地产商港交所
恒大私募40亿杯水车薪
【关注】2007年碧桂园IPO时冻结资金3330亿港元,共68万港人参与申购,被市场形容为“万人空巷”。而今年,地产商放低身段折价招股委曲求全依然在港交所碰了一鼻子的灰。
     随着79岁高龄母亲邝肖卿接任,这场自本月15日突然高潮迭起的豪门恩怨暂告一段落。但种种疑团并未因此释清:郭炳湘为何一人对抗整个家族?[全文]

     新鸿基地产 宣布,委任邝肖卿为公司非执行董事兼主席,自5月27日起生效。郭炳湘自5月27日起不再担任该公司主席及行政总裁一职,并转任为非执行董事。[全文]

地产商排队港交所
  过去的好日子
◇ 属于碧桂园、SOHO中国和远洋地产的美好回忆
     2007年4月20日,有“内地地主”之称的碧桂园在香港IPO,冻结资金3330亿港元,最终融资148亿港元。9月,远洋地产、SOHO中国与中国奥园集中招股,远洋地产冻结资金额约2500亿港元,另外两只新股的冻结资金总额则达到了4000亿港元。由此,三只股票“非重复”地冻结了香港资本市场6500亿港元资金。SOHO中国狂揽超过147港元。火爆的认购景象引来了内地多位房企总裁赴港调研,希望学到成功IPO的秘诀。然而等待它们的是迥然不同的命运。随着恒指从30000点以上的高度轰然倒下,新股发行进入了严酷的冰河期。
  地产新股的悲情2008
◇ 领头羊恒大地产的临阵折戟
     身为2008年第一只赴港上市的内地房企,原定于3月28日挂牌的恒大地产在3月20日宣布中止上市计划。这一天,本是恒大地产IPO计划中结束招股、公布定价的日子,也是其上市的最后一程。恒大地产也实在是时运不济,在招股的3天里,竟然有2天恒生指数出现超过1000点的跌幅。恒大地产在08年的上市放弃中起着风向标的作用,它的失败给后来的房企IPO笼罩上了重重阴影。
◇ 多米诺骨牌的倒下
     恒大当时不是一个人在战斗。当时有十余家房企正准备一拥而上,抢滩港交所。据不完全统计,当时还在筹划上市的房企还有星河湾、龙湖地产、宝龙集团、香江国际、棕榈泉、方圆地产、融创地产等,后来厦门大唐地产、深圳佳兆业地产、河南建业地产、恒盛地产等等也加入了上市大军。 恒大的受挫,让市场集体信心动摇。此后众多房企纷纷搁置上市计划。直至六月底,只有建业地产以下限定价成功上市,并且上市首日破发,再度证明了房企新股的弱势。
  上市折戟背后的资金之困和模式之惑
◇ 土储为王论
     2007年内地房企在香港收到热捧的原因很多。内地一路上涨的地产行情是投资者看好地产股的产业基础;另外“港股直通车”启动在即,打新股的投资者看好未来新股在市场上的成长空间。在对房企的价值价值评估上,当时的香港投资者仍然把“土地储备”作为投资地产股的最重要依据之一。碧桂园依靠巨大的土地储备成就了万人空巷的IPO盛况。
◇ 土储为王论的破产
     风向在悄悄改变。开发商囤地引起社会各界的关注。国家对于开发商囤积土地的行为将会加大处罚力度,国土部门去年9月开始的土地执法“百日行动”即是明证,12月国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》则再敲囤地警钟。同时,资金问题开始恶化。宏观调控导致银根收紧,房企这个问题更加严重。富力地产被爆出负债率超过140%,引起市场对房企资金链的关注。随后的媒体的披露证明问题相当严重。有学者估算08年房企资金缺口达到4000亿,房企整体陷入地多钱少的困境。同时,房价进一步上涨,房产泡沫的预期也越来越强。“拐点论”和“百日剧变论”相继出炉。房地产销售出现价升量缩,甚至更加坏的量价齐缩的状况,直接的结果就是销售回款更加缓慢。上面所说的支撑地产行业估值的因素都已经改变或者消失,地产行业整体的基本面已经发生的相当大的变化。这时候,庞大的土地储备成为一把双刃剑,不再是讨好投资者百试百灵的王牌。
◇ “土储换资金”模式的失败
     在2006年末,恒大地产的土地储备才不足600万平方米,为了准备上市,恒大地产在去年一年时间内将土地储备极度膨胀近8倍!有分析人士称,恒大地产大举拿地的目的之一,就是为上市造势。但时过境迁,碧桂园成功的模式恒大并无法完全照搬。传导链“圈地--上市--获得资金--圈地”在上市那一环中断。此番上市未成,会使恒大地产的资金链条绷得更紧。
  车有车路,马有马路
◇ 房企的融资自救
     失去IPO这个最便宜的资金来源,陷入资金饥渴的房企从各个渠道吸纳资金填进无尽的资金黑洞,当然代价也相应大了很多。
1,私募股权融资。代价:---。案例: 恒大IPO失败后,顺利完成了35亿港元,折合约4.5亿美元的私募股权集资。此次入股的四大投资者为 新世界发展董事总经理郑家纯、美林证券、德银证券和科威特投资局。
2,公司债。代价:---。案例: 碧桂园再第一次全球发债1亿美元失败之后,第二次发行的以人民币计值、以美元结算的可换股债券,共计不超过43.14亿元人民币,约合5.53亿美元,其中包括35.95亿元人民币的公司固定债券及7.19亿元人民币的选择性债券获得了成功。房企争先恐后想挤进港交所,非常看重的也是其再融资的能力。
3,民间债。代价:月利率可能高达4%,年利率接近50%。案例:---。
4,委托贷款。代价: 支付的利息基本都在16%以上,甚至可能高达20%。案例: 国内的委托贷款正在扩散,许多房地产开发商正从现在的现金富余的制造业中寻找融资机会。
5,项目股权质押和出让。代价:---。案例:---。
6,信托融资。代价:---。案例: 招商地产董事会昨日表示,拟与上海国际信托有限公司设立资产支持信托,信托品种为期限不超过3年的10亿元资金。
7,转道纳斯达克。代价:---。案例: 2008年5月16日,美国纳斯达克资本市场迎来了一位来自东方的新成员。与之前长袖善舞的高科技企业不同,这一次是一家全称为中华房屋土地开发集团公司的房地产企业。
恒大地产简介
     恒大地产集团是中国具领导地位的大型住宅物业开发商,连续四年荣登中国房地产企业10强。拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。
碧桂园简介
     碧桂园1992年发家于广东顺德,主要开发业务集中在广州及珠三角地区。自1999年起,集团每年楼盘销售总金额均超过25亿元。碧桂园集资所得的天量资金将用作公司现有项目融资、在内地收购土地储备及一般营运用途。
港交所简介
     香港交易及结算所有限公司(简称港交所,英文简称HKEx,交易代码HKEx:00388),是香港的证券交易所。港交所是一家控股公司,全资拥有香港联合交易所有限公司、香港期货交易所有限公司和香港中央结算有限公司三家附属公司。主要业务是拥有及经营本港唯一的股票交易所与期货交易所,以及其有关的结算所。
委托贷款
     委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金,委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。委托人包括政府部门、企事业单位及个人等。
私募股权融资
     PE是Private Equity Fund的缩写,俗称私人股权投资基金。它和私募证券投资基金不同的是,PE主要是指定向募集、投资于未公开上市公司股权的投资基金,也有少部分PE投资于上市公司股权。“私人股权”(Private Equity)所指原非“私募”,与基金筹集方式并无关系,而是因其主要投资于私人股权(Private Equity)也就是非上市公司股权。
专题制作 雪木
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