机构：中信证券

　　评级：强于大市

　　10月，房地产产业链运行持续景气，单月竣工同比+19.2%，竣工拐点如期而至。

　　▍以价换量，销售持续景气。2019年前10个月，商品房销售额12.4万亿元，增长7.3%，增幅扩大0.2个百分点。LPR平稳切换，企业的理性定价、积极推盘是促使销售保持高位的主要原因。10月全国商品房销售平均单价为9186元/平方米，较4月份单月9874元/平方米的高点下降约700元/平方米。这固然有结构因素，但也反映出企业理性定价。接近岁末，销售推盘高峰来临，预期各地因城施策，维稳需求，销售有望以价换量，维持增速。

　　▍企业心态外松内紧，加快建设，新开工单月增速较快，投资有望微复苏。尽管融资在下半年收紧，但企业仍在供给端质量不错的情况下适度拿地。不过企业对于中长期销售前景并不乐观，仍尽可能加快前期开发，促进规划中面积转在建。以此为基础，我们认为开发投资将在2020年维持微复苏态势。

　　▍竣工拐点如期而至，持续且确定性高。前10月，房屋竣工面积5.42亿平米，同比下降5.5%，降幅大幅收窄3.1个百分点。单月看，10月竣工面积同比大幅增长19.2%，增速继续提升。当前，在建面积庞大，开发周期拉长的边际影响即将告一段落，我们预计竣工面积将在2020-2022年较长的时间内持续上升，推动相关后周期行业，尤其是物业管理和消费建材行业（不受空置率上升影响）需求景气。

　　▍风险因素：房地产企业盈利能力逐渐下降的风险。

　　▍把握高信用主线，推荐竣工端高确定性机会。政策调控效果明显，产业运行去周期化。企业自身能力对业绩影响分化加剧，而信用能力是企业关键的非周期能力。我们建议地产股投资把握高信用主线，推荐保利地产、华夏幸福、招商蛇口、世茂房地产、龙湖集团、万科A等。同时，我们推荐受益于交付规模提升和存量运维成长性需求的物业管理品质龙头，看好中航善达、绿城服务、永升生活服务和中海物业。