近期颇不平静的物管市场又将迎来一家上市物企，这是自7月上市潮后首家通过聆讯的企业。

　　10月10日晚间，北京京城佳业物业股份（下称“京城佳业”）通过聆讯，半只脚跨进港交所大门。作为城建集团旗下的物业板块，京城佳业的上市路程用了5个月的时间，在它前面提交招股书的东原仁知、明宇商服等多家物企至今仍未通过聆讯。

　　作为一家规模不大且业务区域集中的小物企，京城佳业为何能同批排队的企业中“脱颖而出”？

　　在嘉和家业物业研究院院长唐卓看来，与同批次排队的物企相比，京城佳业有着自身的特色服务领域，“在地产公司频繁爆雷的情况下，其国资委背景也加大了抗风险的能力。”

　　管理北京30％的胡同

　　不同于保利物业、金融街物业等国企的分拆，京城佳业是多个物业公司整合之下的产物。

　　京城佳业成立于2020年。去年12月，城建发展披露公告称，公司与城建集团、住总集团、天街集团分别以城承物业、重庆物业、城建置业、北宇物业100％股权及若干现金出资共同设立京城佳业，主要经营物业管理及相关咨询服务等业务。

　　城建集团及住总集团为城建发展的关联方。信息显示，城建集团分别持有城建发展、住总集团41.86％及100％的股权，而城建集团为北京市国资委所属国有独资公司。天街集团则为北京市东城区国资委所属全资企业。

　　这意味着，京城佳业是“根正苗红”的国企。截至最后实际可行日期，城建集团、城建发展及住总集团合共持有京城佳业已发行股本总额共计约98.87％。

　　在国资背景加持下，京城佳业拿下了不少公共机构及企事业单位项目，如国家体育场（鸟巢）、国家石油天然气管网集团写字楼等项目。

　　截至2021年5月31日，公司签约建筑面积及在管建筑面积分别为3230万平方米、3050万平方米。这一规模远低于上市物企上半年1.15亿平方米的在管面积均值。这其中，京津冀地区的在管建筑面积为2730万平方米，占比达到89.4％。

　　除住宅物业、商业物业、公共物业外，京城佳业在管的183个物业中还包括7个合计640万平方米的胡同物业。胡同是北京的一种特殊物业类型，京津冀地区有能力管理胡同的物业管理公司并不多，这也是该公司的特色服务领域之一。

　　截至5月末，京城佳业共管理包括史家胡同及礼士胡同在内的335条胡同，2020年合同总额为0.7亿元，在北京胡同总数占比超30％。

　　依赖关联方

　　业务区域集中的同时，京城佳业对控股股东的依赖也颇深。2018年至2020年间，公司来自关联方的在管面积占比分别为64.3％、62.9％、61.7％。

　　截至2021年5月末，其来自北京城建集团（即城建集团及其附属公司）及其合营企业或联营公司开发的物业总在管面积为1830万平方米，占同期总在管面积的59.8％，占比虽有所下降，但仍将近六成。

　　对关联公司的依赖也直接体现在收入上。信息显示，京城佳业的收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三项业务。

　　截至5月31日，公司实现收入4.78亿元，对应归母净利润约为0.37亿元。基础物业管理服务是公司的收入大头，京城佳业同期来自该业务条线的收入为3.09亿元，占总收入比例达到64.6％。

　　来自北京城建集团等关联方贡献了超6成物业管理服务收入。2018年至2020年，京城佳业来自关联方所开发物业提供物业管理服务的收入分别占对应期间物业管理服务总收入的69.8％、64.6％、65.4％。截至5月末，这一占比为69.3％。

　　京城佳业亦想改变这一局面。其在招股书中提及，“我们正积极在市场上寻求优质收购或投资目标，以实现扩张目的。”

　　下降的中标率或许也是公司寻求收并购的原因之一。截至5月末，公司在非关联方所开发物业的中标率为77.8％，而2018年至2020年皆为100％。