于2019年跨入“新增长期”的中电光谷(00798)，是国内第一家在香港主板上市的产业园区开发运营企业，其深耕产业园区领域十五年之久，先后经历了“探索期”、“快速增长期”和“转型变革期”三大阶段。

　　5月15日，中电光谷发布了“新增长期”的首份年度报告，其营业收入为33.77亿元，同比增长12.5%;股东净利润为5.69亿元，同比增长5.13%。

　　在业绩稳步增长的同时，中电光谷的业务结构持续改善，轻资产的产业园运营服务收入占比进一步提高至44.3%，且新增合约76.02亿元，同比增长153.3%，其中，产业园运营服务的签约金额高达73.6%。

　　同时，中电光谷表示年末将以每股2.5港仙的方案持续分红。上述诸多亮点表明，中电光谷几年来的转型与变革取得显著成效，经营面貌得到持续改观。

　　而在成功转型的背后，是中电光谷对2019-2022年长期发展战略“一平台两方法论”的严格执行。中电光谷以“产业资源共享平台”为核心，通过“系统规划方法论”为客户提供有价值的解决方案，并基于数字化园区系统的“综合运营方法论”实现各业务单元间的相互协同赋能，共享资源，创造了园区运营的新价值。

　　不过，市场对于中电光谷的印象仍停留在早期的物业开发企业，给予中电光谷的PB估值仅0.46倍，与5年来的历史平均PB估值相比仍相差较远，价值明显被市场低估。

　　随着转型变革的持续深入，中电光谷的产业园运营服务有望保持快速发展，在改善公司现金流的同时提升企业内在价值，从而迎来估值修复。

　　十五年的三次“蝶变”

　　据中电光谷招股书显示，其发展历史可追溯至1998年9月，但公司发展中的第一个重大转折点是在2004年。在该年中，中电光谷开始预售位于武汉的光谷软件园，这标志着公司在探索开发主题产业园区的专业化道路上刚刚起步。

　　若以2004年为基点，复盘过去的十五年，能发现中电光谷经历了三个完整的发展阶段。第一阶段是2004年至2006年的“探索期”。在这三年中，中电光谷建立了基于房地产规律的市场化模式，证明了产业园市场化开发的广阔前景，同时初步形成了专业能力，为进入新的发展阶段做好准备。

　　从2007-2014年是中电光谷发展的第二阶段——“快速发展期”。在认识到产业园市场化开发的前景后，中电光谷“火力全开”，从单一项目运营走向多项拓展产业园区开发运营，且先后在武汉开发运营了 7 个产业园区。

　　至2011年时，中电光谷走出武汉，面向全国，先后在青岛、黄石、沈阳、鄂州、合肥、黄冈等城市选址布局了 8个项目，从而实现全国业务网络布局，抢先获取优质园区资产。同时，公司努力构建开发运营的全产业链，打造业务闭环，增强核心竞争力。

　　快速发展后，中电光谷于2014年3月成功在香港上市，这也是国内第一家在香港主板上市的产业园区开发运营企业。

　　上市后的中电光谷，迎来了“互联网+”浪潮。为适应共享经济和数字经济时代的新挑战，其启动了“互联网+”计划，这标志着中电光谷进入了从2015年至2018年的“转型变革期”。

　　在该阶段内，中电光谷通过风险投资基金增强自身的产业资源整合能力，以金融为工具，向园区提供不同形式的股权投资、信用担保等金融服务。同时，中电光谷于2016年通过定向增发引入中国电子作为第一大股东，成功融入中国电子信息产业集团，为自身的转型变革插上数字化基因。

　　经过四年的积极探索和不懈努力，中电光谷逐步由专业的产业园区开发运营集团转变为创新生态的构建者和产业资源共享平台，形成了“系统规划”和“综合运营”的体系及全产业链协同机制。

　　“新增长期”的开局之年

　　“转型变革期”让中电光谷的业务结构、资源版图都发生了深刻变化，为实现高质量的快速增长打下了坚实基础。

　　站在新的起点，为实现更高目标，中电光谷提出了2019-2022年的长期发展战略“一平台两方法论”，这也标志着中电光谷自2019年开始正式跨入“新增长期”。

　　“一平台”指的是打造“产业资源共享平台”，将集团内的十大产业资源赋予企业、单位和个人，通过赋能效应达到价值叠加，充分高效发挥已有资源的商业价值。“两方法论”指的是“系统规划论”和“综合运营论”，在用系统规划的方式提供有价值的解决方案的同时，通过综合运营实现各业务单元的协同赋能，创造新价值。

　　得益于“一平台两方法论”的贯彻落实，中电光谷在“新增长期”的开局之年便收获颇丰。据智通财经APP了解，2019年时，中电光谷业绩实现了稳步增长，其年收入为33.77亿元人民币，同比增长12.5%。公司拥有人应占年内利润为5.69亿元，同比增长5.13%。

　　图：来源于中电光谷年报

　　与业绩相比，综合运营效果的显著改善更能凸显中电光谷深化转型变革的成功，这主要体现在以下四方面：

　　其一，业务结构的进一步优化。2019年，中电光谷产业园运营服务及产业园租赁等收入占总营收的比例由2018年的44.6%提升至51.0%。轻资产、高弹性的园区运营业务成为了中电光谷的业绩支柱。

　　图：来源于中电光谷年报

　　其二，产业园区运营服务高速发展，成为新业绩增长点。2019年时，中电光谷新增签约为76.02亿元，其中，产业园运营服务签约55.98亿，占总签约金额的比例高达73.6%，这代表着产业园区运营服务成为中电光谷的新增长点。

　　其三，产业园运营服务为中电光谷带来强劲现金流。据智通财经App了解，2019年时，中电光谷经营活动产生的现金流量为净流入约3.89亿元，而2018年时为流出3.54亿元。经营性现金流的明显改善，降低了经营风险，抵抗环境波动的能力有所增强。这也证明中电光谷有能力以合适的分红形式回报股东，据年报显示，中电光谷将以年度每股2.5港仙的方案持续分红。

　　其四，慧联无限、中电节能、华大北斗等公司的阶段成功证明了中电光谷通过产业投资不仅可获得巨大投资回报，形成利润新增长点，且对提升产业资源整合的能力具有深远意义。

　　而截至2019年时，中电光谷的产业园区服务已遍及全国30个城市，超过40个项目，在不同城市积累了不同区位、不同资源禀赋、不同功能特性的多样化产城实践经验，形成了以数字化赋能为基础，综合运营能力为优势，可灵活选择的组合方式为特性的体系化服务格局。

　　图：中电光谷全国产业园区布局图(来源于2019年度报告)

　　长期发展值得期待

　　但前进的路上并不平坦，进入2020年后，中电光谷迎来了“大挑战”。随着公共卫生事件的爆发，停工停产、居家隔离等抗疫方式都对中电光谷的业务经营造成了影响，且公司的业务总部位于疫情重灾区武汉，经营遭受损失已是必然。

　　不过，对于中电光谷的长期发展，市场仍充满信心。作为在产业园区深耕十五年的行业“老兵”，中电光谷面对危机时具有更大韧性，且多个信号表明中电光谷的长期发展值得期待。

　　首先，中电光谷的产业园空间租售业务有土储保障。据财报显示，截至2019年12月31日，中电光谷在成都、长沙、上海、宁波、洛阳等多个城市拥有优质产业园用地储备约596.5万平方米。如此多的产业园用地储备，为产业园空间租售业务的发展提供了坚实基础。而在产业园空间租售业务发展的同时，也将为运营服务带来新的业务增量。

　　其次，产业园区运营服务的收入占比有望进一步提升，业务结构持续优化。从过往业绩看，中电光谷产业园运营服务的收入占比逐年提升，至2019年时，产业园运营服务及产业园租赁等收入占比已超50%，且产业园运营服务的新签约金额快速增长，有望带动中电光谷业务结构进一步优化。

　　中电光谷在年报中表示，2020年，预计青岛、合肥、长沙、沈阳、西安、温州、洛阳、鄂州等地的产业园区将有良好表现，且上海、咸阳、武汉、重庆等地的新入市产业园项目将会为公司的业绩增长作出贡献。

　　且公司将于2020年加大“数字园区系统”建设，充分发挥数字园区在区域产业发展驱动和城市区域治理中的基础性与示范性作用;“园区通”的上线将充分发挥产业资源共享平台在推动跨区域产业合作中的整合优势，加大跨区域招商体系的协同。

　　据年报显示，中电光谷将于2020年构建基于武汉、深圳、上海等城市的跨区域产业招商合作中心，建立并全面推广基于数据共享、全员招商的线上招商运营平台。随着相关举措的持续推进，“数字园区系统”有望成为产业园区服务可持续发展的第二增长曲线。

　　此外，各地为对冲疫情风险所谋划实施的“新基建”和“城市更新”计划以及国家支持湖北、武汉减少“暂停”损失的政策都给中电光谷提供了难得的商业机会。

　　而从整个行业的发展来看，优质产业园区迎来新的发展机遇。随着基础设施领域公募REITs试点的正式启动，标志着我国基础设施投资进入了全新时代，产业园区便是受益于基础设施REITs的产业之一。

　　据中信证券称，若满足产业定位、区域位置和成熟度要求，便有望成为REITs的基础资产。而在全国产业园区运营的优质标的中，中电光谷是绕不开的存在，截至2019年时，中电光谷的产业园区业务已遍及全国30个城市，超过40个项目。作为行业领先者，中电光谷将受益于基础设施REITs的实施。

　　低估值有望修复

　　长期看，在“一平台两方法论”战略的贯彻落实下，中电光谷将深化转型变革，有望在“新增长期”保持稳步快速增长。但智通财经APP发现，中电光谷的估值仍处于底部位置。

　　截至5月12日时，中电光谷的PB估值为0.46倍，距5年历史平均PB估值的中位值0.84倍仍有很大差距。与此同时，PE(TTM)估值为5.3倍，较5年历史平均PE估值的中位置8倍也有一定差距，价值低估明显。

　　图：中电光谷PB估值(来源wind)

　　图：中电光谷PE估值(来源PE)

　　价值被低估的背后，虽与公共卫生事件的爆发有一定关系，但资本市场对中电光谷的认知差异才是主要原因，市场并未对中电光谷产业园运营服务的快速发展给予重视，忽略了轻资产、高弹性的产业园运营服务对中电光谷内在价值的提升和对现金流的改善。

　　如今，全国复工复产持续推进，公共卫生事件的短期利空已消化完毕。在“一平台两方法论”战略的贯彻落实下，中电光谷的产业园运营服务有望保持快速发展，且基础设施REITs的实施将使公司从中受益。

　　随着业绩释放以及业务结构改善带来公司内在价值的提升，中电光谷有望迎来估值修复。