤港澳城镇化率分别达到了72.1%和72.7%,而京津冀城镇化率仅65.9%,相当长三角2010-2011年和粤港澳2007年的水平,预计2023年将达到69.1%。其中,主要拖累均值的河北省城镇化率为56.4%,甚至低于全国平均的59.6%,预计2023年要达到61%。目前来看,北京和天津对周边区域经济的辐射效应明显弱于上海、深圳等城市,后续潜在建设空间要大很多。

  由于2016-2018年由于“去杠杆”和“环保高压”的约束,京津冀需求释放不及预期,不过在近期政策回暖支持下,京津冀建设资金环境逐步改善。2019年6月10日,中办、国办发布《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》,允许将专项债作为部分重大项目资本金,并进行市场化融资,随着政策支撑力度的逐步加强,京津冀建设的资金环境得到显着改善。

  与此同时,早在2017年4月就官宣的,京津冀地区协同发展主要步骤之一的千年大计——雄安新区,目前开发预期正逐步扩张,由之前面积覆盖逾100平方公里至中期覆盖逾200平方公里,长期覆盖有望达到2000平方公里,有望长期为该地区房地产开发及建筑板块引入投资。再加上北京及张家口携手举办2022年北京冬奥会,不仅奥运会场馆的建设及翻新需求预期,会刺激张家口房地产开发及建筑业的发展;河北省与北京之间交通等基础设施也将得到改善。

  众多利好扎堆的京津冀地区,未来增长具备十分强的确定性,这对于扎根在此二十多年的区域龙头天保集团来说,可谓是历史性的机遇。

  区域龙头天保坐拥优质土储

  深耕京津冀的天保集团,已经拥有众多优质项目经验。智通财经APP了解到,截止目前,公司已经并完成了超550个建设及房地产开发项目,早期开发的天马景苑占地面积近4.6万平方米,总建筑面积约为20万平方米;还有诸如田合鹏华、天保新城及张北县福馨苑等棚户区改造项目。公司是涿州市第一家特级资质建筑企业、壹级开发资质房地产开发商,荣获中国建设工程鲁班奖、建筑公司国家优质工程奖以及省级绿色施工示范工程等荣誉,名副其实的区域性龙头房企。

  丰富的优质土储,奠定了公司快速发展的基石。智通财经APP了解到,截至2019年8月31日,公司拥有18项住宅物业、1项投资物业及1间酒店,全部由公司拥有及开发。其中7个项目位于涿州,13个项目位于张家口。截至2019年8月31日,公司土地储备总建筑面积为199万平方米,其中未出售可销售总建筑面积为4.2万平方米,持作物业投资可出租建筑面积为4.4万平方米的已竣工物业,96.2万平方米总规划建面的在建物业以及94.2万总规划建面平方米的持作未来开发物业,这些土地储备主要位于涿州、张家口等潜力较大的京津冀地区。公司目前土储成本也并不高,2016-2018年及2018、2019年4月30日,土地成本分别占公司房地产开发业务销售成本的20.8%、34.8%、19.6%、20.1%及22.6%,基本稳定在20%左右。

  而在盈利方面,公司2016-2018年总营收分别录得8亿元人民币(单位下同)、12亿元以及16亿元,年复合年增长率高达41.5%;2016-2018年净利润分别录得3718万元、5934万元以及1.08亿元,年复合增长率高达70.5%。虽然2019年度前四月因公司开发周期影响,导致地产业务营收有所减少,再加上因上市开支突然增加的行政费用、合同资产减值及投资物业公平值增长放缓等非经营性因素,公司目前业绩出现暂时性的下滑。但根据目前公司正在开发的物业及未来可售项目潜力来看,公司后续业绩增长并不需要过多担心。

  而且公司在招股说明书明确表示,将上市募资款项用途的50%,将继续在京津冀地区城市中寻求并收购地块,增加优质土地储备,进一步扩展公司房地产开发业务至文化旅游地产及医疗地产,也能一定程度能反应出目前京津冀土储的价值。

  更何况,眼下正是地产板块估值回归的节点。

  预期改善带动板块估值回归

  继续9月销售超出预期带动内房股一波强势回升后,地产各领域政策及数据均显示一定好转迹象。智通财经APP了解到,十月份以来,一些城市出现了政策的边际放松,特别是楼市限购政策宽松的预期逐步升温。10月18日统计局发布行业数据, 1-9月份全国房地产开发投资9.8万亿,同比增长10.5%,增速与1-8月份持平,好于市场之前一致认为下滑的预期。9月新开工、竣工和施工数据虽然变化不大,但是销售、土地购置和到位资金情况明显好转,其中9月份房企土地购置面积同比增长超过10%,增速大幅改善,全年首次同比回正,直接带动1-9月的土地购置降幅收窄5个百分点。9月单月销售面积同比增长4.6%,继续拉动累计销售面积回正。

  同时,1-9月份房企到位资金13.06万亿,同比增长7.1%,增速比1-8月份提升0.5个百分点,其中定金和预收款增速从8月的8.3%提升到9.0%,个人按揭贷款增速从8月的11.8%提升到13.6%,意味着当前紧融资并没有过多改变购房者的购房预期,对按揭贷款的审核也没有明显的抑制。

  此背景下,地产行业四季度销售额有望继续表现超预期,届时板块估值将会得到提振。此时正遇发展良机的天保集团,不仅业绩增长有所保障,估值提升也将同步提升,因此公司具备长期追踪关注的价值。 

责任编辑:Robot RF13015
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