深圳“低分”买房成常态,宝安海峦坊还值得守候吗?

  作者:林波荔

  来源:格隆汇楼市(ID:glh_fang)

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  图片为格隆汇楼市实拍,使用请注明来源,否则视为侵权

  对深圳人来说,“买房即赚”已经过去,尽管光明的金地峰境瑞府售罄,星河天地四期认筹人数都达到1:3,但近期赶着节点推出的新盘,开盘的种种迹象表明都表现出市场遇冷。

  玺玥华府入围不看积分,1280批客户选514套,冻资比例1:2.51;星河天地四期最低入围积分48.8分,但851人放弃冻资;荷棠里48.9分入围,第二套也有机会。

  这意味着,社保低分买新房已经成为市场的“常态”。

  新房热度下降,对还没上车的刚需来说,未尝不是一个良好的信号。

  深圳西部一直以来都是买房人的必争之地,据不完全统计,今年宝安预计入市的新房有18个,截至当前已经推出11个住宅项目,剩余项目呼声比较高的有新世界松风明月、宏发新领域、玖玖颂阁、泰福名苑、领航城五期、榕江壹号院、河东骏豪园等。

  鉴于西部的热度,@格隆汇楼市特别去实探了西部其中一个待入市楼盘——海峦坊,下面我们一起来看看项目最新的进展以及情况。

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项目情况

  宝安的新盘不少,如新世界松风明月、宏发新领域、玖玖颂阁、泰福名苑都是市场期待已久的项目,唯独海峦坊,一直以来甚少出现在深圳人的视野。

  实际上,海峦坊位于宝安区西乡街道前进二路与宝田一路交汇处,是原松宝大家俱A馆地块旧改项目,背靠凤凰天誉、中熙香槟山,周边是凤凰岗村等城中村,农民房和厂房。

  (海峦坊外墙紧贴凤凰天誉C栋停车库入口)

  项目改造专项规划2016年就已经获得原则上的通过,到了2018年才正式进入拆除程序。

  根据公开信息显示,项目建设规模为124509平方米,2022年2月10日竣工,由深圳市三才创展投资有限公司开发。

  据工程许可证显示,项目包括1栋的二、三、四、五单元住宅,1栋的一单元商务公寓,三层地下室,住宅最高层数为33层,总户数440户,包含保障性住房,绿化率约35.36%,地下车位788个。

  项目已经出地面约三层左右,但实探当天,工地处于停工状态。

  (海峦坊工地状态)

  (项目内部似乎已经很久没有施工痕迹)

  (海峦坊3栋)

  (海峦坊正门及周边环境)

  

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项目区位

  

  海峦坊位于西乡老城区,作为老城区的项目,在城市更新进程方面,一定程度上可以享受到更新带来整体提升。

  就目前来看,项目所在的片区有多个旧改,包括北侧的华润旧改,南侧的凤凰岗第二工业区旧改、宏发臣田旧村旧改以及东北侧的金百利工业园旧改等。

  其中,华润旧改项目是华润在宝安的第一个项目——凤凰岗旧改,号称西部“华润城”,拟拆除重建范围面积约27.2万㎡,规划建筑面积约128万㎡,总体规划为集合商业、办公及居住为一体的大型城市综合体项目。

  据悉,这里将会建深圳第四座万象城,而今年7月已经启动确权。

  以项目周边各类旧改,未来如果全部落实,城市面貌将获得更新,环境和配套会有较为明显的提升,居住氛围和环境也将改善。

  不过,随着旧改项目的推进,未来可能会有比长时间的噪音和粉尘方干扰。

  (海峦坊南侧三百米处酒店、厂房等建筑)

  (海峦坊周边农民房及在建地铁)

  

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项目周边配套

  

  交通方面,海峦坊虽然处于西乡老城区,但到2022年交通估计会得到比较大的改善。

  项目的正门西侧约100米处是在建的臣田地铁站,根据公示的建设进度来看,地铁会在2022年建成通车,比较凑巧的是,项目也在2022年建成且预计通车。

  8月19日,臣田站站内结构施工已经全部完成,若地铁开通后,可以连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区。

  另外,项目约700米处,还有一处地铁站在建,是12号线宝安客运中心站。

  项目的正门前方约50米处有凤凰岗村公交站,所以如果日常依赖公共交通出行,会比较方便。

  不过,项目位于前进二路以及宝田一路交汇处,非常贴近马路,所以也会有堵车风险。

  实探当天,选择下班高峰时段,红绿灯处,时不时会有小范围堵车,其中也有地铁站在建,路段部分通车渠道被占用。

  (海峦坊正门前红绿灯处,摄于2021年9月16日)

  商业方面,海峦坊自带的商业比较少,建成后商业面积只有3240平方米,但所处片区为老城区地段,商业配套相对比较成熟,居住氛围良好。

  在项目约250米处有距万荟城购物中心,约500米处有彩虹城,隔壁是凤凰天誉自带的底商。

  (彩虹城入口处)

  (凤凰天誉底商)

  教育方面,项目所在学区为共享学区。

  小学学区划分在新安-凤岗共享学区,中学学区为西乡中学。

  该片区内可以申请凤岗小学(距离项目约450米)或者新安中学(集团)外国语学校(距离项目约1.9公里)。

  (新安中学外国语学校距离项目约1.9公里)

  其中,新安中学(集团)外国语学校位于尖岗山豪宅区内,所以也是中海九号公馆、越秀和樾府、万科都会四季等项目的学区申请对象。

  医疗配套方面,项目距离宝安中心医院约1.6公里,距离深圳市第三中医院(三甲)约3.3公里,距离宝安中医院(三甲)约3.2公里。

  所以整体来看,项目所在的片区配套都比较成熟,项目落成后将直接享受这些配套带来的便利。

  

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项目周边参考

  

  项目所在的地段,3公里范围内,次新的住宅或者二手房项目不多,目前二手房中,挂牌的有凤凰天誉、中熙香缤山、凤凰雅居、翠景居、中粮澜山等。

  凤凰雅居以及中熙香缤山的“指导价”为64700元/平,中粮澜山“指导价”为57900元/平。

  而2018年6月凤凰天誉备案均价为65000元/平,最低单价59323元/平,最高单价71553元/平。

  

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总结

  

  海峦坊虽然建设进度略微有点慢,但是已经出地面几层,鉴于“金九银十”,一些呼声不高的项目也陆续拿预售开盘,所以市场对项目下半年入市的期望高涨。

  最后,总结一下项目特点。

  优点方面

  1、交通区位方便

  2、商业、娱乐等生活配套成熟

  3、周边旧改更新持续

  4、距离学校较近,尤其是凤岗小学

  5、未来可以承接宝安中心或前海的置业需求

  不足方面

  1、项目被凤凰天誉、中熙香缤山小区包围,建成后朝南或者东南一侧景观会有遮挡

  2、项目位于前进一路与宝田一路十字路口交汇处,且项目前进二路一侧暂无绿化带规划,所以出行有堵车风险

  3、靠近前进二路以及宝田一路主干道,再加上周边旧改推进,未来可能会有噪音以及粉尘影响

  4、片区整体面貌较差,周围都是待旧改项目或者城中村,当前景观较差,且旧改完全落地需一定时间

责任编辑:Robot RF13015

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