单月销售下滑20%,万科未来几年业绩如何做到双位数增长?

1评论 2019-11-08 15:47:27 来源:财华网 涨停板套利三天赚20%

  近几天房地产头部公司陆陆续续披露了10月份业绩报告,有个比较特别的现象,万科(000002-CN;02202-HK)的每平米销售单价在上涨,但销售金额在下滑,其他的房地产公司,普遍呈现出每平米销售单价下滑,但是销售金额大涨,这中间有什么原因呢?

去年高基数加万科保价所致?

  10月份单月万科实现合同销售面积271.3万平方米,合同销售金额为433.8亿元,销售单价约每平米约15989.7元,2018年10月万科实现合同销售面积341.3万平方米,合同销售金额为540.7亿元,销售单价每平米约15842.4元。

  2018年前10个月万科实现销售面积3243.4万平方米,合同销售金额为4856.2亿元,销售单价每平米约14972.6元,2019年前10个月实现销售面积3332.9万平方米,合同金额为5189.9亿元,销售单价每平米约15571.7元。

  从上面这组数据看,2019年10月单月万科销售数据比较差劲,销售金额单月同比下滑19.8%,销售面积同比下滑20.5%,下降幅度都比较大,但是单月销售单价同比是上涨的,比较坚挺。前十个月万科销售金额保持6.87%增速,每平米销售单价增长4%,继续保持量价提升的状态。

  万科单月销售金额为什么下滑?其中原因之一是去年10月万科单月销售基数比较高,另外,如果我们看看其他几家在香港上市的大型房地产公司,就可以看到端倪,万科的净负债率非常低,且财务费用化比例也较高,偿贷压力比较小,而其他房地产公司负债非常高,每年承担巨额的财务支出,这使他们不得不在行业调整期来临之前,大批降价销售,加快周转,减轻自己的偿债压力。

万科未来两三年双业绩双位数增长靠什么保证?

  房地产公司的业绩有一个特点就是,销售在前、结算在后,什么意思呢?就是今年你看到万科披露的营收和净利润,实际是万科2017年左右经营的结果。

  举个例子来讲,万科今年卖给你房子,虽然收到钱了,但是不能确认收入,必须交房之后才可以确认收入,所以,房地产公司的业绩一般是可以提前预估的。2018年、2019年万科的销售业绩关系到公司未来两年的业绩表现。

  2018年万科销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%;已销售未结算金额5307.1亿元,同比增长28.1%,到了2019年半年报已销售未结算金额已经高达6215.5亿元,较上一年同期增长17.1%;2019年前10个月销售金额为5189.9亿元,同比增长6.87%,这组数据基本已经保证了万科未来两年的营业收入,还可以保持两位数增长。

  净利润呢?影响地产公司净利润数据最关键的就是拿地成本,看看2017年、2018年那些业绩爆表的房地产公司,基本清一色都是毛利率大幅提升,其主要原因还是2015年、2016年在行业低谷期,低价格大手笔拿地所致,所以,近两年毛利率提升加上放量,其结果就是业绩爆表。

  万科的拿地数据,2017年每平米为7980元,2018年每平米为5427元,2019年上半年每平米为6900元,2019年前10个月拿地成本每平为米为5813元,预计2019年全年万科的拿地成本不会比2018年高出多少。

  万科的销售单价,2017年每平米为14738.5元,2018年每平米为15032.1元,2019年前十个月每平米为15571.7元,逐年增长。

  从这组数据我们可以大致判断出,只要未来两三年房地产行业不崩盘,万科的毛利率提升是大概率事件,因为这两年万科拿地成本较低,且销售单价在增长,加上销售收入的增长,未来两三年,万科业绩保持两位数增长,还是有很强的确定性。

责任编辑:Robot RF13015
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