机构：光大证券

　　核心观点

　　政策面：“约束中求平衡，房住不炒是底线，因城施策防失速”框架继续，流动性 管控遏制信用扩张，棚改计划 “收关之年”或翻倍，托底投资增速。 

　　需求侧：信贷和预期边际走弱，成交总量跨过历史大顶，2020E销售面积-8.5%， 销售金额-3.0%，其中一线、二线、三四线销售面积分别+0%、+10%、-16%。 

　　供给侧：地产开发链重心后移，2020E新开工-7%，施工+6.5%，竣工+10%，土 地购置费增速转负拖累下，房地产投资+4%-5.5%（土地购置费-5%-0%）。 

　　投资建议：房企短期业绩兑现和中长期盈利增长持续性加速分化，龙头确定性强， 股息率较高，估值具防御性，对于长期低成本大规模资金具备吸引力。 

　　风险提示：宏观经济整体降速，影响居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出； 房企还债高峰来临，部分中小型房企信用风险提升；办公楼出租率及租金水平或不 及预期；消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑。