3大亮点打造土储优势!碧桂园(02007)已构成一条难以复制的“护城河”?

1评论 2020-11-19 11:56:20 来源:智通财经网 做多唯一突破口

  "美丽的城堡,周围是一圈又深又险的护城河,里面住着一位诚实而高贵的首领。最好有个神灵守护着这个城池,护城河就像一个强大的威慑,使得敌人不敢进攻。首领不断地创造财富,但不独占它。"

  这是“股神”巴菲特长达70多年投资生涯中最理想的投资企业,在他看来这类公司都必须拥有足够宽、足够深、不容易被跨越的“护城河”。

  再详细点来讲,这类护城河公司指的是:在现阶段具有难以入侵的核心竞争力,以及在未来很长时间内,拥有极大或者永久的持续运作能力。

  结合上述两点来看,经营业绩优质、土地储备充足的龙头房企碧桂园(02007)算的上一家强大护城河的房地产企业了。

  不久前,中指院发布的一份数据指出,1-10月碧桂园拿地面积为3489万㎡,拿地金额为1163亿元,继续维持“NO.1”的拿地面积优势。而在这一份数据中,我们似乎既可以窥出碧桂园现阶段所拥有的“护城河”优势,也可以看到其正在通过不断加宽“护城河”来提供长久保护。

  (数据来源:中指院数据)

  越“囤地”,越具有规模优势

  众所周知,房地产行业有一句行话为——优质的土储是衡量房企中长期核心竞争力的重要指标。对于这一点,房企龙头碧桂园深谙于心,且秉持着“用最合适的钱,囤最优质的地”这一理念。

  前文已经提到,今年1-10月全国房地产企业拿地排行榜中,碧桂园以3489万平方米拔得头筹,拿地规模显著。如果将时间线再往前延伸一点,可以发现,碧桂园拥有丰富的土地储备资源所言不虚。

  据碧桂园中报数据显示,截至2020年6月30日,该公司在国内已获取的权益可售资源约16698亿元,潜在的权益可售货值约6706亿元,权益可售资源合计约23404万亿元。按照当前每年6000亿的销售额来算,其现在的可售资源,大致可满足碧桂园未来三到四年的销售量。

  当然,碧桂园的拿地之举也是有前提的——它是有管控的拿地。所谓的“有管控拿地”是指该公司在拿地过程中兼顾规模增长和负债管控,绝不让债务压力拖了后续项目运营的后腿。

  具体而言,上半年碧桂园加速销售回款,保持现金流充裕,财务结构整体表现较为优质。财报数据显示,今年以来,碧桂园持续对回款目标强考核,期内销售回款率高达94%,进而提升自身造血功能。同时,期内其可动用现金余额有2055.2亿元,加之尚有3288.1亿元银行授信额度未使用,营运资金也十分充裕。

  同时,负债和融资成本上,截至2020年6月30日,该公司的有息负债总额下降至3420.4亿元,相较2019年末下降了7.5%;碧桂园保持融资渠道通畅,融资成本进一步下降,较去年底下降了49个基点,为5.85%。

  基于上可见,碧桂园的拿地动作是在财务结构非常健康的背景下布局的,而这一做法也不失为两全其美的做法,不仅通过扩大土地储备继续巩固龙头地位,还为该公司未来的业绩增长提供了更为重要的发展基石。

  从大到强,3大亮点打造“护城河”优势

  仅说碧桂园土地储备资源“丰富”就具有规模优势,未免有失偏颇。

  事实上,拆解碧桂园土地储备结构可知,碧桂园的土地储备不仅仅只有丰富这一特点,它的土储强大之处在于它站得高,看得远,牢牢抓住了新型城镇化和粤港澳大湾区的发展红利,具体如下:

  一是,土储项目兼具广度和深度的特点,增强应对行业周期能力。

  土储项目方面,截至6月底,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2662个,业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、288个地级市、1334个区/县,覆盖了几乎所有省份,这是全行业都未有之的。更为重要的是,在已获取的可售资源中,98%位于常住人口50万人以上的区域,93%位于人口流入区域,73%位于五大城市群,大多数货量的分布符合人口流动趋势。

  基于上述数据来看,碧桂园的土地储备项目兼具了广度和深度这两大特点。其中,广度有利于分散风险,而深度则有利于提升竞争优势,而两者结合之下,则又利于碧桂园增强其应对行业周期的能力。

  二是,前瞻性布局粤港澳大湾区等核心城市群,区域价值十分突出。

  土储布局方面,碧桂园契合国家重大区域发展战略,前瞻性地深度布局长三角区域、粤港澳大湾区等高潜力增长区域,区域价值可谓十分突出。具体而言,上半年,2662个土储项目中,有533个位于广东,有709个项目位于长三角地区(江苏、上海、浙江、安徽),合计拥有的项目数量占总量的半壁江山。另外,截至6月底,碧桂园位于粤港澳大湾区内已获取的权益可售资源约3088亿元,潜在的权益可售资源达3182亿元,权益可售资源合计6270亿元。

  对于碧桂园重仓长三角、粤港澳大湾区等核心城市群的做法,外界皆传达出看好的态度。其中,克而瑞研究指出,未来城市群建设仍是新型城镇化发展的重要组成部分,京津冀、粤港澳等5大城市群或将成为新一轮发展高地。在这样的大背景下,重点布局这些城市群的企业长期内将会更加受益。

  三是,长期深耕三四线城市,紧抓新型城镇化的发展机遇。

  一直以来,碧桂园都十分坚定看好三四线城市的布局,即便是在大部分房企纷纷掉头回归一二线城市的2019年,它也还是坚持三四线城市布局,而这一坚持也得到了相应转化——截至2020年6月30日,碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28,同行一二线城市项目的该指标为0.73左右,可见其三四线项目投资转化情况是遥遥领先于同业的。

  当然,不仅仅是转换率高,碧桂园的三四线土储资源也非常丰富。今年上半年,其已获取的权益可售资源总量为16698亿,一线城市占了2913亿元,二线城市占了5725亿元,三四线城市则为8060亿元,占据了总量的半壁江山。

  值得一提的是,基于上述的布局,碧桂园可谓紧紧抓住了新型城镇化的发展机遇。据悉,2019年,中国常住人口城镇化率达到60.6%,较发达国家还存有约20%的差距,而城镇化率每提高一个百分点,就有近1400万人从农村转入城镇,其中的购房需求有多大可想而知。同时,国家重视基础设施建设及“全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制”的政策利好,也将进一步释放三四线城市的购房需求。

  显然,碧桂园前瞻性的布局动作也获得了行业的极大认可,有分析人士表示,在城镇化的时代浪潮下,对于不断变换的市场,碧桂园目前已经展现出了如鱼得水的能力,而聚焦核心城市群、高能级城市的均衡布局,也将继续为公司的持续健康发展保驾护航。

  不难看出,基于土储项目广度和深度双轮驱动,及前瞻布局粤港澳大湾区、深耕三四线城市的布局动作,碧桂园的“由大到强”也不是没有道理的。而将眼光看得更远一些,则是这几大战略路线正在为碧桂园构筑成一条难以复制的“护城河——即丰富且眼光独到的土地储备,将为其未来的业绩增长提供持续不断的增长动能。

责任编辑:Robot RF13015
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