营收三年复合增长率45.7%,“小而美”宋都服务(09608)亮点十足

1评论 2021-05-03 10:35:00 什么鬼?这就反包了?

  与高利润率的房地产开发相比,物业管理之前一直被视为成本中心,被边缘化。2020年,突如其来的新冠疫情及“三道红线”政策重压之下,物业行业正上演枯木逢春的大戏。根据智通财经APP了解,有17家物业公司相继上市,创下了行业上市以来的最高峰。

  纵观物业上市这条“镶金”之路,既有诸如碧桂园服务(06098)、恒大物业(06666)这样的千亿市值玩家诞生,也涌现了宋都服务(09608)这类资本市场新贵。

  4月30日,宋都服务上交了上市以来的第一份年报成绩单。公告显示,2020年公司实现营收2.57亿元(人民币,下同),同比增长15.4%,连续三年复合增长率达45.7%;净利润为3285.2元,同比下降6.8%,剔除上市开支及税后影响,净利润为4719万元,同比上涨12.9%。

  “小而美”宋都服务

  由于上市时间较短,宋都服务在资本市场的追捧程度自然不能与老玩家相比。因此,在整个物业板块中,宋都服务市值体量仍“小型“,截至4月30日收盘,公司总市值为3.78亿元。但从财务表现来看,宋都服务亦不乏亮点。

  财报显示,2018年至2020年宋都服务营业收入分别为1.33亿元、2.22亿元、2.57亿元,增幅分别为58.3%、67.3%、15.4%;净利润为2088.9万元、3523.6万元、3285.2万元,增幅分别为49.6%、68.7%、-6.8%(剔除上市开支及税后影响,增幅为12.9%)。同时,由于合理进行成本控制,宋都服务近三年的毛利率呈上升趋势,分别为28.3%、29.2%、30.3%。

  从收入结构来看,物业管理服务撑起公司业绩”半边天“,收入为1.28亿元,占总营收比例为49.9%。此外,非业主增值服务收入占比为26.9%,占比第3位的是社区增值服务,为16.6%,略有下降。     

  对于物业公司来说,管理面积既是基础收入来源更是增值收入的土壤。宋都服务物业管理规模持续增长,截至2020年末,公司在管面积达815万平方米,合约面积突破千万。

  从物业管理费来看,宋都服务平均物业费单价为2.1元/每月每平方米(住宅每平米2.0元、非住宅2.5元),同期恒大物业平均物业管理费为2.28元/每月每平方米。

  宋都服务物业费偏低的原因,主要是城市服务中老旧小区仅仅从物业费的角度来说,拉低了整体平均物业费单价。但值得注意的是,该业务也为宋都服务增值服务业务带来了更多可能。社区增至服务是宋都服务毛利的重要来源,该业务的毛利率从2019年的40.6%提升至2021年的53.1%。

  长远来看,宋都服务将为业主提供菜单式服务选择,定制化服务将成为未来平均物业费提升的支撑。另外,储备面积作为衡量物业企业发展潜力的重要指标,是物业企业业绩高增长的推动力。

  截至2020年末,宋都服务的储备项目数量为19个,储备面积达318万平方米,这些储备项目的物业费单价会维持在较高水平,进一步展示出宋都服务业绩增长的确定性。

  细数财报亮点

  智通财经APP注意到,2020年,宋都服务的财务状况颇为健康。

  截至2020年末,公司的流动资产为2.53亿元,同比增长36.6%。;现金及现金等价物达1.92亿元,同比增长39.7%,主要由于经营活动现金净流入的增长。

  公司的流动比率由2019年的1.44倍增长至2020年的1.54倍,资产变现能力及短期偿债能力都有所提升。

  从现金流量表来看,宋都服务经营活动产生的现金净额为5498.7万元,净利润含金量为167.38%,说明公司赚得真金白银足实。

  现金流充裕,财务表现良好,为宋都服务扎实的基本面奠定基础。公司亦表示,在不考虑其他开拓新项目的情况下,保守估计2021年至2023年的收入复合增长率在25%左右,净利率会保持在14%以上。

  从财报数据展示的盈利能力及业绩确定性来看,宋都服务显然进入估值洼地。根据同花顺数据,截至4月30日,港股物业服务及管理板块的平均市盈率为214.85,平均市净率为5.08,而宋都服务市盈率仅为9.7,市净率为2.73,公司的市盈率和市净率分别排在第34名和第25名。

  “智慧物联”新玩法引关注

  房企拆分的物企本身的业绩增长均存在于母公司高度捆绑的通病,宋都服务亦不例外。2020年通过宋都集团获得的非业主增值服务业务收入为6912.9万元,占总营收比例达26.9%。

  宋都服务在获得这些稳定的项目来源的同时,也十分重视自己拓展项目的能力建设。2020年,公司由第三方物业开发商所开发物业的在管面积同比增长30.8%,收入方面更是从之前的800万人民币增加到了3830万人民币,同比增长378.9%,远远超过公司的总面积和收入增长。

  根据智通财经APP了解,宋都服务还玩出了“智慧物联”的新花样。通过与涂鸦智能合作,共同研发城市服务智慧物联系统,并在杭州市采荷街道未来社区得到落地实践。

  从结果来看,该项目的盈利速度十分惊艳。2020年上半年因项目起步和疫情加大的原因,老旧小区业务的毛利率为-5%,但2020年下半年,项目便开始盈利。

  宋都服务对“智慧物联”项目颇为重视,公司表示,将物业管理系统、民生生活系统及政务服务系统相连接,物业服务产生的基础数据、业务数据等底层数据与杭州城市大脑打通,真正实现城市综合运营服务商为“社会治理”服务。宋都服务会以此为蓝本,继续加强在这一方面的拓展。

  房地产行业靠开发商大包大揽的时代,渐行渐远,即将开启的是物业时代的新篇章。而随着5G时代的来临,物联网的发展将会给智慧社区带来更“智慧”的一面,也会推动国内物业行业从低效人工密集式输出,向高效集约型现代服务模式的逐步转变。宋都服务能迅速落子“智慧物联”,已然走在了前列。

【来源:智通财经网 (责任编辑:Robot RF13015)

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