【一语道破】黑石236亿接盘,SOHO中国(00410.HK)易主

1评论 2021-06-18 13:48:38 龙头股,这样抓!

  在参加《向往的生活》时,潘石屹就忙着早起做饭,一点大佬的架子也没有。在和黄磊聊天时,潘石屹还说了人生感悟的金句:

  想法多的时候就会乱,想法少了人就自在!

  在房地产行业摸爬滚打了半辈子,这次潘石屹估计是真的想退了。

236亿港元!SOHO中国易主

  潘总还是把一手创办的SOHO中国给卖了。

  6月16日晚,SOHO中国公告称,黑石同意以每股5港元的价格全面要约收购SOHO中国约47.32亿股股份,占公司总股本的91%,要约的最高对价236.58亿港元(约30亿美元)。

  交易完成后,SOHO中国现有控股股东(潘石屹、张欣)将保留9%的股权。SOHO中国将继续保留在香港证券交易所上市地位。

  而随着新东家入主,SOHO中国的董事会也将重新调整,目前董事会由5名董事组成,包括执行董事潘石屹和潘张欣(张欣)、独立非执行董事孙强、熊明华、黄晶。

  要约方将提名新的执行董事,或意味着届时潘石屹和张欣将退出董事会。

  或许是潜在交易信息推动,自2021年月初以来,SOHO中国二级市场股价开始出现躁动,股价已现十连阳。尤其是在6月11日,公司股价大涨15.15%,报3.8港元。

  这个停牌前的价格相较于每股5港元的收购价,溢价约31.6%。6月15日,SOHO中国港股宣告停牌,并于6月16日晚对外公告收购消息。

  6月17日公司股票更是暴涨21.05%。截至6月17日收盘,SOHO中国股票报收4.6港元/股,于近20个交易日内涨幅超100%。

  可见,市场对于黑石的投资还是较为看好的。为何创始人潘石屹带动不起来的股价,能在黑石入股后升温?

  地球人都知道潘石屹近年来都在忙着变卖SOHO中国资产,尤其是近一年来还一直与黑石打交道,欲将SOHO中国出清,SOHO中国到底是不是优质资产?

  商业地产不景气,潘石屹早已萌生退意?

  此次终于将SOHO中国成功卖给黑石,是在折价之后。

  早在2020年初,市场上就有关于潘石屹拟将SOHO中国出售给黑石的消息,彼时据路透社报道,黑石提出的私有化报价为6港元/股,交易价值40亿美元。

  而一年后,潘总出手的价格是30亿美元,相较于去年初被曝光的交易价格便宜了10亿美元。

  当然,之前的40亿美元也并没有成交,在这一年多的拉锯战中,黑石还是占据优势的。

  让人不得不感慨,商业地产还是买方市场。

  国内商业地产近年来一直不被看好,市场饱和、空置率高等,甚至连宏观经济下行潜在风险都被冠以商业地产的危机。

  仲量联行近期一份研究指出,过去十年,无论是一线城市还是二三线城市,短期超出经济承载力的集中供应,导致市场空置率大幅攀升。

  一线城市的办公楼空置率也开始突破20%的警戒线,而二三线城市动辄30%-40%以上的空置率数据早已司空见惯。

  可以说国内整个商业地产的发展氛围都较为悲观。Wind数据显示,商业地产行业营收增速自2012年起进入震荡下行阶段,增长出现疲软。

  净利润增速则在2016年进入一个相对高点后,再次出现大幅下滑,至今没有出现向上的拐点。

  近十年来,商业地产行业盈利能力并没有出现明显提高,行业毛利率和净利润波动较大,其ROE(股东收益回报率)和ROA(资产回报率)自2013年以来呈现大幅下降。

  行业预期使然,一向被圈内人公认为胆小、谨慎的潘石屹自然萌生退意。

  作为昔日“万通六君子”之一的潘石屹,在海南房地产市场掘金成功,可谓成于楼市。

  与“华尔街精英”张欣的相遇、相爱至今还是业内佳话。更被奉为传奇的是,二人于1995年合力创办了SOHO中国。

  潘石屹站台,张欣幕后,二人共同开发了一系列设计别出心裁的商业地产项目,并以SOHO概念进行推广宣传。

  因为空中花园等大胆创意一炮而红,潘石屹一度成为房地产圈内教父级人物。但其战略审慎的态度,让SOHO中国并没有发展成为今天的房地产TOP级企业。

  SOHO中国于2007年在香港上市,纵观其近20年的业绩,公司当下的营收规模和净利润规模已经和十年前不能相比。

  商业地产既可以售卖,也可以持有,具体情况还要看开发企业的具体需求。

  2012年8月,潘石屹在香港业绩会上宣布SOHO中国将告别散售模式,转而持有北京、上海有价值的物业,公司未来的盈利也主要来自租金收入。

  自此SOHO中国从开发商转为商业地产运营商,潘总做起了包租公的生意。

  可想而知,公司的业绩起伏都是源于销售物业,销售物业多的年份,营收规模高,而完全一味靠租金或者物业收入,是支撑不起高营收的。

  自2012年转型自持以来,SOHO中国几乎每隔一段时间就会抛售一些资产,包括北京、上海等一线城市的优质资产,其中就有望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO等。

  就算商业地产不振,但一线城市核心区位的商业地产难道也不香了吗?为何潘总急于出手,外资资本就愿意购买?

投资商业地产,外资持续看好中国

  有人漏夜赶考场,有人辞官归故里。

  在商言商,商场本就是一场低买高卖的生意,有人觉得价格合理了愿意出售,有人觉得商品价格合适愿意购买。

  对于生意人的进进出出,或许原本就很纯粹,没有坊间猜测的那么多故事和是非。

  1963年生人的潘石屹已经年近花甲,潘总再也不是大家印象里那位意气风发的精神小伙了。如果说不想把SOHO中国当成一门家族生意来传承,此时萌生退意也是可以理解。

  再说说本次交易的另外一个主角黑石。黑石是美国“PE之王”,也是全世界最大的资产管理公司。

  自2008年以来,黑石一直在中国投资办公楼、商场和物流资产,目前在中国拥有约600万平方米的房地产。

  而有业内人士称,收购SOHO中国将是黑石在亚洲最大经济体的最大一笔房地产投资。

  此次收购将继续扩大黑石在中国的投资。黑石在和SOHO中国联名公告中也透露,对中国长线经济发展以及北京和上海的房地产市场充满信心。

  黑石入主后,将维持SOHO中国主营业务和管理层,择机选择在中国扩张机会。

  黑石也是窥见了SOHO中国这一优质资产的价值洼地,并趁势而入。作为全球领先的资产管理公司,相信黑石对中国商业地产市场有更超前的洞见。

  在中国双循环战略机遇下,商业地产上游市场的产业和消费将迎来全新的发展机遇,届时商业地产也将迎来柳暗花明。

  更何况像SOHO中国这类居于一线城市核心地带的资产?

【来源:财华网 (责任编辑:Robot RF13015)

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