这一讲，我们以贝壳网的底层小区公开数据入手，分析24个城市的物业管理市场演变情况，并以此和我们2019年的研究进行比对。我们认为，物业管理行业在过去三年在高线城市基本完成了全覆盖，且服务品质化趋势非常明显。

　　▍24个城市物业费总体规模较2019年增长60.2％。

　　2019年2月，我们对24个城市住宅物业费进行了研究（参见报告《物业管理行业专题研究报告——7100万套住房物业费的秘密》2019.02.26）。我们测算，2022年24个城市物业费（基础服务）规模合计约2,344.8亿元，较2019年增长60.2％。北京、上海、成都、重庆、深圳等城市的物业费规模超过150亿元。我们统计的总样本户数较2019年增加27％，超过9000万户。这有新房落成交付的原因，有一些不可交易项目转可交易的原因。

　　▍物业管理接近全覆盖，户数覆盖率从2019年的78.8％上升至92.3％。

　　由于物管行业在基层治理尤其是疫情防控中发挥的巨大作用得到社会认可，各地政府纷纷出台相关政策，推动业主自治组织的发展，追求物业管理全覆盖。我们测算，24个一二线城市的户数覆盖率已经超过92％（小区覆盖率略低，因为大型小区物管引入更加积极）。展望未来，我们认为物管覆盖率有望继续上升至接近100％，但从市场角度看剩余小区物管业务盈利性预计明显较低，故增速将有所放缓。

　　▍品质化浪潮之下，平均物管费从2019年至今累计上涨5.9％。

　　24城加权平均物业费从2019年的2.05元/平米/月上升到2.17元/平米/月。深圳、长春、长沙等城市的物业费累计涨幅超过15％。物管费累计涨幅虽然显得不多，但我们必须考虑到，有大量低价的，新引入物业管理的存量小区拉低平均数（当然也有新房抬高平均数）。

　　▍品质化项目市场占比超过七成。

　　在24个高线城市，我们统计高端（物业费超过4元）、中档（物业费超过2元低于4元）和普通项目的户型占比，在2022年分别达到5％、24％和63％（剩下为无物业），较2019年分别上升2、5、7 个百分点。按照金额来统计，则高端、中档和普通项目市场份额分别达到28％、44％和29％，品质化项目（物业费超过2元）总的市场份额（按照金额算）占比达到71％。

　　▍风险提示：

　　贝壳虽然是目前可获得的最全的楼盘字典，但难免仍可能存在统计不到的小区，因此存在样本统计偏差的风险。部分物业管理公司缺乏运营独立性的风险。部分老旧小区盈利性较低的风险。

　　▍投资建议：

　　物业管理行业的全覆盖浪潮到2022年高潮已过，未来覆盖率仍有望向100％持续演进。行业的品质化浪潮则仍风起云涌，预计物业管理市场的总规模还将继续壮大。中长期而言，中国居民在房屋运维和居住相关服务方面付费严重不足（尽管房价高），短期而言，物业费收入亦基本不受疫情影响。我们重点推荐华润万象生活，保利物业，招商积余，中海物业，也看好金科服务、碧桂园服务。