新年首只物业股备受关注，宋都服务(09608)自招股以来认购火热。智通财经APP观察到，宋都服务于2020年12月31日-2021年1月7日招股，公司发行8亿股，其中90%为国际配售，10%为公开发售。每股发行价0.21-0.29港元(单位下同)。每手1万股，预期1月18日上市。

　　认购期间市场反应热烈，首日开簿国际配售已获足额认购，香港机构消息称，部分机构投资者或转战公开发售申购抢货。截至目前，据富途证券数据，富途、利弗莫尔、方德证券等券商合计融资认购额4.87亿，融资认购倍数20.99倍，预计认购倍数43.62倍。

　　宋都服务于1995年成立于浙江杭州，在物管行业有超过20年经验。根据中指院的数据，按照物业管理综合实力，2017年至2020年，宋都服务在中国物业服务百强企业分别排名第81、71、65和56名。近几年，业务范围逐渐从上三角覆盖至全国，不论是在管面积还是业绩都获得了快速成长，上市后有望成为资本市场追逐的对象。

　　成长性十足，在管面积增速远超百强物管均值

　　2019年，在总部设在杭州的物业服务百强企业中，按综合实力宋都服务排名第10，按纯利排名第5，并且排名还在不断上升。截至2020年6月30日，宋都服务在14个城市设有9间附属公司和15间分公司，向33个物业提供物业管理服务，在管总建筑面积约640万平方米。

　　虽然宋都服务的在管规模不算很大，但是成长性十足。智通财经APP观察到，2017年至2020年上半年，集团在管建筑面积分别为317万、382万、595万和636万平方米，年复合增速达到37%。同期在管物业数目分别为17个、22个、29个和33个。而2014年至2019年，物业服务百强企业的平均在管建筑面积年复合增速达为21.6%，宋都服务在管面积增速远超平均值。

　　值得一提的是，宋都服务的项目结构也在同步优化。背靠股东宋都股份，宋都服务获得了大量项目资源，保证了集团的业绩稳定。公司大部分在管物业由宋都股份独立或合作发开，宋都股份销售面积增长带动公司管理物业规模的增加，目前公司与宋都股份有18个已签订的物业管理项目在规划中，未来随着项目落地，将逐渐贡献业绩。

　　不过最新数据显示，集团来自独立第三方的项目数量和在管面积明显增加。2019年来自第三方在管面积占比为4%，而2020年上半年这一数据增加至约26%。第三方在管项目占比提升增大了业务的稳定性，也证明了集团的项目拓展能力，智通财经APP了解到，对第三方项目的拓展能力越强，越容易得到资本市场的青睐。

　　由于在管面积不断增长，宋都服务的业绩表现也十分亮眼。2017年至2019年，集团收入分别为8396万元、1.33亿元和2.22亿元，年复合增速达到62.6%，2020H1收入1.17亿元，同比增长25.8%;2017年至2019年毛利润分别为2498万元、3758万元和6487万元，年复合增速61.1%，2020H1毛利润3218万元，同比增长27.8%;股东应占净利润分别为1397万元、2089万元和3512万元，年复合增速58.6%，2020H1净利润1619万元，同比增长16.5%。

　　多元化业务提升安全边际，“未来社区”“智慧社区”值得关注

　　受不断变化的客户需求驱动，宋都服务的业务组合丰富，从住宅物业扩展至非住宅物业，减少了集团面临的业务线波动风险。在服务项目方面也趋于多元化，以物业管理服务为例，除传统物管服务之外，集团还向业主及住户提供一系列社区增值服务，且两者形成互利局面。一方面物管服务可以带来巨额收益，为增值服务提供庞大客户群，另一方面提供增值服务可以提升业主和住户体验，持续提升品牌价值，改善用户体验、满意度和客户忠诚度。

　　并且相较传统物管服务，增值服务拥有更高的毛利率，可以提升集团的盈利能力。招股书显示2020年上半年宋都服务物业管理服务毛利率20.7%，非业主增值服务毛利率38.6%，社区增值服务毛利率高达41.5%，高毛利率业务占比的提升有助于公司整体盈利能力的提升。

　　多元化的业务组合提升了集团业绩的安全边际，而未来发展策略则显示了宋都服务继续高成长的可能性。

　　根据最新公告显示，关于上市募资用途方面，假设超额配股权未获行使，所得款项净额1.4亿元(以发行价中位数计算)，60%用于长三角地区扩充业务规模、提高市场份额及扩大地理分布;15%将透过利用先进科技创建智慧社区及为业主及住户开发移动应用程式;15%用于探索、扩展及扩大社区增值服务及其他业务，尤其是长租公寓业务;10%用于为公司的营运资金及其他一般企业用途提供资金。

　　其中六成资金用于扩大“基本盘”，在长三角拓宽市场份额。主要方式之一是收购、投资物业管理组合较为吸引的地区物业管理公司，或与之发展战略同盟。

　　此外，集团计划通过提供物业管理服务及社区增值服务参与未来社区试点工作。未来社区试点工作主要由政府政策推动，旨在改善破旧城区居住环境。于市场而言，未来社区是社会经济发展的趋势，也是利用现存楼宇潜在价值并实现可持续发展的重要方式;于集团而言，未来社区可以扩大收益基础、提升品牌价值并扩展在管面积。宋都服务已于2020年7月份参与杭州一老旧住宅小区的试点项目，因此积累了一定程度的管理经验，也为未来的工作开展提供了基础。

　　值得注意的是，募资中约30%的资金用于创建智慧社区、扩大社区增值服务等。智慧社区是宋都服务未来发展的另外一个重点，该模式可以增加住户互动、缩短服务反应时间、提升满意度，同时降本增益。

　　智通财经APP观察到，宋都服务计划开发一项移动应用，让业主和住户在线享用服务，辅助规划的智慧社区提高服务质量。

　　在此基础之上，继续扩大社区增值服务的范围，例如入住及迁出服务、家居服务、家庭清洁及洗衣服务、托儿、保姆及养老服务。对于个别用户提供量身定制的个人服务，例如对部分高档社区提供管家服务等。

　　长租公寓也是宋都服务未来的业务方向之一，随着一二线城市上班族年轻一代人数上升，租房的需求增加，且对于租赁地点的要求更加细化，包括租金成本、便利程度、交通时间、弹性租期及配套服务等，对于出租公司而言也提出了挑战。目前宋都服务在杭州已有在运营长租公寓项目，未来将进一步扩大。

　　综合以上可以看到，未来发展方面，宋都服务采用稳住根基+拓展高“净值”项目的策略，在保证业绩稳定增长的同时，进一步提升集团的业绩成长能力和“天花板”。