智通财经APP获悉，2月1日，花旗出具合景悠活(03913)首次覆盖报告，给予“买入”评级，目标价13.8港币/股。花旗的研究报告，从行业发展、商业运营、住宅扩张、多业态协同等维度深入剖析了合景悠活的竞争优势和投资价值。

　　2021年物业管理行业将迎来牛市

　　根据花旗研究报告，2021年物业管理行业将会迎来牛市，主要原因包括：自2020年10月以来，物业管理行业不断有支持性政策出台;头部企业盈利增长确定性强;一季度物管公司将陆续发布强劲业绩，且满足条件的新上市物管公司有机会被纳入港股通等短期行业催化剂。

　　在物业管理行业之中，花旗倾向于选择两类企业：第一类是规模性、平台化企业;第二类是差异化发展企业，例如合景悠活独特的商业物业管理和模式。

　　根据花旗研究报告的内容显示，商业物业服务应该被给予更高的估值，主要基于一是市场空间广阔，花旗预计商业物业的市场规模有4000亿人民币、15亿平方米;二是拥有较高的进入壁垒，享受更高的物业管理费;三是可以提升物业管理费，具有定价权;四是收缴率更好，运营现金流更加稳定;五是受益于销售额提升以及消费升级，商业运营服务供应商可以与商业物业持有者分享发展成果。

　　商业服务将会带动合景悠活的增长和估值提升

　　2020年合景悠活为8个商场及数十个写字楼提供商业物业管理和运营服务，且均位于一、二线城市，集中于大湾区。根据花旗预测，到2022年合景悠活的商业项目数量将超过60个，其增长主要源于三方面。

　　一是合景泰富(01813)的强劲储备。预计2024年底之前将累计新开16个商场及6个写字楼。二是更加积极的第三方扩张策略。近年合景悠活开始轻资产输出，花旗预计2021年-2022年合景悠活将通过轻资产输出，每年新增3-5个商业项目。三是收并购的补充。近期公布的关于雪松智联的收并购之中，也有部分商业面积贡献。

　　由于一、二线城市的有利位置，加之零售热潮的兴起，合景泰富的同店销售额持续增长，带动销售总额快速上升。合景悠活作为商业运营服务供应商，根据租金的特定比例录得商业运营收入，因此这部分收入的增长潜力大。同时，由于商场客流量、销售额的增长，也有利于商场物业管理费的持续提升。

　　2019年，合景悠活的商场平均出租率超过90%，成都悠方达到94%，未来商场出租率有望进一步提升。伴随租户资源的增加以及运营能力和经验的积累，合景悠活可以进一步优化其商场品牌组合，通过有效的营销策略吸引更多的客流，创造更多的客户消费，进而巩固商场租户的满意度和留存率。

　　住宅物业在管面积规模快速扩张，且专注于大湾区和长三角

　　在雪松智联的收购完成后，合景悠活的在管建筑面积将提升8600万平方米，达到1.26亿平方米以上。同时，公司发布公告，将2021年在管面积目标设定为1.6亿平方米，其增量面积主要源于不断增强的第三方外拓能力;积极的收并购策略;合景泰富的项目持续交付。

　　另一方面，合景悠活也将不断丰富增值业务，并与购物中心形成长期协调发展。根据花旗的预测，合景悠活增值业务将保持高速增长，主要原因是客户群体的增加以及多元化的商品和服务供给，例如居家服务，家装翻新服务等。

　　社区增值业务与商场运营可以形成长期的协同效应。商场的租户提供多元化的生活服务和商品，例如高频、低客单价的日常消费;餐饮服务;娱乐生活;教育等等。上述服务都可以丰富合景悠活的社区增值业务，也进一步与商业形成联动，提升租户的销售额和满意度，长远来看两条业务线协同发展。

　　合景泰富丰富的商业和住宅土地储备

　　花旗报告指出，合景泰富拥有16个商场和6个写字楼的商业项目储备，预计在2024年底之前会开业，届时其商业面积会接近翻番，这会对合景悠活的商业物业管理和运营服务带来很大的上升空间。

　　同时，合景泰富的土地储备达到2500万平方米，遍布中国40个城市。且合景泰富的项目平均售价是1.7万/平方米，高于全国平均单价1万/平方米。考虑到合景泰富项目的定位中高端，且主要集中在大湾区，所以合景悠活可以为业主提供具有更高附加值的增值业务，这有利于社区增值业务的推广。

　　从长远发展来看，花旗认为合景泰富的32个城市更新项目，总土地储备面积4200万平方米(其中260万平方米为商业)，将为合景悠活的长期增长带来确定性。