【IPO透视】一波三折! 金辉控股能否“沉云见日”?

1评论 2020-09-28 18:52:46 来源:财华网 做多唯一突破口

  耗时7年,在港股A股市场来回3次递交上市申请书仍未能如愿上市。如今,行业黄金发展时期已过且行业迎来前所未有的严监管及政策调控,市况及上市监管均不允许其再次折腾下去。9月25日,其选择再度向港交所递交上次申请书,以筹得资金偿还贷款及新项目开发提供运营资金提升市场份额。这家耗时7年,仍努力为上市而疲于奔命的公司便是房地产开发商金辉控股(集团)有限公司(下称“金辉”)。

7年艰辛上市之路 回到起点的金辉,累了?

  2013年,我国房地产行业百城价格指数持续上行,各大城市供需两旺创过去四年新高,全国销售创纪录,投资开工节节攀升......房地产行业一片欣欣向荣景象,此时处于成长期的金辉想在行业高景气度之际,上市筹资谋求规模化发展。2013年9月17日,金辉首次向港交所递交了上市申请书,但是首次冲击港交所并不顺利。2014年3月份上市申请书在港交所挂了6个月后,申请状态以“失效”而第一次折戟港交所。

  第一次上市折戟之后,金辉并不气馁,开始观察港股内房市场及A股房地产市场,认为国内政策有可能会放宽政策,允许房地产公司在上交所上市。于是乎,金辉管理层经过多方商讨之后,决定不在港交所谋求上市了,选择转战A股,同时金辉进行一系列重组及准备工作后,于2016年1月26日兴致勃勃向上交所递交上市申请书。

  在递表之后的第二年,上交所向金辉发起了问询函,主要涉及内容有金辉集团及其附属公司的公司架构、经营及财务数据、关联交易及合规记录等相关事项。此次问询虽无提出或识别出重大意见或事宜,却是金辉自己按下IPO漫长的等待按钮。

  恍惚之间,光阴似箭,4年等待时光悄然已过,不变的是金辉A股梦依旧处于等待状态,而变的是我国房地产行业从黄金时代进入了竞争白热化的白银时代,调控和监管环境持续收紧,融资渠道更是日渐趋严,降杠杆降负债成为行业调控的主基调。在此情形之下,A股过会上市房企寥寥无几,而房企后起之秀汇景控股、港龙中国地产、景业名邦、新力控股等小房企都成功在港股上市筹得可观资金,优化了债务结构及业务取得突破性进展。

  对比之下,金辉突然豁然开朗,心想“遥遥无期的等待,还不如再去港交所试试,搭上房地产上市的末班车”。2020年3月,金辉下定决心向证监会提交申请,自愿撤回A股上市申请并于4月份获得证监会的审核程序终止通知。这也意味着与A股4年的牵手时光,最终未能修成正果。

  在递交自愿撤回A股的期间内,与港交所失联7年之久的金辉,想选择再度投入港交所的怀抱,于2020年3月25日递交上市申请书。

  然而,事以愿违。与其他第一次递交并顺利通过港交所聆讯的小房企不同,已发展为大型房地产开发商的金辉却再度折戟港交所。9月26日,据港交所披露易平台显示,金辉3月份递交上市申请书申请状态为“失效”,意味着第二次冲击港交所大门失败。

  值得注意的是,在经历长达7年IPO长跑之后,金辉似乎也累了,不在A股及港股之间折腾了。于2020年9月28日,在港交所再次递交了上市申请书,7年里第三次叩响港交所的门铃。

7年折返跑,同期竞争对手已千亿房企

  据招股书显示,现阶段金辉已是一家全国布局、区域聚焦、城市领先且声誉卓著的大型地产开发商,专注于为首置和首改客户提供优质的住宅物业。业务版图已经扩展至我国五大经济发展势头强劲的区域,即长三角、环渤海、华南、西南及西北。

  按综合实力计,金辉于2020年在中国房地产协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心授予的“2020年中国 房地产开发商前五十强”中位列第36名,并为“中国房地产开发商综合实力前十强”;2020年在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院授予的“中国房地产开发商前百强”中,金辉位列第37名;金辉还分别在2018年及2019年获中国房地产协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心授予的“中国房地产开发企业品牌价值30强”和“中国房地产开发企业品牌价值成长性10强”;根据中指院数据显示,2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜中,金辉以919.8亿元的销售额位居第40位。

  从业绩来看,截至2017至2019年底,金辉营收从117.7亿元增至2019年259.6亿元,复合年增长率为48.5%,净利润则从22.2亿元增至26.90亿元,复合年增长率为10%。

  一组组亮眼名次及高双位数增长的背后,不禁让人觉得不上市同样可以成长为百强房企嘛,而且排名还在上升呢,业绩规模增速也不错。

  其实并不然,与2014年销售额榜单与同期同一规模的竞争对手比较的话,金辉成长速度要弱于同期竞争对手不少。据克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2014年中国房地产企业销售排行榜TOP100》排行榜显示,金辉以165.5亿元,排名第45名。彼时,销售规模与金辉差不多的有正荣及融信。据中指院数据显示,正荣及融信2019年销售金额分别为1,500亿元、1,413.2亿元,分别于2019年中国房地产销售额百亿企业榜单中排名20名及22名。此外,2014年销售额排名落后金辉约20名的奥园,2019年销售额已经突破1,000亿大关至1180.6亿元,排名第29名。

  从上市平台收入规模来看,截至2019年底,正荣营收为325.58亿元,融信营收为514.63亿元,奥园505.3亿元,均与金辉营收的259.6亿元拉开了不小差距。与金辉略有不同的是,正荣、融信及奥园均在港交所成功上市,而且均通过上市筹资实现了规模化扩张。

  现如今,幡然醒悟的金辉拟重返港交所的怀抱,筹得资金用于进一步扩大市场份额,想追上正荣、融信及奥园等竞争对手难度及面临的挑战可不小。特别是在现如今房地产白银时代已经进入了深水区,行业从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面,房企转型后的面临压力逐步增大,房地产细分赛道竞争更加激烈,金辉想要从众多竞争对手中脱颖而出,并不简单。

责任编辑:Robot RF13015
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