机构：东北证券

　　评级：买入

　　目标价：14.4港元

　　事件：

　　公司发布 2019 年全年业绩，合计实现营收 16.2 亿元，同比增长 35%， 实现归属于母公司股东的净利润 1.79 亿元，同比增长 34%；扣除上市 开支后，则利润为 2.08 亿元，同比增长 56%；商业运营、物业管理的 在管面积稳步增长，分别为 698、1151 万方。 

　　首家上市的轻资产商管公司，业绩增长同具确定性。截至 2019 年底， 公司商业运营板块在管面积共计 698 万平米，当年新开 6 个购物中心， 新增管理面积 53.7 万方；商业板块贡献收入约 13.35 亿元，占全部收 入的 82.4%。公司作为商业运营行业的龙头公司，各项经营指标稳中 向好，2019 年全年平均出租率为 89.4%，较 2018 年上升 4.9pct，平均 人流量、平均营业额均稳中有升，分别为 10.59 人/平米/月与 646 元/ 平米/月。尽管公司的收入结构上与传统物管公司有着明显差异，得益 于宝龙地产开发中的商业项目，其未来业绩同样具备确定性，2020、 2021 年公司分别计划新开业 11、16 个商业综合体项目。 

　　科技赋能，管理提质。2019 年，公司扣除上市费用的管理费用仅为 0.88 亿元，同比小幅增长 9.3%，扣除上市费用后的管理费用率仅为 5.42%，较 2018 年同期下降 1.27 个百分点，人均能效的明显改善带来 了增收更增利的现象。科技赋能方面，公司与腾讯合作开发的“纽扣 计划”推出了针对租户和顾客使用的小程序，宝龙悠悠更是已在 30 个项目上线运营，我们相信公司在科技研发方面的未雨绸缪，有望为 其带来资源优势与竞争优势。 

　　积极外拓，稳步推进。2019 年，公司外拓取得显著进展，外拓项目带 来收入 6240 万元，同比增长 17.1%，过去四年的 cagr 高达 148%公司 将继续发力市场拓展，通过管理输出和收并购的方式来扩展管理面积。

　　 首次覆盖，给予买入评级，预计 2020-2022 年 EPS 为 0.48、0.66、0.88 元，对应的 PE为 20.8、15.1、11.3 倍，给予 2020 年 27 倍估值，目 标价 14.4HKD。

　　风险提示：外拓进度不及预期，疫情对商场开业、经营带来影响