高质量拿地样本:新周期下正荣地产(06158)的增长路径

1评论 2019-12-23 10:15:32 来源:智通财经网 华资实业20%大肉分享

  在房企普遍拿地趋于谨慎之时,千亿房企正荣地产(06158)延续围绕核心城市布局的思路,在11月底相继进入佛山和厦门这两个强二线城市,12月落子郑州,加码中部地区都市圈的布局。

  智通财经APP获悉,11月28日,正荣以总价12.21亿元击退时代、中海等,竞得佛山里水镇一宗商住地,折合楼面价13272元/平方米,溢价率约14%。该地块为三旧改造项目,位于里水镇草场居委会地段,占地面积3.29万平方米。

  11月29日,正荣以底价竞得厦门集美2019JP05地块,成交价10亿元,成交楼面价20016元/平方米。该地块位于集美区大学城文菊路与博文路交叉口南侧,占地面积18214.658平方米,计价建筑面积49960平方米。这是正荣地产首次进入厦门。

  除此之外,12月16日,正荣地产以4.73亿元底价成功竞得郑州市南龙湖一地块。此前正荣地产在郑州市的第一个独立操盘项目为城南正荣府,本次拿下南龙湖地块是正荣地产在中部地区都市圈布局的持续深耕。

  精准把控,高质量拿地

  据了解,2019年以来,房地产行业在销售全国土地市场热度呈前高后低态势,三季度以来,随着房企融资渠道收缩收紧,企业资金压力上升,很多房企拿地偏谨慎,土地市场流拍占比持续提升。与此同时,房企拿地更加聚焦与理性,拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线市场回归。在行业增速放缓和资金面趋紧的双重压力下,房企精准拿地和提高运营效率显得愈发重要。

  从正荣这三次拿地的情况看,其对城市周期的把控非常精准。佛山是大湾区城市群的重要成员之一,常住人口净增量是广深之后最多的城市。佛山楼市经历了2018年火爆后,今年大部分月份处于下行状态,但11月29日新政出台,对限购松绑,佛山楼市出现回暖迹象。这恰好发生在正荣成功拿地的第二天。

  据统计,今年以来,佛山已出让至少12宗临广片区地块,楼面价全部破万,最高达17480元/㎡。包括保利、时代中国、万科、中海、宝能、鹏瑞等房企纷纷拿地,持续看好广佛交界板块。今年4月,时代中国以逾31亿竞得佛山南海里水镇一宗商住地,楼面地价突破15749元/㎡,与正荣所拿地块同属一片区,但正荣拿地的成本显然低于时代中国。

  正荣以底价拿下集美2019JP05地块时,也恰逢厦门楼市回暖,成交量回升。在与该地块同一片区,今年4月中海以30997元/㎡的楼面价竞得集美2019JP01地块,较正荣竞得地块的楼面价高出一万左右。同样优质的地块,正荣却能以更低的成本获得,充分反映了公司对城市周期的把控能力和具有前瞻性的眼光,这也为未来争取了更多的盈利空间。

  郑州市场也出现类似的情况。今年12月,郑州住房公积金管委会审议通过,将郑州市住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元。伴随限购政策的侧面放宽,今年年末郑州房市呈现年末翘尾、“小阳春”,最近几周郑州楼市成交量也有明显翘尾的趋势,楼市开始复苏。

  房地产行业已经步入存量时代,正荣也从高速发展进入到高质量发展的新阶段,2019年是正荣新三年战略首年。针对高质量发展,正荣地产将提升运营效率作为新动能之一,而运营效率与拿地及销售回款相关。

  从今年以来的情况可以看出,正荣采取的策略是提高拿地质量,倾向于拿十几万平方米的土地,通过精细化管理,提高资产周转率,大概1-1.5年内完成去化,保证现金流稳健。本质上是高周转。

  在区域选择方面,正荣新落子佛山和厦门,延续了1+6+X全国布局,即“一个总部、六个区域、多个项目”。在中期业绩会上,公司也强调将围绕六大区域核心都市圈进行深耕,聚焦主力城市和价值板块。行业新周期背景下,有产业和人口支持的区域才有机会维持增长。

  今年以来,正荣维持每个月拿地的节奏,整体而言保持了审慎的投资原则。如果与行业对比,正荣相对稳健和积极并存。

  新周期下,房企拿地百态

  随着行业销售增速放缓,房企拿地普遍趋于谨慎。统计局数据显示,今年1—10月份,房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%,几乎降到了2015年前10个月的水平。土地成交价款9921亿元,下降15.2%。从过往土地成交溢价率看,大多房企持看空和观望态度——毕竟在存量时代,拿地越多意味着有可能压货越多。

  但在整体收缩的背景之下,房企内部拿地出现了分化,有的企业战略收缩,有的企业则逆势扩张。

  部分龙头房企投资相对更为保守,拿地面积在收缩。今年1-11月,碧桂园、保利发展、中海地产、华润置地等房企拿地金额虽然同比有所上升,但拿地面积均同比下降两位数。

  拿地投资力度取决于房企自身的战略,说到底取决于销售和融资情况。今年7月,富力地产表示原则上下半年暂停拿地。中指研究院数据显示,1-11月,富力地产拿地金额172亿元,同比仅增1.18%;拿地面积633万平米,同比下降15.26%。该公司刚踏入千亿阵营,但却因为杠杆过高,而融资渠道收紧,资金压力大而被迫暂停扩张。

  向来谨慎的万科一边表示“拿地还是很难的”,一边却悄悄逆周期扩张,今年前11个月,万科拿地金额和拿地面积分别同比增加25.6%、16.87%,而去年同期分别同比下降23.5%、3.53%。这家率先喊出“活下去”的房企今年的拿地力度明显加大。

  更为激进的是一些中型房企。智通财经APP注意到,今年拿地TOP50房企的名单里出现了新面孔,主要是中骏集团、大华集团、宝龙地产和金辉集团等中型房企。土储不足、上市前准备、冲刺目标规模等,是这些房企追逐土地规模的原因。

  “从企业本身来讲,其实是非常愿意拿地的,但一般企业拿地投资要根据回笼的现金流定,因此资金链状况决定了房企的补仓力度,尤其对中型房企来说,主观上拿地意愿很强烈,扩大规模和提升业绩的目标明确,哪怕钱贵一点,如果融资到位就会去土地市场找机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  行业正在发生变化,每家房企都在调整各自的经营策略,正荣的可贵之处在于,继续拿地扩张的同时,负债率维持在安全的水平,实现规模增长和负债的平衡。上半年正荣净负债率为70.8%,平均融资成本为7.6%,华泰金融预期公司的加权平均融资成本将逐步下降至2020年的7%左右。该机构对正荣自上市以来一直积极优化其财务结构表示乐观。

  根据正荣地产11月披露的经营数据来看,正荣在2019年前11个月共实现合约销售1165.33亿元,基本锁定了全年合约销售1300亿业绩目标。能够取得如此成绩,取决于正荣地产对行业周期的精准判断,今年正荣地产二线城市的销售规模持续增加,拿地成本优势愈加明显。截止2019年中期正荣的平均土地成本为4624元,超70%土储位于一、二线城市,对比同规模积极布局一二线的房地产公司,平均土地成本超过6000元,正荣的毛利率具有较大上升空间。

  正荣大部分回款集中在下半年,随着现金流回流增多,预计债务结构会进一步优化,加上土储的不断积累,未来数年盈利有望保持合理增长。

责任编辑:Robot RF13015
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