负债高企 现金流紧张偿债压力大

　　公开资料显示，从2010年成立至今，上坤地产在十年的时间里营收翻了数倍，但规模的高速扩张也让自己“负债累累”，2017年净资产负债率曾一度高达684.9％。

　　招股书显示，2017-2019年，上坤有息负债规模分别为52亿、74.6亿和67.7亿；截至今年四月末，有息负债规模为55.9亿。期间加权借贷成本为7.4％、9.3％、9.4％及10.3％，融资成本明显偏高。

　　截至今年8月底，上坤地产的资产负债率达到88.41％，而在剔除91.79亿元的合同负债后，其资产负债率仍高达81.77％。

　　根据“三道红线”来看，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70％；房企的净负债率不得大于100％；房企的“现金短债比”小于1。上坤地产81.77％的资产负债率已经触碰到了监管“红线”，若不及时改善债务结构及巩固资产负债表管理，公司信用债发行规模将被进一步削减。

　　高负债背后产生的高利息就像滚雪球一样，很可能变成压死骆驼的最后一根稻草。招股书显示，上坤地产于2017-2019年及今年前四个月产生的利息分别为3.63亿、6.48亿、7.64亿和2.33亿。而同期净利润为0.35亿、6.73亿、6.77亿和1.58亿。

　　据此计算，截至今年四月底的40个月内，上坤支付的利息超过同期利润的三成以上。由于每年要支付高额利息，2017、2018年连续两年，上坤的经营性现金流都为负值，分别为-0.39亿和 -38.07亿，2019年才回正为20.08亿。

　　二次更新招股书后，上坤地产负债率骤降至73.8％，现金短债比也从2019年末的0.82增长至今年四月末的1.4，看似资金上已经没有了负担。

　　可是，截至今年八月末，上坤有息负债47.6亿，其中短债24.54亿，刨去已抵押存款和受限制现金，手头可动用现金不过11.83亿，仍有较大缺口。

　　毛利率时高时低、净利润低位徘徊、负债高企、融资成本居高不下……上坤地产的二度冲击港交所，能否获得投资者的认同，《每日财报》将持续关注。