11月18日，“中国最后一个待上市的千亿房企”的上市之旅终于尘埃落定。

　　日前，祥生控股集团(02599)已于港交所正式挂牌，首日亮相收平，报5.59港元，尽管波动不大，但在今年港股市场中新股多数“上市首日即破发”的魔咒之下，首日维持未破发甚至盘中微涨的成果已是鲜见。

　　智通财经APP了解到，在当前港股内房行业普遍受到低估之时，祥生控股集团能够以接近区间上限定价，一方面展现公司对未来发展充满信心，向市场传递着长期价值投资，另一方面也代表投资机构对于其未来发展的看好。

　　在激烈的市场“厮杀”中，祥生正以强劲实力为基础，以登陆资本市场为起点，持续向地产企业第一梯队挺进。

　　高增速跨过千亿门槛，盈利能力大幅提升

　　祥生在上个世纪80年代创立于浙江诸暨，经过了数十年的发展，从深耕浙江省，扩展至泛长三角区域，并在夯实基本盘的基础上放眼全国。根据中国房地产指数系统的资料，自2016至2019年，祥生控股集团在中国的签约销售额大幅增长，复合年增长率为89.5%。

　　只用了4年时间，祥生以高速增长的姿态跨过千亿门槛，挺进2019中国百强房企中TOP30。因而，公司虽是资本市场的“晚到者”，但其发展“后劲”却是不容小觑。

　　近年来，公司不断维持着高速的业绩增长，2017-2019年其收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。截至2020年4月30日，营业收入为85.52亿元，同比增长123%。利润方面，继2018年成功实现扭亏为盈后，2019年公司的净利润达32.09亿元，较2018年大幅增长650%，盈利能力持续提升。

　　招股书显示，2017-2019年，祥生控股集团已确认的建筑面积三年的数字分别为83.82万平方米、142.25万平方米和348.83万平方米，复合年增长率为104%。更加难能可贵的是，公司的毛利率并未随着经营规模的大幅增加而下降，反而随着营业收入的提高而同步增长。期内，公司分别录得13.2%、21.1%和23.9%的毛利率，维持在行业内较高水平。与此同时，2020前四个月的毛利率20.7%也较上年同期约18.4%有较大幅度的提升。

　　此外，在祥生控股集团披露的财务数据中，最亮眼的莫过于其净资产收益率(ROE)。公司2019年的ROE水平较2018年增长33.5个百分点至50.1%，远高于行业平均水平，且截至2020年4月末，公司ROE实现40.3%继续维持较高水平，远超行业及同规模地产公司。这也同步映射出公司不断提升的盈利能力和优异的资产质量。

　　上半年以来，尽管地产行业普遍深受公共卫生事件的干扰几近停摆，但截至2020年4月末，祥生控股集团预收账款由2019年的779.02亿元进一步增长至801.7亿元，这足以见得公司在当下的销售状况依旧良好，将进一步增厚公司收益及资产规模。

　　随着年初至今公共卫生事件扰动因素的逐渐消散，房屋成交状况整体向好趋势不变，下半年以来公司开工推盘有所提速，合约销售增长态势确定性较高，快速复苏趋势下利润释放速度有望持续提升。

　　实施“1+1+X”战略，构筑核心产品力

　　通过分析祥生的发展轨迹，智通财经APP观测到，祥生能够保持盈利高速发展有三大“制胜法宝”：一是深耕优质区域，获得平均售价相对较高的物业;二是经营管理能力提升，获得土地及开发建设成本较为合理;三是核心产品的高竞争力获得一定的市场溢价。

　　自2020年以来，从“深耕”到“拓新”，祥生的发展策略稳健而踏实，遵循着“1+1+X”战略，祥生将“大本营”浙江省作为核心发展区域，包括省内的二三线城市和强四线城市。另外，公司将泛长三角区域城市为核心增长区域，选择进入一、二线城市及周边的三四线城市，X则是全国其他区域的潜力布局城市作为未来扩张的铺垫，囊括合理管控半径下的核心二线城市、核心一线城市周边二三四线城市。

　　在实施「1+1+X」策略后，祥生所收购和开发的物业项目数量呈日益增长趋势，已确认的建筑面积由2017年的83.83万平方米增至2019年的348.84万平方米，三年复合增长率达104%。截至2020年7月末，祥生目前已在上海、浙江、江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙古、福建等11个省份45座城市展开布局。

　　2020年以来，祥生更累计斥资超过百亿拿地，从土储结构来看，准一线、强二线及二线城市的占比为85%左右。其中不乏各大房企看好的一级土地市场城市，如宁波、温州及杭州等，整体结构稳健而均衡，符合公司深耕策略，更有利于在瞬息万变的市场之中，提升核心竞争力，深化护城河。

　　与此同时，公司亦同步打造了匹配不同城市能级的成熟产品线。对于祥生而言，产品的极致是人，从产品研发到交付落地，一切从客户的需求出发。2020年，祥生地产在原有TOP系、“大城春晓”、“悦说新语”、“府樾同辉”七大产品线基础上升级迭代形成TOP系、云境系、府系、樾系四大产品线，聚焦满足多元人居需求。

　　图：杭州祥生·云境

　　今年以来，从府系到云境，从东方雅致风韵到现代极简写意，从五重归家礼序到四大幸福基因，祥生所经历的一系列产品线的迭代焕新，不仅仅是更新了产品理念与产品类型，更是体现了祥生对于理想人居体验的努力探索与打造精致优质产品的坚定决心。

　　由上述产品体系的搭建能够看到，祥生的产品覆盖全生命周期，能够根据客户的差异化需求和偏好进行产品定位，同时提升了各个客户群体的居住体验，在扩大客户的覆盖面的同时，持续深化品牌价值。

　　降负债稳增长，财务日趋健康

　　在销售规模和收入体量双重提升的过程中，祥生亦始终将财务结构的健康放在第一位。

　　智通财经APP观测到，近年以来，祥生的债务结构正在持续改善，其净资产负债比率及资产负债比率整体减少，较往年有所改善，负债结构中长期债务占比提高，财务结构日趋健康。与此同时，盈利能力的持续提升，带来的不仅是营收能力的增强，同样也有规模效应下负债率的持续走低及运营能力提高的影响。

　　就财务管理而言，祥生通过制定一系列营运资金管理政策以密切监控、分析及控制各项目的成本及预算。例如，公司按照集中模式管理营运资金并采纳两级管理，有效监督营运资金的使用。通过优化土地收购成本及建筑费用的付款时间表，使得预售所得款项与物业销售计划相匹配，实现更高效的现金流管理，提升资金使用效率。

　　招股书显示，2019年祥生控股集团的经营性现金流由负转正，达到35亿元，加受限资金及抵押存款，现金总额为69亿元，资金面相对比较宽裕。同时，公司的资产周转率也在进一步提升，从2017年的0.08次提升至2019年的0.27次，周转速度大幅提升，在如今行业融资略有收紧的当下，有效保障了公司进项资金的健康充裕，增强了其风险抵御能力。

　　负债方面而言，公司整体负债水平表现良好，据招股书显示，截至2019年底公司已全部偿还2018年票据并且无未偿还结余。就在今年3月11日，祥生控股集团增发了于年初发行的美元高级定息债券，发行债券期限为2年，于2022年1月23日到期。票面发行利率仅为9%，从侧面反映出因其良好的盈利能力和债务结构而备受资本市场的青睐。

　　此次上市，祥生亦为市场留足了增长空间。在更加注重精细运营、成本管控和产品力提升的背景下，公司综合实力强劲，已经具备较强的市场竞争力和增长潜力。对于祥生而言，此次登陆港股市场与跨越千亿门槛一样，都是持续稳健向好的新起点，未来有望迎来更加广阔的发展空间。